Экстремальная зимовка

На вопрос «Падение спроса — это надолго?» генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков ответил: «В октябре в магазинах закончились сейфы. И ячейку в банке арендовать — проблема. Вопрос лишь в том, когда эти деньги вернутся на рынок».

По оценкам риэлторов, спрос на жилье в Петербурге в октябре — ноябре сократился на 30-40%. Но ни радикального снижения цен, ни спешной перепродажи проектов специалисты не фиксируют. Участники рынка выжидают: продавцы — прояснения ситуации, покупатели — наиболее выгодного момента для совершения сделки.

Новый расклад

По данным специалистов АН «Бекар», в октябре на вторичном рынке продолжалось плавное снижение цен — в среднем на 2% за месяц. Увеличился разрыв между предложением и ценами по результатам сделок. По мнению заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, «реальный уровень цен процентов на 10 ниже заявленного». Снижение цен спровоцировало оживление: по подсчетам экспертов «Бекара», за октябрь спрос по сравнению с показателями сентября вырос на 12%.

Риэлторы отмечают, что тональность и содержание публикаций в деловых СМИ («Обвал на рынке жилья» и проч.) мало соответствуют экономическим реалиям. По данным независимого эксперта Дмитрия Житкова, в октябре средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке типовых квартир составила 100 088 руб. — на 750 руб. меньше, чем в сентябре.

При пересчете в долларах снижение будет более значительным: минус $194 за месяц, 4,9%. И только в дешевеющих евро цена «квадрата» вот уже пять месяцев демонстрирует относительно стабильный рост в пределах 1,2-3%. Всего годовой прирост составил 44,1% в рублях, 36,1% в долларах и 44,6% в евро.

Подорожали только крупногабаритные квартиры. Для остальных типов квартир справедлива закономерность: чем меньше комнат, тем заметнее падение (рынок малогабаритного жилья был явно перегрет в первом полугодии). Спад затронул все районы, за исключением Петроградского и Центрального, отмечает Дмитрий Житков, и все типы домов, кроме старого фонда. Общее число предложений стабилизировалось.

Объем операций на вторичке остается относительно стабильным (в пределах 4800-5000 в месяц); показатели несколько ниже, чем год назад, и предновогоднего всплеска, по-видимому, ожидать не стоит. Во всяком случае, он не будет таким «пиковым», как год назад, когда перед Новым годом было зафиксировано 8365 сделок.

На вторичный рынок, естественно, повлияло и сокращение операций с использованием кредитных средств. Как отмечают эксперты GWA Sawyer, по итогам II квартала доля ипотечных сделок составила 20%, по итогам III квартала — 18%, прогнозируется сокращение доли ипотечных сделок в IV квартале до 16%.

Неясными остаются два ключевых параметра: объем денежного «навеса» (сделки, отложенные покупателями в ожидании более благоприятной конъюнктуры) и влияние на вторичный рынок инициатив городской администрации на массовую скупку жилья у застройщиков. Также возможно смещение спроса в ближние пригороды: в городских районах средняя цена 1 кв. м не опускается ниже 90 000 руб., во Всеволожском районе, по данным портала BN.ru — 73 737 руб., в среднем по области — 55 992 руб.

Фактор города

В середине ноября Смольный определился с условиями конкурсов по закупке жилья у застройщиков. Город рассчитывает купить квартиры для ветеранов, инвалидов и для расселения аварийных домов на сумму около 13 млрд руб., заявленная цена — 47 300 руб. за 1 кв. м. Конкурсы пройдут до конца года. Торги организует Фонд имущества СПб. Стартовую цену установили чиновники Минэкономразвития. Критерий определения победителя — минимальная стоимость «квадрата». Однако вряд ли кто-либо будет играть на понижение. Скорее всего администрации не удастся собрать требуемый «пакет» квартир. На закупку единичек выделено 9,8 млрд руб., на приобретение двушек и трешек — 3,1 млрд руб., а 1-комнатные недорогие квартиры и без того в дефиците.

При приобретении жилья с оформленными свидетельствами на право собственности сделка будет оплачиваться на 100%. За недострой заказчик рассчитается частями: 30% от общей суммы — при заключении контракта (в январе 2009 г.) и 70% — после сдачи объекта. Проблема в том, что продавать по такой цене будут лишь те компании, у которых уже обозначились проблемы с финансированием, а им деньги нужны сразу. «Готовые» 1-комнатные в достроенных домах — и вовсе редкость.

Большинство участников рынка считают адекватной ценой уровень 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м. Земля для строящихся домов в большинстве случаев приобреталась на аукционах, и в каждом «квадрате» новых квартир уже заложено $500-800 стоимости земли.

Тем не менее генеральный директор Фонда имущества СПб Андрей Степаненко заявил, что уже на следующий день после объявления условий в фонд поступили заявки от нескольких компаний, которые предлагают в общей сложности около 1000 квартир, соответствующих заявленным городом требованиям.

