Перспектива – до самой Благодатной

В сложившейся непростой экономической ситуации наиболее уязвимым из мегапроектов Петербурга становится «Измайловская перспектива». Имущественный состав недвижимости на огромной территории крайне сложен, пул инвесторов подвижен, и без заемных средств никому из участников проекта не обойтись. А кредит нынче дорог.

Грандиозный урбанистический план соединить Измайловский проспект с Новоизмайловским и тем создать полноценного дублера Московскому, пожалуй, имеет самый долгий инкубационный период среди всех нынешних мегапроектов. Эта мечта заложена еще в Генплане 1936 года, но сделать ее былью мешали то война, то разруха, то застой, то перестройка.

От кризиса до кризиса

ОАО «Измайловская перспектива» в качестве агентства развития территории (АРТ) в 1997 году перешло в решительное наступление на огромный клин «маргинальной» земли, а тут – дефолт. Многочисленных инвесторов, которые клубились вокруг, включая строителя парижского района Дефанс компанию VINCI Construction Grand Project, как ветром сдуло. По словам генерального директора «Измайловской перспективы» Михаила Генина, работы пришлось заморозить и возобновить лишь пять лет назад. За это время удалось сделать многое: принята Правительством концепция развития территории, произведена инвентаризация земель и строений, обследовано экологическое состояние всех участков, а летом Градсовет одобрил объемно-пространственное решение целого нового города площадью 465 га. Губернатор Валентина Матвиенко, желая ускорить процесс, даже строго наказала до конца года продать с молотка городскую долю 100 га, но в планах Фонда имущества ничего подобного нет. Проблема в том, что городская собственность раздроблена на мелкие участки прихотливой конфигурации, что осложняет межевание. К тому же продать их желательно единым лотом одному богатому инвестору, скажем, тому же «Главстрою», который после получения в результате торгов права аренды 5 га на Шкапина-Розенштейна проявлял внятный интерес к соседним землям. По докризисной оценке Михаила Генина исходная цена 1 га «упакованной» земли должна была составить $5 млн, и эксперты находили такую оценку адекватной. Однако еще летом стало ясно, что полного пакета тендерных документов АРТ подготовить не успевает, а теперь и спешить некуда – мировой кризис на дворе.

По официальной справке в собственности ОАО «РЖД» – 78 га, Минобороны владеет около 45 га, из которых 38 га военные хотят продать, а остальное разделено между 270 частными собственниками, среди которых участками по 20–30 га владеют «Техприбор» и «Электросила», «Вагонмаш». Под улично-дорожную сеть отведено 131 га.

Гиблое дело святого Митрофана

От Митрофаньевского холерного кладбища осталось только название шоссе. Здесь многое было не слава богу. Умерших в эпидемии 1831 года хоронили без отпевания и панихид, потом с каменной церкви, возводимой по проекту Константина Тона, сверзлись купола, а позже и старая деревянная сгорела. Хотя ветки железной дороги ограничивали рост кладбища с востока и запада, к началу ХХ века оно было одним из крупнейших в городе: здесь выделялись бесплатные (или совсем дешевые) участки – среди местных покойников немало бродяг, актеров и небогатых литераторов. В 1927 году советская власть православное и финское кладбища закрыла, церковь святого Митрофана Воронежского снесла, а безбожники уже самостоятельно разгромили некрополь. Несколько захоронений успели перенести в лаврский Некрополь мастеров искусств и на Литераторские мостки.

После войны посреди оставшихся могил развернулась самая большая в городе барахолка, а теперь на костях сплошь свалки да гаражи.

Законы Российской империи запрещали строительство на закрытых кладбищах, а теперь – можно. «Оскверненных последнею хулой» покойников здесь великое множество, так что полтергейстов и барабашек хватит на крупный жилмассив. Однако, от греха подальше, жилья здесь проектируется сравнительно немного: по аналогии с Дефанс задуман больше сити, но с более развитой торгово-развлекательной функцией.

