Северо-Восток привлекает низкими ценами

За последние два с половиной месяца (с начала декабря 2004 года) средняя стоимость 1 кв. м в Северо-Восточном административном округе Москвы вновь уменьшилась. На этот раз снижение составило 1,8%. Падение небольшое и находящееся в рамках статистических погрешностей, но происходит оно уже четыре месяца подряд.

На этот раз вниз цены «потянули» новостройки в Лианозове. Снижение средней стоимости 1 кв. м было зафиксировано сразу по четырем домам, строящимся в мкр. 1б. В зависимости от степени готовности здания (чем больше степень готовности, тем меньше снижение стоимости) падение цен составило от 3 до 8%.Подешевели и новостройки в районе станций метро «Бабушкинская» и «Свиблово». Так, в доме на ул. Летчика Бабушкина, вл. 22, цены понизились на 2% (с $1785 до 1757 за 1 кв. м), а по объекту в Игарском пр., вл. 6–8, — на 3% (с $1700 до 1650). На те же 3% (с $1700 до 1647) упали средние цены и в новостройке на Маломосковской ул., вл. 21, к. 4.

При этом незначительно увеличилась стоимость жилплощади лишь по одному адресу: на 3% (с $1650 до 1700) повысилась цена 1 кв. м в доме на ул. Седова, мкр. 20–21, к. 4б.

Средние показатели по округу не оказались более низкими только за счет продаж большого количества дешевых квартир в строящихся домах, что позволило сохранить средний уровень цен на приемлемом уровне.

«Темная лошадка»

В чем же основная причина ставшего уже привычным снижения цен на новостройки северо-востока столицы? Риэлторы в первую очередь объясняют этот процесс «нераскрученностью» этого направления среди потенциальных покупателей. Традиционно большинство районов этого округа (Отрадное, Бибирево, Бабушкинский, Свиблово, Алтуфьевский, Марфино) относились к разряду не очень престижных, а в период с 1998 по начало 2002 года СВАО и вовсе находился на предпоследнем месте в ценовой иерархии московских округов.

В 2002 году положение несколько изменилось в связи с началом активной застройки Свиблова и Бабушкинского крупными жилыми микрорайонами. Причем в их состав входили не только типовые панельные дома, но и монолитные новостройки, стоимость которых позволяла причислить их к бизнес-классу. С тех пор и начался расцвет Северо-Востока, который сегодня уверенно занимает позиции ценового «середнячка».

На создание положительного имиджа района повлияли активное возведение в округе крупных торговых комплексов, решение ряда транспортных проблем, строительство спортивных центров и бассейнов. Период 2003– начало 2004 года стал «ударным» для СВАО: в продаже одновременно находилось более 120 новостроек, продажи шли более чем успешно, а средняя стоимость 1 кв. м вплотную приблизилась к отметке $1700 в панельных домах и $2000 — в монолитных.

Сравним эти цены с сегодняшними: $1400 за 1 кв. м в панельных домах и $1600 — в монолитных. Таким образом, за год с небольшим средняя цена новостроек округа (в первую очередь — в Свиблове, Отрадном и Алтуфьевском) понизилась на 20%.

Риэлторы связывают подобное падение с завышенной стоимостью новостроек Северо-Восточного округа по сравнению со стоимостью квартир на вторичном рынке. Большую часть жилых домов СВАО составляют типовые панельные дома 1980-х годов, жилплощадь в которых стоит $1500–1600 за 1 кв. м. Какой смысл покупать квартиры в современных «панелях» в среднем на 10% дороже только из-за того, что в их названии прибавилась пара букв: вместо П-44 появились П-44ТМ? Тем более что придется ожидать завершения строительства и официального разрешения на заселение в течение года. Понятно, что количество покупателей уменьшалось с каждым днем.

Примечательно, что в отличие от основных компаний-застройщиков, работающих в других округах столицы, главные девелоперы Северо-Востока среагировали на падение покупательского спроса и одними из первых снизили цены. Сегодня никого не удивляет, что на рынок выводятся панельные дома, в которых стоимость квартир находится на отметке $1100–1200.

Заметим, что такая ценовая политика отнюдь не обозначает демпинга — просто таковы изменившиеся рыночные условия. Готовность «северо-восточных» девелоперов работать, исходя из общепринятого в мире принципа, при котором продажи строящегося жилья начинаются по ценам на 20% ниже, чем на вторичном рынке, приносит свои плоды. Во всяком случае увеличение объемов продаж новостроек в СВАО на 25% за последние четыре месяца — это факт.