Кроме того, приобретением жилья в Петербурге с октября занимаются и структуры Министерства обороны. Как рассказывают девелоперы, по условиям негласного тендера военные готовы приобрести около 1500 квартир, причем по ценам, существенно превышающим установленные городом. Однако и этого количества квартир (для отставных военных) чиновникам МО приобрести не удалось.

В результате реализация городского заказа может привести к вымыванию наиболее ликвидных и дешевых объектов и к тому, что дефицит предложения обозначится на рынке не в 2010 г., как ранее предполагали аналитики, а уже в 2009 г. А это неизбежно подхлестнет цены.

Аналитики GWA Sawyer отмечают, что прирост стоимости жилой недвижимости на первичном рынке в III квартале 2008 г. составил 3% (за II квартал — 13,6%). Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляет 103 820 руб. В IV квартале прогнозируется дальнейшее снижение роста стоимости 1 кв. м, средний показатель на конец года может составить не более 106 000-107 000 руб. за 1 кв. м. Разрыв между заявленной ценой и стоимостью жилья по реальным сделкам — еще больше, чем на вторичном рынке. Практически все крупные застройщики ввели скидки.

Передел рынка

По словам президента корпорации ЛЭК Олега Филиппенкова, с августа начал копиться отложенный спрос: «На растущем рынке к концу месяца всегда шло резкое увеличение продаж. Покупатели понимали: надо успеть, потому что с начала следующего месяца поменяются условия продаж, вырастут цены и проч. Сейчас в конце месяца — спад. Все ждут новых скидок. Количество звонков в конце месяца сокращается».

По данным аналитиков ЛЭК, основная доля продаж идет в экономклассе, собственную долю продаж ЛЭК оценивает примерно в 50% квартир (на стабильном рынке она составляла 20-25%). Эксперты полагают, что наиболее сильно просела категория квартир бизнес-класса. «В последние годы многие девелоперы из экономкласса перебросили мощности на строительство объектов бизнес-класса. Фасады покрасили, лифты чуть получше сделали — и теперь это называется “бизнес-класс”. Фактически девелоперы повысили доходность за счет ребрендинга», — отмечает Филиппенков. ЛЭК работает преимущественно в экономклассе — и возможно, чувствует себя несколько лучше, чем конкуренты.

Соотношение сил прояснится только к весне, когда компании пройдут период выплат по банковским кредитам и оферты по облигациям. Объем ввода по итогам года, скорее всего, будет ниже первоначально заявленного администрацией: по плану, в этом году в Петербурге должны были построить и ввести в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья, по факту получится около 2,3 млн кв. м.

Непробиваемая «элита»

С падением продаж столкнулись и девелоперы, работающие в сегменте элитного жилья. Они пока, впрочем, не проявляют особенного беспокойства. Ежегодный объем элитной застройки в Петербурге оценивается примерно в 120 000 кв. м (20 домов).

За год, оценивает вице-президент холдинга RBI Михаил Возиянов, реализуется 900-100 элитных квартир. По данным RBI, за последние три года емкость рынка выросла вдвое.

Банковский кризис ликвидности и начавшийся экономический спад, конечно, повлияли на настроения покупателей. Однако Игорь Оноков отмечает: «Одно дело — капитализация компании, и совсем другое — благосостояние ее владельца». По мнению коммерческого директора СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, на элитном рынке жилье в кредит покупали очень немногие (максимум — 10% по отдельным проектам), поэтому и сокращение ипотеки на этот сегмент повлияло не сильно.

Все начатые элитные проекты реализуются: в «Парадном квартале» (проект СК «Возрождение Санкт-Петербурга») продаются квартиры со сроком ввода в 2011-2012 гг., заключены первые сделки по проекту квартальной застройки «Леонтьевский мыс» (6000-8000 евро за 1 кв. м); компания RBI начала продажи в элитном многофункциональном комплексе на Новгородской улице (от 3500 у. е. за 1 кв. м, видовые квартиры — от 10 000 у. е.).

Идут работы и в знаковом объекте в Зоологическом переулке (реконструкция дома с видом на Неву и Эрмитаж); заявленный уровень цен — 40 000-70 000 евро за 1 кв. м! По словам Ильи Андреева, покупатели уже забронировали все 23 квартиры, еще 10 претендентов — в листе ожидания.

Специалисты полагают, что в элитном сегменте столкнутся две тенденции: с одной стороны — спад и неясность прогнозов, провоцирующие выжидательные настроения, с другой — инфляция и необходимость куда-то пристраивать средства, выведенные с банковских счетов и из фондового рынка.

Игорь Оноков считает знаковым событием для рынка жилья решение ЦБ о девальвации рубля (ноябрьское повышение стоимости бивалютной корзины). «Давно известно: начался кризис — надо быть в наличных, началась инфляция — надо быть в товаре», — подчеркивает Оноков.

Участники рынка полагают, что ближайшее время будет ознаменовано частичной сменой элит: кто-то потеряет бизнес, более расторопные сумеют его подхватить на падающем рынке. Обновленной элите снова понадобится статусное жилье… О скидках в элитном сегменте информации пока нет (по крайней мере застройщики в этом не признаются), хотя очевидно, что покупатель с дипломатом налички и здесь может рассчитывать на «специальные условия».

