Триумвират о судьбе рынка жилья

Как повлияет на судьбу рынка жилья нынешняя финансовая ситуация? На пресс-конференции, организованной РГР, на этот непростой вопрос попытались ответить представители ведущего в сфере недвижимости триумвирата — банкиры, строители и риэлторы.

Слухи о деноминации рубля, очереди в банках за наличными, ажиотаж в обменниках — все это психологическая составляющая кризиса, считает Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков. «На мой взгляд, кризис на 50% происходит в умах людей, на это нельзя повлиять экономическими способами», — отметил банкир. Сам он оценил ситуацию следующим образом: у банков есть проблемы с ликвидностью. Однако меры, которые предпринимают ЦБ и правительство, позволяют надеяться, что нормальное кредитование строительного сектора вскоре возобновится. «Банки должны продолжать работать с недвижимостью, строителями», — считает президент Евротрастбанка. Данные исследования, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения, свидетельствуют, что, несмотря на кризис, 51% россиян по-прежнему хотят вложить деньги в недвижимость. Сославшись на эту информацию, А. Крысин добавил, что «непонятное» поведение рубля и доллара многим внушает опасение, поэтому жилье остается самой надежной инвестицией. Количество введенных в эксплуатацию метров сокращается, доступность жилья снижается, а значит, в перспективе цены, скорее всего, будут расти.

С тем, что строители переживают сейчас трудные времена, согласился Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России. По его сведениям, спрос на жилье падает, объемы продаж сократились на 40–60%. Это во многом связано с «перегревом» строительной отрасли, а сейчас и ее кредитование практически прекратилось. Особенно нелегко приходится регионам: компании застройщиков не имеют там такой доходности, как в столице. В некоторых городах заморозили возведение объектов, девелоперы избавляются от активов, кто-то продает «лишние» участки земли, чтобы не платить дополнительные налоги. Происходят задержки оплаты работы подрядчиков. «По ряду регионов у нас есть сведения о реальном падении цен на жилье до 30%», — заявил В. Пономарев. Если говорить о Москве, то здесь, по мнению вице-президента АСР, в силу общих экономических предпосылок такого резкого падения не предвидится: имеющийся дефицит жилья будет стимулировать рост цен.

Последствия снижения платежеспособного спроса уже ощутили на себе риэлторы. Стагнацию на рынке московской недвижимости Григорий Куликов, председатель совета директоров корпорации «МИЭЛЬ–Недвижимость», объяснил тем, что большая часть потенциальных покупателей ждут снижения цен. Как следствие, уменьшение числа обращений в агентства. «На рынке недвижимости, как и в других капиталоемких отраслях, возможны два варианта развития событий — «стагнационный» (когда цены на недвижимость снизятся на 10–15%) или «рецессионный» (снижение на 25–30%)», — подытожил Г. Куликов.

О необходимости своевременного прогнозирования развития ситуации говорил Андрей Ликифет, генеральный директор корпорации «Жилищная инициатива»: «Если людей заранее предупредить о том, что выпадет снег, они теплее оденутся». По мнению эксперта, ситуацию, сложившуюся на рынке, во многом можно объяснить недавней всеобщей эйфорией, связанной с ростом объема нефтедолларов. «Все тратили, не откладывая на завтра, — заметил А. Ликифет. — Америка и страны Европы не могли сравниться с нами по уровню затрат». По его словам, все программы строительства жилья также ориентировались на растущие цены на нефть, в некоторых регионах было предусмотрено до 70 млн кв. м застройки! Но ведь для этого необходимо соответствующее финансирование, производительные силы, кадры и т. д. Зачастую средства были вложены в инфраструктуру.

Такие проекты нужны, но они не имеют конечного продукта (объекта недвижимости), следовательно, не привлекают инвесторов и потому сегодня могут быть заморожены.

Что же касается цен на готовые квартиры, то, по мнению гендиректора «Жилищной инициативы», они не снизятся, поскольку товара мало. В 2008 г. ввод новых объектов уже сократился на 30%, и можно предположить, что запланированные миллионы квадратных метров в скором времени сданы не будут, жилье останется в дефиците. Однако А. Ликифет не исключает коррекции цен на некоторые виды недвижимости уже в ближайшее время. например, квартиры в хрущевках, предназначенных под снос, не должны стоить от 6,5 до 7 тыс. долл. за 1 кв. м.

Могут ли россияне покупать жилье по сегодняшним ценам? Пытаясь охарактеризовать платежеспособный спрос населения, Г. Куликов сказал, что он во многом зависит от состояния ипотеки: «За девять месяцев 2008 г. количество ипотечных сделок в Москве и Подмосковье составило 32% от общего объема». По его мнению, в недавнем прошлом, когда ставка по кредиту не превышала 8–9%, наша ипотека действительно была доступной и на 98% — качественной.

По словам В. Пономарева, доля «плохих» кредитов в России достаточно велика и достигает 50%. Банки в последние несколько лет увеличивали объемы во многом за счет уменьшения первоначального взноса до 20% от суммы кредита. Нельзя назвать качественным и андеррайтинг: доход заемщиков часто подтверждался не справкой НДФЛ, а письмами от генеральных директоров компаний и главных бухгалтеров. «Мы ошибочно считали ипотеку и доступное жилье синонимами, — сказал вице-президент АСР. — В действительности ипотека у нас — это механизм покупки квартир для богатых людей, а доступность жилья должна обеспечиваться другим. Государство, в частности, может взять на себя определенные расходы по строительству».

«К сожалению, в последние два года банки у нас были вынуждены снижать ставки, — заметил А. Крысин, — в то время как в Канаде уже в 80-е годы ставка по кредиту составляла свыше 20% — и это нормально. Недопустимо, чтобы процент инфляции был выше ставки по ипотечному кредиту.

Банкиры отмечают снижение объемов выданных в 2008 г. кредитов почти на 50%. Каков прогноз? Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян полагает, что 60 млрд российских рублей, выделенные государством, «должны повернуть рынок в позитивную сторону». Однако кредитный портфель уменьшится, если произойдет снижение доходов населения. Пока объем невозвращенных займов далек от критической фазы. Проблема в другом — многие заемщики опасаются пересмотра условий по уже выданным кредитам. Как сказал Г. Тосунян, банки не могут произвольно изменить ставку — для этого должны быть основания, предусмотренные договором.

«Безусловно, если ограничить кредитование, то остановятся и все сегменты экономики. Не надо забывать, у нас объем ипотеки в две тысячи раз меньше, чем в Америке. У них — кризис перепроизводства, у нас — недопроизводства. Это совершенно разные ситуации», — считает президент АРБ.

Елена Гудкова