Ландшафт по обочинам

Территория проектирования и особенно участки на ее границах уже развиваются, хотя потусторонние силы явно мутят воду. Не обошлось без них и главное событие – открытие год назад Митрофаньевского шоссе после реконструкции. Едва на церемонии отзвучали торжественные речи о том, что «современная четырехполосная магистраль длиной почти четыре километра соединила единой транспортной связью Обводный канал с Дунайским проспектом, центр города с южными районами», как долгожданный дублер Московского проспекта был снова закрыт. С подземными сетями бес попутал, а их, судя по реляциям, переложено более ста километров. Кроме того, возведены два искусственных сооружения – путепровод над железнодорожными путями длиной более километра и мост через Обводный канал.

Архиважное дело торговли и развлечений бодро двинул «Варшавский экспресс», открытый «Адамантом» в здании вокзала, реконструированном по проекту архитектурного бюро «Литейная часть 91» Рафаэля Даянова. Однако из-за того, что вокзал располагался аккурат на линии пробивки Измайловского проспекта, десятилетиями считалось, что он «не жилец», и даже метро к нему не прокладывали. Уберегли здание от сноса охранный статус и энтузиазм инвестора, но оно так и осталось в стороне от покупательского потока. Вероятно, с развитием территорий нынешнего грузового двора ситуация изменится, но пока в роскошных интерьерах ТРЦ немноголюдно.

По проекту того же архитектора неподалеку от станции метро «Московские ворота» заканчивается строительство самой крупной в Европе гостиницы сети «Холидей» на 500 номеров площадью почти 180 тыс. кв. м. В архитектурном отношении это интересное современное продолжение темы русского конструктивизма, но автор очень сокрушается по поводу сноса прототипа – ДК «Союза кожевенников им. Капранова». Построенный в 1931 году очаг пролетарской культуры так обветшал, что шансов его сохранить не осталось. Охранного статуса ДК так и не получил, до самого сноса оставаясь в списке «вновь выявленных объектов», но Рафаэль Даянов по-прежнему чтит снесенное здание как «уникальное сооружение». Объект скрупулезно воссоздан по обмерам и оригинальным чертежам архитектора Рейзмана, но это уже не подлинник. Тем не менее главный архитектор города Александр Викторов считает, что вся «Измайловская перспектива» обречена на успех уже потому, что точки ее роста обозначены двумя произведениями такого замечательного архитектора.

Видимо, за границей мегапроекта, проходящей по Московскому проспекту, обаяние таланта Даянова уже не работает, поскольку там разразился форменный скандал. Со своим уставом в чужой монастырь вторглась компания «ЛЭК V», без разрешений соорудив у стен федерального памятника восемь башен жилого комплекса «Империал», которые уже достигли высоты 75 метров. Игуменья София, настоятельница Воскресенского Новодевичьего монастыря, воззвала к депутатам обратить внимание на «недобрый прецедент» и была услышана. Вандал поплатился миллионом рублей штрафа, но пока неведомо, дойдет ли дело до разборки лишних этажей. Эта ситуация имеет прямое отношение к «Измайловской перспективе», поскольку ансамбль монастырских зданий, возведенных в середине XIX века по проекту академика архитектуры Hиколая Ефимова в византийском стиле, должен стать центром зоны пониженной высотности, и стихийные небоскребы портят весь замысел.

Отдельные пятна, в основном – вдоль магистралей и вокруг станций метро, застраиваются офисными и торгово-развлекательными комплексами. ВТБ проектирует коммерческий центр у станции метро «Электросила», Capital Partners, структура Казкоммерцбанка, намеревается развивать территорию завода «Петмол». На другом грузовом дворе, за Балтийским вокзалом, РЖД продвигает проект крупного МФК с музеем железнодорожной техники (38 тыс. кв. м), офисами и выставочными залами (60 тыс. кв. м), а также торговлей. Уже есть проект планировки квартала и согласованы объемно-пространственные решения. Компания «Желдорипотека» намерена уже через год выйти на площадку, а еще через пять – завершить проект. Далее на месте урбанистического триллера «Шкапина-Розенштейна» радением «Главстроя» архитекторы бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» разработали проект респектабельного делового квартала, уже «на ура» принятый Градсоветом.

На запасном пути

Локомотивом «Измайловской перспективы» остается ОАО «РЖД», развивающее грузовые дворы за Варшавским вокзалом заботами дочерней «Желдорипотеки». Как заявил на форуме PROEstate генеральный директор компании Виталий Вотолевский, активная фаза начнется в 2010 году и продлится семь-восемь лет, а пока начинается расчистка территорий под строительство объемом инвестиций $2 млрд.

Дело дорогое, и кроме собственных средств (не более 30%) компания рассчитывала на кредитные ресурсы и облигации. Незадолго до обвала фондового рынка, в конце сентября, был размещен очередной заем. С самого начала было ясно, что без инвесторов не обойтись. Но дело не только в спаде их активности – не вполне понятна городская инфраструктурная программа и ее финансирование.

За «Варшавским экспрессом» располагается пока действующее хозяйство станции Петербург-Варшавский площадью около 55 га. Земли учтены кадастром и зарегистрированы как собственность РФ, но их еще надо выкупить, а деятельность перенести в другое место. Вагоноремонтные и локомотивные депо строятся на станции Ладожская, в Шушарах и в Великих Луках, обойдется это перемещение не дешевле 3 млрд руб.

Под девелоперские проекты, как уточнил руководитель петербургских проектов компании Александр Шабасов, пригодны только 35 га, а остальное Генплан отводит под улично-дорожную сеть. Вероятнее всего, развитие начнут с самых привлекательных сторон – от Обводного канала и от Московского проспекта. На площадке РЖД можно возвести около 1,5 млн кв. м разнообразной недвижимости. Три квартала сразу за «Варшавским экспрессом» отводятся только под коммерческие объекты (около 450 тыс. кв. м), но соотношение офисов, торговли и гостиниц – предмет будущей договоренности с ближайшими конкурентами. В трех кварталах между зоной пробивки Измайловского проспекта и Митрофаньевским шоссе, где РЖД принадлежит около трети земель, застройка включает в себя жилье. Один квартал будет целиком жилым, со спортивно-развлекательным комплексом, школой и детским садом.

Градсовет внес некоторые коррективы в предложенную концепцию развития площадки «Желдорипотеки»: рекомендовал сохранить здание вагоноремонтного депо – как вновь выявленный памятник промышленной архитектуры, что меняет планировку квартала между продолжениями Киевской, Варшавской улиц, Измайловского проспекта и существующей Малой Митрофаньевской улицей. Сквозной аллеи от Новодевичьего монастыря до Измайловского проспекта не получится, поскольку магистраль будет огибать здание депо, которое решено отдать спорту. Вероятнее всего, от небоскреба в 140 метров за вокзалом придется отказаться, ограничившись высотой 110 метров. Директор по развитию холдинговой компании «Адамант» Дилявер Меметов бодро заявил: «Кризис – это оздоровление. Знаете, когда все спокойно, мы набираем лишний вес… а кризис – это как спортзал».

«Адамант» планировал начать застройку своих участков общей площадью 13,7 га в рамках проекта «Измайловская перспектива» в 2011 году и пока намерений не меняет. На трех участках компания намерена построить здания общественно-делового назначения. В четвертом квартале будет возведено три доминанты высотой 100, 90 и 80 метров, в которых разместятся бизнес-центры и апартамент-отели. Проект планировки и межевание территорий займут еще около полутора лет, а там, глядишь, и трудные времена минуют.

Корпорация «Главстрой» тоже отреагировала на фондовые катаклизмы со сдержанным оптимизмом. Директор по связям с общественностью компании Иван Слепцов заявил, что все петербургские проекты для «Главстроя» приоритетны и будут реализованы в срок: «В принципе, краткосрочное ухудшение ситуации на финансовых рынках, которое мы наблюдаем в настоящий момент, не способно серьезно сказаться на реализации инвестиционных проектов продолжительностью до 2014–2017 годов». Пресс-служба подтверждает, что корпорация «активно работает над вхождением в проект «Измайловская перспектива». Дело за Фондом имущества.

Здесь будет город

Хотя основные инвесторы не спешат, публичное представление объемно-пространственного решения всего проекта отмечено явными чертами поспешности. На территории 465,5 га авторы разместили 45 кварталов общей площадью 332,9 га, площадь зданий и сооружений 5831 тыс. кв. м, из них нового строительства 5311 тыс. кв. м. Доля жилья за время движения проекта от мастер-плана возросла на треть и теперь составляет 891 тыс. кв. м.

«Очерк объемов» без архитектуры на основе специальной методики определения допустимой высотности выполнен ГУ «НИПЦ Генплана». Пока испытание методикой не прошла предполагаемая доминанта – офисный небоскреб «Адаманта» 160-метровой высоты. Специалисты просмотрели «Измайловскую перспективу» с семи наиболее уязвимых точек, а также проследили панораму при движении по Обводному каналу. Объем новостройки «выстругивали» так, чтобы с этих точек она визуально не воспринималась.

Рецензент – академик архитектуры Татьяна Славина, автор историко-культурной экспертизы проекта, высказала запоздалое недоумение по поводу отсутствия больших зеленых пятен на огромной территории. Главный архитектор города Александр Викторов уверил, что зелень внутри кварталов будет. Однако бульвары и квартальное озеленение – это не парки и проблемы дефицита кислорода в городе не решают. Кроме того, эксперты отметили, что теряется красивая панорама исторического центра с доминантами, которая открывается сейчас с перегиба путепровода на Митрофаньевском шоссе. По проекту этот вид будет зажат между блоками стометровой высоты. Не увидели специалисты и локальных ограничений высоты вокруг объектов культурного наследия: водонапорной башни, фабрики «Скороход» или Механического завода у Московских ворот. По мнению эксперта Владимира Линова, работа урбанистов правильно выражает интересы бизнеса на такой гигантской территории, но маловато небольших городских площадей, которые принято считать квинтэссенцией европейской культуры.

Серьезных противоречий с охраняемыми объектами эксперт не видит. Депо на бульварной оси, соединяющей монастырь с крупной городской площадью, благодаря арочным проемам можно сделать проходным. Правда, проектировщики так спешили нарисовать воплощение вековой мечты, что поставили утраченную колокольню Новодевичьего монастыря не на Московском проспекте, а в зеркально отраженной позиции за церковью. Этот курьез, надеется господин Линов, не помешает воссоздать колокольню XIX века на прежнем месте.

Святослав Гайкович не просматривает постепенного нарастания высоты от центра к периферии. Например, мощный полукруглый комплекс в кластере у Новодевичьего монастыря примерно такой же высокий (90 метров), как здания у Благодатной улицы. Главный архитектор объяснил этот феномен просто: наиболее востребованы, конечно, территории ближе к Обводному каналу, а дальше пока и спрос меньше и сложнее имущественно-правовые вопросы, поэтому бизнесу нет смысла забираться ввысь.

Анализ, проведенный главным разработчиком высотного регламента Борисом Николащенко, показал, что 140-метровые высотки вторгнутся в городской силуэт аккурат между Адмиралтейством и Исаакиевским собором, если смотреть со стороны Мытнинской или Университетской набережных, а от Петропавловки просто совместятся с ангелом Александрийского столпа. Похоже, к счастью, что кризис остановил строительный бум: на досуге можно и об ангелах подумать.

Юлия Хопта

Дата публикации: 18:03 02 декабря 2008

Источник: bpn.ru