Руководители RBI и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» уверены, что существенной коррекции цен в элитке не будет; Игорь Оноков допускает, что длительное падение спроса может привести к некоторому снижению цен. Но дефицит предложения скажется и на этом сегменте: уже очевидно, что сроки ввода масштабного проекта «Набережная Европы» будут откладываться — основной инвестор, банк ВТБ, сейчас занят решением других задач.

Загородные старания

Тенденции, определяющие ситуацию на рынке пригородного жилья, сходны с теми, которые господствуют в элитном сегменте: низкая доля ипотеки, невысокая степень зависимости от кредитования, неопределенное настроение потенциальных покупателей. Кризисные проявления совпали с традиционным сезонным спадом: зимой покупки загородных объектов, как правило, сокращаются.

«Сегодня мы можем только гадать, когда рынок начнет подниматься — через полгода или через год, но пока кризис еще явно не сказался. Спад продаж в большой степени обусловлен тем, что люди просто не знают, что делать: ожидать падения цен или, наоборот, роста», — говорит генеральный директор группы компаний «Пул Экспресс» Андрей Бочков. (Тем не менее «Пул Экспресс» на реализацию не жалуется: в октябре были подписаны три контракта на продажу домов в поселке «Румболово» — от 19 млн руб. за домовладение. На середину ноября — еще два…)

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», уверена, что сегодня уместно говорить не столько о сокращении спроса, сколько о его реструктуризации. «Покупатели переориентируются с покупки готовых домов на приобретение инженерно подготовленных участков, — говорит она. — У них изменилась мотивация: многие рассматривают покупку земли как возможность сохранить свои сбережения или даже как инвестиционную сделку». По мнению Невелевой, кризис послужил своеобразным ускорителем для рынка: время экспозиции объектов увеличилось, но решения принимаются быстрее.

Компания «Особняк» (входит в группу ЛСР) также приступила к реализации участков. «Допустим, у человека была отложена некоторая сумма для покупки загородного дома или квартиры. Сейчас он столкнулся с ростом ставок и ужесточением условий ипотечного кредитования. На покупку уже не хватает. А ведь накопленное надо куда-то вложить! В данном случае приобретение земли — один из немногих доступных и надежных вариантов», — комментирует гендиректор «Особняка» Ирина Тихонова. В компании отмечают «неожиданное продление сезона, которое выражается в активности покупателей и в количестве сделок — показатели выше, чем в прошлом году, и несколько больше, чем планировалось».

Некоторые девелоперы, работающие на загородном рынке, реагируют на кризис с упреждением. Компания «Терра» практически сняла рекламу в СМИ («До весны», — объясняет гендиректор «Терры» Дмитрий Зюзин). Компания «Внешстройпроект» свернула розничные продажи в поселках «Золотцево» и «Дом у озера»; по-видимому, проекты будут предлагаться другим застройщикам. Специалисты полагают, что фирма планирует уйти с загородного рынка. Реализация проектов крупномасштабной застройки (300-700 домовладений), о которых заявляли «дочки» сырьевых гигантов, скорее всего будут отложены. Большинство специалистов полагают, что отложенный спрос, пусть и не в полном объеме, вернется на рынок весной.

В ожидании оттепели

Большинство опрошенных участников рынка полагают, что ситуация окончательно определится весной. Если правительству и застройщикам скоординированными усилиями удастся переломить негативные тенденции, рынок начнет выправляться — с некоторым перераспределением в пользу крупных игроков и тех, кто располагает доступом к финансовым ресурсам. Если же спад обернется проблемами в реальном секторе, массовыми увольнениями и сокращением уровня доходов населения, тогда трудности примут затяжной характер и придется менять уже не тактику, а стратегию.

Ирина Васильева, начальник аналитического отдела компании «Стройэкспертсервис», полагает, что ключевыми индикаторами будут цена нефти и эффективность бюджетного финансирования строительства. Нефть важна не только потому, что ее стоимость определяет уровень бюджетных поступлений и здоровье российской экономики в целом. По мнению Васильевой, от 30% до 70% платежеспособного спроса на рынке недвижимости обеспечивают люди, занятые в нефтегазовой отрасли (или в смежных с ней бизнесах).

Увеличение доли бюджетного финансирования строительства приведет к изменению структуры жилого строительства. «Застройщики переориентируются от строительства жилья бизнес-класса на более дешевое жилье экономкласса с меньшими площадями. Однако стоит отметить, что данное жилье скорее всего получит статус муниципального и вряд ли поступит в открытую продажу», — говорит Васильева. То есть Петербург рискует получить развитие по московскому варианту: с большой долей муниципального жилья и с запредельными ценами на «коммерческие» квартиры — в силу ограниченности объемов ввода.

Дмитрий Синочкин

Дата публикации: 11:27 02 декабря 2008

Источник: bpn.ru