Я собственник. Помогите!

Юрист М2 продолжает отвечать на вопросы читателей. Сегодня мы рассмотрим некоторые проблемы, связанные с правами собственников квартир. В частности, будут даны разъяснения относительно правил приватизации жилья, переселения жителей сносимых домов и передачи прав собственности на квартиру.

Я владею трехкомнатной квартирой по договору обмена, заключенному в 1994 году. Единственное подтверждение моих прав на нее — этот договор. Сейчас я собираюсь продать квартиру. Нужно ли мне получать свидетельство о собственности для совершения сделки, или договора будет достаточно?

Документами, подтверждающими право собственности на жилплощадь, являются договор, по которому квартира перешла к вам, и свидетельство о праве собственности. Если после заключения договора в 1994 году вы не обращались в регистрирующие органы, то на данный момент собственником является прежний владелец. Договор вступит в силу только после его регистрации (т. е. сейчас). Поэтому вам необходимо как можно быстрее получить свидетельство. Соберите все документы, относящиеся к договору обмена, и обращайтесь в регистрирующие органы. После получения свидетельства можно приступать к продаже квартиры и ее регистрации.

Возможно ли приобретение иностранцем недвижимости (квартиры) в России в личную собственность?

В России существует ограничение только для нахождения иностранных граждан на определенных территориях (приграничные зоны и пр.). Если квартира, которую вы собираетесь купить, не располагается в зоне, где пребывание иностранных граждан запрещено или ограничено, препятствий для ее покупки нет.

Квартира приватизирована в 1992 году, есть свидетельство о собственности на нее, но не выдан договор, который требуют в РЭУ при прописке родителей. Правомочно ли это требование? Где можно получить этот договор?

При приватизации квартиры составляется договор, в соответствии с которым квартира передается в собственность приватизировавшим ее лицам. Если изначально вам был предоставлен договор, но при регистрации права собственности на квартиру регистрирующий орган его не вернул, необходимо обратиться снова в этот орган с заявлением о предоставлении вашего экземпляра договора. Если договора у вас не было изначально, надо обратиться в ДЭЗ и муниципалитет для уточнения, с кем из них должен быть заключен договор.

Сын прописан один в двухкомнатной приватизированной квартире. Дом, где он живет, идет на снос. Фирма-инвестор предлагает сыну однокомнатную квартиру. Имеем ли мы право рассчитывать на двухкомнатную?

Поскольку квартира принадлежит вашему сыну на праве собственности, ему обязаны предоставить в качестве компенсации жилье, которое будет соответствовать утраченному. Таким образом, ваш сын может претендовать на квартиру такой же площади, как и его собственная.

Жена получила российское гражданство в 2001 году. Ранее жилье не приватизировала. Может ли она сейчас приватизировать квартиру в Москве?

В соответствии с законодательством каждый гражданин России имеет право на одну бесплатную приватизацию жилья. В связи с этим ваша супруга имеет право участвовать в приватизации. Однако она не имеет права оспорить приватизацию квартиры, если та была произведена до 2001 года гражданином России (даже если на тот момент ваша супруга проживала в этой квартире).

Родители мужа купили два года назад квартиру, в которой прописаны мы с мужем. Оформлена она на свекра. Сейчас родители мужа хотят разменять ее или купить нам квартиру меньшей площади. Могут ли они сделать это без нашего согласия, имеем ли мы юридические права на эту квартиру, учитывая то, что сами делали ремонт с заменой дверей, сантехники и пр., сами оплачиваем коммунальные услуги и постоянно там прописаны с осени 2000 года?

Как собственники, родители вашего мужа имеют право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Однако если квартира будет продана до того, как вы выпишитесь из нее, некоторое время вы сможете проживать в ней (до тех пор, пока новый хозяин через суд не добьется признания вас утратившими право пользования квартирой). Что касается понесенных вами расходов, то за произведенные улучшения (новые двери, новая сантехника и т. д.) вы можете потребовать компенсацию. Но в этом случае вам необходимо будет доказать, что улучшения произведены именно вами.

