Кредиты не помогут девелоперам

В конце прошлой недели один из крупнейших московских девелоперов – «Дон-Строй» – сообщил, что в течение месяца, до 25 декабря 2008 года, все его жилые объекты будут продаваться со скидкой в размере 25%. О том, что подобные инструменты привлечения клиентов начнут применяться на рынке, аналитический центр www.irn.ru писал еще 1,5 месяца назад в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз». Но примечательно в данном случае, что «Дон-Строй» незадолго до этого привлек кредит ВТБ на сумму в $500 млн. Традиционно считается, что, получив кредит, девелопер может спокойно заниматься текущей деятельностью, и не нуждается в рядовом покупателе. Говоря простым языком, он может держать цены на прежнем уровне. Однако «Дон-Строй» снизил цены почти сразу после получения кредита. Таким образом, становится ясно, что основная проблема девелоперов сейчас все-таки не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей. Между тем, на первый взгляд привлечение рядовых покупателей может показаться более дорогим и хлопотным делом, чем получение кредита. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться в этом вопросе.

Для начала следует отметить, что компания «Дон-Строй» публиковала финансовую отчетность только 1 раз – 2 года назад, незадолго до того, как выпустила евробонды на сумму $150 млн. На тот момент долг девелопера составлял порядка $200 млн.

Таким образом, даже если допустить, что часть денег, полученных от ВТБ строительная компания направит на погашение предыдущей задолженности, у нее останется порядка $150 млн. Казалось бы, это достаточно крупная сумма, и ее вполне могло бы хватить для того, чтобы не нуждаться в организации маркетинговых ходов. Однако на фоне выручки холдинга за 2007 финансовый год, которая составила около $1,5 млрд, становится понятно, что даже, если все $500 млн пойдут, как об этом завили представители компании, на «завершение строительства находящихся на разных стадиях реализации жилых комплексов на территории Москвы», то этого далеко не хватит, чтобы компенсировать возможное снижение выручки. По данным разных участников рынка, снижение спроса составило по сравнению с докризисным состоянием 50%.

В то же время, стоит отметить, что кредитные деньги направляются на завершение строительства в тех же комплексах, где будут снижены цены. Среди них вторая очередь жилого комплекса (ЖК) «Дом на Беговой». Там квартиры теперь будут стоить порядка 100 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, когда «Дон-Строй» получал кредит от ВТБ, по данным газеты «Ведомости», квартиры в этом объекте стоили не ниже 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Схожая картина и в ЖК «Измайловский», где теперь квартиры продаются по цене 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Казалось бы, зачем снижать цены в тех объектах, на достройку которых деньги уже получены? Ведь достаточно было бы снизить цены в тех объектах, на достройку которых деньги получить не удалось.

Однако все становится несколько яснее, если учесть, что кредит ВТБ будет выдавать «Дон-Строю» не сразу, а траншами в течение 4 лет. Логично предположить, что этих траншей будет как минимум 4, то есть в среднем за 1 транш будет выдаваться порядка $125 млн. Казалось бы, этого крайне недостаточно, чтобы покрыть снижение спроса, которое обеспечивало порядка $1,5 млрд выручки в год. И на этом фоне снижение цен выглядит логично.

Но стоит обратить внимание на тот факт, что по итогам 2008 года «Дон-Строй» планирует сдать порядка 400 тыс. кв. м жилья, а 1 кв. м с учетом скидки в 25% стоит при продаже порядка 100 тыс. руб. Таким образом, эти 400 тыс. кв. м вместе стоят порядка $1,5 млрд. Получается, что, в среднем, за месяц «Дон-Строй» планирует сдавать порядка 33 тыс. кв. м. Это при их продаже соответствует $120 млн. А это почти та сумма, которую «Дон-Строй» может получить, если кредит ВТБ разделен на 4 транша. В то же время, до конца года остался как раз месяц. При этом вполне логично предположить, что первый транш компания уже получила. И вполне могла бы завершить год по запланированным показателям без дополнительных маркетинговых акций.

Однако стратегически мыслящее руководство компании тем и отличается от обычного, что мыслит на несколько шагов вперед. Дело в том, что снижение цен не закончится в течение ближайших 2-3 месяцев, а в следующем году компании необходимо как-то выживать. Между тем, в условиях кризиса кредиты не выдаются на льготных условиях, а расплачиваться за них необходимо будет за счет продаж квартир, так как иного источника положительного денежного потока у большинства российских девелоперов просто нет. Стоит отметить, что в 2006 году, когда о кризисе не говорил никто даже в Америке, кредит «Дон-Строю» в той же Европе дали под 10% годовых. Сейчас эти облигации торгуются на уровне доходности 12% годовых. При этом кредиты в России всегда были дороже западных. Кроме того, ВТБ дал «Дон-Строю» сумму более чем в 3 раза превышающую $150 млн, которые были привлечены за счет зарубежных инвесторов. Логично предположить, что кредит ВТБ был существенно дороже евробондов.

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», на данный момент характерная ставка банковского кредита для девелопера составляет порядка 20%-25%. Вряд ли ВТБ предложил «Дон-Строю» более комфортные условия. Неудивительно, что «Дон-Строй» отказался раскрыть уровень процентов по кредиту. Между тем, продажи у девелоперов сейчас не идут и вряд ли ситуация улучшится в следующем году. А за кредит надо платить. В то же время, по данным аналитического центра www.irn.ru, на вторичном рынке уже активно проходят сделки, если снизить цены на жилье на те же 20%-25%. Поэтому представляется вполне вероятным, что при скидках такого же уровня клиенты пойдут к девелоперу. При этом компания получит ту же прибыль, что и при кредитовании, но в данном случае не будет никому должна, что в условиях кризиса очень важно. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».

Примечательно, что снижать цены компания стала еще до того, как получила кредит. Правда, до этого цены снижались только на отдельные неликвидные квартиры. Так, по некоторым данным, квартиры, расположенные на нижних этажах, или с плохим видом из окон в ЖК «Дом на Беговой» потеряли в цене 20% еще до объявления общей скидки, а такие же квартиры в ЖК «Дом на Мосфильмовской» подешевели почти в 2 раза также до объявления общих скидок. Между тем, компания громогласно об этих локальных скидках не заявляла. Однако пробное снижение цен без дополнительных PR-акций, по всей видимости, продемонстрировало впечатляющие результаты, и «Дон-Строй» решил распространить этот опыт на все жилые объекты компании.

В данном случае компания, фактически, действует на опережение, о чем, собственно и говорили еще в самом начале кризиса представители аналитического центра www.irn.ru. Сейчас у большинства компаний скидки очень незначительные. Они не превышают 5%. Однако снижение на 25%-30% цен на квартиры в Москве, по оценкам большинства участников рынка, неизбежно. В итоге, все девелоперы будут вынуждены прибегнуть к методам «Дон-Строя», но преимущество получат те компании, которые сделают это первыми соберут поужавшийся потенциальный платежеспособный спрос на элитное жилье и объекты бизнес-класса. А те, компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, так как им помимо обычного снижения цен придется еще платить за кредит, и прибыль от их проектов может быть поставлена под вопрос.