В столице землю в основном берут в аренду

Даже приобрести права на аренду участка земли в столице непросто. Разрешение на оформление сделки дают структуры правительства Москвы. Вместе с тем, некоторые компании все же умудряются обхитрить столичные власти и зарегистрировать сделки купли-продажи права аренды на землю по упрощенной схеме. Приобрести же землю в собственность проще всего, когда распоряжается ей федеральное правительство: в противном случае вам грозит длительное судебное разбирательство (технология ведения такого процесса описана на полосе 14).

 Как приобрести право аренды без проблем

Вторичный рынок земли в Москве, несмотря на все препоны чиновников, постепенно формируется. Пока речь идет в основном только о переуступке прав аренды третьему лицу, то есть продаже первичным арендатором земельных участков с наценкой. Такая спекуляция встречается в Москве достаточно часто. Как отмечает Елена Новомлинская, руководитель отдела «земля для бизнеса» компании «Миэль-недвижимость», в Москве существует много способов получения земельного участка в аренду, в том числе минуя аукционы. Оценить объем таких сделок сложно, они нигде не фиксируются и чаще всего не афишируются.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, количество участков, переданных в пользование по таким договорам, значительно превышает число участков, выделенных на конкурсной основе. Напомним, что на аукционах в 2004 году было реализовано 25 объектов городского значения общей площадью 2 533,2 тыс. кв. м.

Арендатор, который уже оформил свои права на пользование земельным участком, может передать участок в субаренду или переуступить его, причем новый пользователь будет обязан соблюдать все условия договора аренды (а также, как правило, доплатить за переуступку этого права - «Бизнес» неоднократно рассказывал о таких спекуляциях).

К примеру, ВУЗ, в пользовании которого находится большая территория, начинает строительство жилого дома, и для реализации этого проекта привлекает инвестора. Учебное заведение получает несколько квартир для своих сотрудников, а инвестор приобретает права на пользование участком земли.

Зачастую происходит передача прав и обязательств по договору инвестирования. В проекте по договору, заключенному с правительством Москвы, меняется инвестор, таким образом, застройку осуществляет новая организация. Причем, в соответствии с законодательством, передачу прав и обязательств по договору инвестирования можно произвести, лишь уведомив правительство Москвы за 10 дней до совершения сделки, либо получив на это разрешение, в зависимости от условий договора.

Кроме того, в сделках с московской землей практикуется переуступка прав на землю в случае наличия на участке строения. В этом случае собственник продает здание, а затем отказывается от права на землю. Так покупатель приобретает право на земельный участок благодаря наличию собственности, размещенной на этих землях.

«Порой для того, чтобы получить в пользование участок земли, предпринимателю приходится стать собственником самой компании-арендатора. Такая практика сегодня становится все более распространенной. Предприятие продает доли собственности общества. Таким образом, покупатель становится участником всех договоров, в том числе договора аренды на требуемый участок»,- говорит Елена Новомлинская. 

Если в собственность, то к федералам

В отношении продажи земель правительство Москвы занимает жесткую позицию: практически все столичные земли находятся в муниципальной собственности и выделяются только в аренду под строительство. В собственность земельные участки сегодня получают единицы предпринимателей и зачастую только через суд и на федеральной территории.

По словам Вячеслава Аксенова, директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard, в связи с уменьшением площади земли, пригодной под застройку, девелоперы с большим интересом присматриваются к альтернативным земельным ресурсам. Прежде всего речь идет о землях естественных монополий, которые сейчас выключены из оборота (земельные участки Мосэнерго, РАО ЕЭС, ОАО РЖД, «Газпром»). По его словам, привлечение монополиями своих участков под строительство может сильно изменить ситуацию на московском земельном рынке.

У большинства промышленных предприятий, находящихся в центре города, договоры на земельные участки уже истекли. Городская администрация, в свою очередь, не готова их продлевать, так как использование земли в основном сводится к извлечению компанией прибыли (сдача в аренду под офисы, склады и мелкое производство).

По словам Елены Новомлинской, любой юрист, работающий с недвижимостью, подтвердит, что инвестору надежнее заключать договор напрямую с правительством Москвы, нежели с третьими лицами, выступающими в качестве посредников. А подтверждение аренды постановлением правительства Москвы является серьезной гарантией совершения сделки.