Наш кооперативный дом мешает стройке. Строительная компания переселяет меня в новый дом, собираясь при этом заключить со мной краткосрочный договор найма до оформления договора мены. Чем мне это грозит? С другими жильцами заключали не краткосрочный договор найма, насколько я знаю, а предварительный договор мены.

Договор найма подразумевает, что квартира, в которую вас переселят, не будет принадлежать вам на праве собственности. Таким образом, вместо собственной квартиры вы получите жилье внаем. В вашем случае выгоднее заключить договор мены (или хотя бы предварительный договор мены), который определяет окончательные (предварительные) условия. На этих условиях вам будет предоставлена новая квартира взамен той, которой вы лишитесь.

Как лучше переоформить с меня на мою мать право собственности на часть приватизированной квартиры? Данная квартира оформлена на меня, мать и отца без определения долей. Все трое в ней прописаны.

Вы можете подарить ей свою долю. При передаче права собственности на часть квартиры законом не устанавливается освобождение от налогообложения. Но от налогов освобождается дарение квартиры, если на момент заключения договора стороны проживали совместно. Вам необходимо обратиться в налоговые органы по месту жительства и уточнить, придется ли вашей матери платить налог. Помимо договора дарения вы можете также заключить договор купли-продажи. Но это влечет за собой значительные расходы.

Я с дочерью проживаю в трехкомнатной квартире. Дочь вышла замуж, у нее родился ребенок, которого она также зарегистрировала в этой квартире. Я хочу разъехаться. Дочь против. Что делать?

К сожалению, поскольку в квартире прописан несовершеннолетний, выселить его и мать будет сложно. Если вы являетесь собственником квартиры, то имеете право продать ее. Хотя ваши родственники не имеют права собственности на квартиру, они имеют право проживания там. Это означает, что при продаже квартиры ваши родственники будут продолжать пользоваться жилплощадью. Вы можете обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования квартирой. Но так как на жилплощади прописан несовершеннолетний, шансов на успех мало.

В результате аварии в доме было залито водой несколько этажей. В нашей квартире вздулся паркет и был нанесен ущерб только что завершенному ремонту. Как возместить убытки?

Прежде всего вам необходимо установить, кто виноват в случившемся. Вы должны пригласить техника-смотрителя, который составит акт о происшедшей аварии. Кроме того, должен быть составлен акт, в котором указывались бы причины аварии и ее виновник. В том случае, если виновником является эксплуатирующая организация, вы имеете право либо обратиться в суд, либо потребовать от организации произвести ремонт за ее счет.

Я планирую приобрести квартиру при помощи ипотеки. Для одобрения сделки банк требует документы, которые продавец согласен предоставить только после получения аванса. Как правильно оформить договор, чтобы обезопасить себя от потери аванса в случае, если банк откажет финансировать данную квартиру?

Вы можете заключить обычный договор купли-продажи. Отдельно стоит указать, что оплата производится частями: сначала аванс, затем — остальная сумма. Кроме того, в договоре следует отметить, что остальная сумма должна быть внесена не позднее определенного срока. Вы сможете сами рассчитать период, за который получите кредит. Также вы имеете право включить в договор условие о том, что аванс может быть возвращен покупателю.

В декабре 1992 года был заключен договор на покупку квартиры в новостройке. Цена квартиры была полностью выплачена на момент заключения договора. В договоре была указана ответственность продавца в течение пяти лет предоставить квартиру. Квартиру мы не получили до сих пор. Организация существует по сей день и сохранила свой юридический адрес, но был сменен генеральный директор, в лице которого был представлен продавец. Что делать?

Вы можете обратиться в суд и потребовать либо исполнения договора, либо возвращения вам уплаченной суммы с начислением соответствующих процентов. Для подачи заявления в суд потребуется ваш договор с фирмой. Также необходимо будет представить доказательства того, что вы действительно полностью оплатили услуги по договору. При смене генерального директора все договоры, ранее заключенные фирмой, продолжают действовать. Просто теперь интересы продавца будет представлять другое должностное лицо.

Дата публикации: 10:22 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru