Торговые центры борются за место под солнцем

Непростая ситуация на финансовых рынках России внесла серьезную коррекцию в планы инвесторов по вводу торговых площадей. компании вынуждены замораживать, а иногда и продавать свои проекты из-за отсутствия финансирования. В нынешней ситуации не приходится надеяться на то, что строительство большинства торговых центров будет завершено в срок. В то же время наиболее крупные торговые объекты продолжают строиться в соответствии с ранее запланированными сроками.

От ларьков к торговым центрам

Востребованность крупноформатной торговли очевидна: многие покупатели уже давно предпочли торговые комплексы «новой волны» небольшим магазинам. С появлением качественных проектов районного и городского масштабов многие ритейлеры ощутили значительный спад продаж в небольших торговых точках. В связи с этим арендаторы отдельно расположенных помещений стараются снимать площади во вновь открывающихся торгово-развлекательных центрах. И надо отметить, что таких объектов становится все больше.

По словам старшего консультанта торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Антона Вихарева, в настоящее время количество качественных торговых площадей составляет примерно 30–40% от общего числа ТЦ.

Девелоперская осторожность

По данным ООО «Марис Пропертиз», в настоящее время объем торговых площадей в Петербурге составляет примерно 2,8 млн кв. м. На территории города функционируют около 200 торговых центров. С начала текущего года в эксплуатацию было введено 16 объектов общей площадью 294,3 тыс. кв. м. Наиболее крупными из них стали «Феличита» – 63 тыс. кв. м, «Атмосфера» – 40,5 тыс. кв. м, «Северный молл» (1-я очередь) – 34 тыс. кв. м, «Интерио» – 15 тыс. кв. м, «Нарва» – 11,5 тыс. кв. м, «Москва» – 9 тыс. кв. м, «Еврогарден» – 8 тыс. кв. м.

В последние месяцы объемы строительства крупных комплексов несколько уменьшились. В связи с нынешней ситуацией на финансовых рынках девелоперы стараются минимизировать затраты на реализацию проектов. При реализации новых проектов инвесторы стараются уделять гораздо больше внимания таким факторам, как месторасположение будущего объекта, транспортная доступность, а также созданию уникальных концепций. Все активней строятся комплексы новых форматов, где торговая функция не является превалирующей. Много появляется объектов спортивно-оздоровительного назначения.

Большую часть рынка качественных торговых комплексов по-прежнему занимают торговые центры, имеющие в своем составе развлекательную функцию, которая представлена мультиплексом, боулингом, детской зоной, фуд-кортом. В некоторых торговых центрах в досугово-развлекательной части расположен ледовый каток, Game Zona с мультимедийными играми и автоматами.

Районное насыщение

Нельзя сказать, что тот или иной район Петербурга перенасыщен торговыми центрами – концентрация таких объектов наблюдается лишь в некоторых местах рядом со станциями метро. Больше всего ТЦ расположено рядом со станциями метро «Комендантский проспект» и «Купчино», где сконцентрированы большие транспортные и человеческие потоки. Однако далеко не всегда «прибыльность» места является показателем качества расположенных рядом с ним торговых площадей. К примеру, рядом со станцией метро «Озерки» существует несколько комплексов, которые многие покупатели игнорируют.

Меньше всего цивилизованная торговля затронула южные районы Петербурга – Красносельский и Кировский, где есть много перспективных площадок для строительства ТЦ. Несмотря на большую концентрацию разных комплексов у станции метро «Купчино», в районе есть еще несколько хороших и перспективных площадок.

По данным компании «Бекар. Консалтинг», высокая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в Приморском, Московском и Выборгском районах. Такая ситуация складывается за счет строительства торговых комплексов вдоль крупных транспортных магистралей: Приморского, Пулковского, Московского, Мурманского и Выборгского шоссе, проспектов Космонавтов, Энгельса и Московского, улицы Савушкина.

Проблемы конкуренции

Активная борьба за клиента началась в 2007 году, когда количество торговых центров возросло: у ритейлеров появилась возможность выбора. Стало понятно, что отсутствие посетителей приведет к уходу арендаторов. Вместе с тем в последнее время наблюдается и другая тенденция. Все чаще свои позиции сдают качественные комплексы, где не уделяют должного внимания конкурентной борьбе. И наоборот: многие ТЦ завоевывают покупателей продуманной маркетинговой политикой и грамотным позиционированием.

В настоящее время заполняемость большинства торговых комплексов находится на уровне 98–100%. Однако встречаются и исключения. К примеру, на момент открытия торговые центры «Фиолент» и «Ульянка» были заполнены лишь на 60%.

Торговые центры «Варшавский Экспресс», «Масштаб», «Пулково-3» и «Космополис» обеспечены арендаторами лишь на 70–85%. Такое положение вещей объясняется прежде всего их неудачным месторасположением или высокой конкуренцией.

На заполняемость площадей в торговых центрах также влияет общая ситуация на рынке торговой недвижимости. В условиях, когда он близок к насыщению, арендаторам предоставляется больший выбор площадей. Поэтому торговые комплексы со слабой концепцией проигрывают более продуманным инвестиционным проектам.

Ценовая политика

Доход собственников торговых центров чаще всего формируется за счет поступлений от арендной платы. Иногда с арендаторов взимают дополнительную плату за различные дополнительные услуги. Однако происходит это лишь в тех комплексах, которые уделяют большое внимание своему позиционированию в городе.

Уровень арендных ставок в торговых центрах зависит от ряда факторов. Основными являются местоположение, формат арендатора, успешность ТЦ, стадия проекта, на которой заключаются договоры аренды (проектирование, строительство, функционирование). На уровень арендных ставок еще влияют площадь магазина, этаж, близость ко входу в ТК, к лестнице, к эскалатору.

Прогнозы и перспективы

В последнее время увеличились объемы строительства локальных торговых и торгово-бытовых комплексов. Продолжается работа по реконцепции части бывших рынков, ведется строительство спортивных и спортивно-оздоровительных центров, что связано с активизацией инвесторов среднего уровня.

Ритейлеры стараются арендовать площади в торговых и торгово-развлекательных центрах, имеющих наилучшие характеристики. Скорее всего, арендодатели качественных торговых площадей, которые правильно оценивают нынешнюю ситуацию, повысят ставки исходя лишь из показателей инфляции.

В комплексах среднего уровня, вероятно, будет наблюдаться на аналогичная тенденция. Однако их владельцы будут вынуждены искать возможности избежать ротации арендаторов. В неформатных центрах возможно снижение арендных ставок или обеспечение льготных условий арендаторам по той же причине. По данным «Бекар. Консалтинг», реальный объем ввода в четвертом квартале 2008 года составит 135–170 тыс. кв. м. Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,4 млн кв. м.

Сергей Бардин

Дата публикации: 11:22 10 декабря 2008

Источник: bpn.ru