За полтора месяца цена квадратного метра в новостройках ближайшего Подмосковья упала вдвое

Как стало известно, в скором времени столичное правительство, выступая оптовым покупателем новостроек, предложит застройщикам опустить цену за панельное жилье экономкласса до 40 тысяч рублей за 1 кв. м. Это в полтора раза ниже уже дисконтированного уровня цен, о которых правительство Москвы и застройщики договорились в результате недавних переговоров, и в два раза ниже текущих цен рынка.

Столь мощное предложение, с учетом длительного периода ожидания официального снижения цены с середины 2007 года, отразится на всех сегментах рынка жилья. Позиции покупателей на рынке усиливаются, и, как ожидают эксперты, благоприятная обстановка продлится еще год.

Жилье в панельных новостройках, которое стало предметом торга между московским правительством и компаниями-застройщиками, находится в столичных городах-спутниках. Полтора месяца назад московские власти, входя в положение компаний, объявили о готовности помочь им. Для этого было решено выкупить у группы компаний ПИК, корпорации «Главстрой» и группы компаний СУ-155 квартиры оптом. Выкупаемая жилплощадь должна пойти на исполнение социальных обязательств города. Объем покупки оценивался в 500 тысяч кв. м. В начале октября правительство Москвы фактически поддерживало рыночные цены на жилье, согласившись на цену 80 тысяч рублей (примерно $3 тысячи) за 1 кв. м. При этом во время первых переговоров с застройщиками московские чиновники сбили оптовую цену квадратного метра всего на 5 тысяч рублей. Месяц спустя застройщики рассмотрели предложение мэрии по снижению выкупной цены на построенное жилье до 67 тысяч рублей (или $2,2 тысячи) за 1 кв. м новостройки. А вчера заслуживающий доверия источник в экономическом блоке правительства Москвы сообщил корреспонденту "Газеты" о планах правительства предложить снижение выкупной цены квартир у застройщиков до 40 тысяч рублей за кв. м.

Такой радикальный шаг московского правительства может быть объяснен предыдущим опытом управления потребительским настроением и в целом рынком. Старожилы рынка помнят опыт предпоследнего снижения цен. Оно случилось в 1995 году, когда наступило первое насыщение рынка жилья. Первичный рынок жилья в Москве в то время еще не был локомотивом, формирующим ценовые тенденции на рынке в целом. И тогда тенденции на вторичном и первичном рынках были разнонаправленными. На вторичке цены падали из-за насыщения платежеспособного спроса, а на первичке, наоборот, росли.

Снижение с высшей точки - $1,2 тысячи до $630 за 1 кв. м, то есть практически в два раза, - тогда заняло довольно длительный период времени - около пяти лет. Наращивая объемы, застройщики за счет своей организованности (все основные компании тогда входили в московский стройкомплекс и проводили единую ценовую политику) постепенно заняли доминирующее положение на рынке предложения. Испытав резкое снижение в 1998 году, цены начали восстанавливаться с конца 1999 и росли умеренными темпами до 2005. Однако резкий - в два раза - скачок с уровня примерно $3 тысяч до $6 тысяч за 1 кв. м на протяжении 2006 года подорвал платежеспособный спрос. Риэлторы уже в начале 2007 года начали торговаться при покупках больших объемов жилья. Теперь падение очевидно.

Снижение коснется всех сегментов рынка. По словам председателя совета директоров группы компаний «Миэль» Григория Куликова, уже сейчас дисконт при торговле доходит до 20%. Примерно с таким же снижением довольно быстро продаются квартиры в элитном сегменте. «С середины сентября по середину октября предложение в элитном сегменте выросло на 40%», - заявил корреспонденту «Газеты» гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. По его словам, для того чтобы сбыть выставленную квартиру в элитном сегменте, продавец сегодня снижает цену на 20%. Только тогда на общем фоне предложения достигается эффект. «Некоторая корректировка цен в сторону понижения наблюдается на квартиры, которые экспонируются уже длительное время и цена которых была изначально завышена по сравнению со среднерыночной стоимостью аналогичных предложений. В основном размер дисконта составляет 7-10%, хотя я знаю примеры, когда скидка доходит до 15-20%. Однако на данный момент это не является какой-то сформировавшейся тенденцией, а скорее является частным случаем конкретного продавца конкретного объекта», - оговаривает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. На рынке загородного жилья начались те же тенденции, что и в городе. "Собственники 20% участков на Рублевке уже готовы снижать цены", - утверждает гендиректор компании "Усадьба" Евгений Иванов.

Но в целом комментарии участников рынка успокоительные. Никакого коллапса на рынке нет. Сниженные цены позволят большему количеству покупателей совершать сделки. Рынок станет более динамичным. Цены будут более обоснованными.

"Деньги в целом никуда не исчезли, ведь недаром в банках не осталось свободных депозитных ячеек, - говорит гендиректор компании «Контакт - Элитная недвижимость» Денис Попов. - Единственное существенное место сохранения денег - это недвижимость, но по правильным ценам".

При этом предложенный столичным правительством уровень цен - $1,5 тысячи за 1 кв. м для жилья экономкласса - многие риэлторы не считают реалистичным. Дзагуров заявил, что такой уровень цен может подорвать доверие самих застройщиков к правительству Москвы и к рынку в целом. А многие эксперты склонны полагать, что столичный стройкомплекс в данный момент пытается указать скорее нижнюю планку снижения цен, играя роль своеобразного маркетмейкера. Что касается цен, то они, по мнению участников рынка, продолжат постепенное снижение до конца следующего года, когда будет достигнут уровень 2005 года: $2,5-3 тысячи в среднем по рынку.

Владислав Долгов