Сетевое единение

Экспансия торговых сетей на региональные рынки потянула за собой развитие сетевого брокериджа. Преимущества этого вида услуги очевидны для всех сторон процесса – девелоперов, арендаторов и брокеров. Главное – учитывать специфику каждого региона и отказаться от слепого тиражирования торговых комплексов.

По словам руководителя отдела торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Арины Сендер, насыщение региональных рынков происходит в основном за счет строительства крупных торговых центров. Часто это сетевые проекты московских и федеральных девелоперов. «Наиболее активны среди них операторы одежды, бытовой техники, косметики и парфюмерии, некоторые продуктовые и DIY-гипермаркеты», – считает Александра Древская, руководитель направления консалтинга по торгово-офисной недвижимости компании «GVA Sawyer Санкт-Петербург».

Сегодня порядка 30 компаний заявили о своих сетевых проектах в регионах. Среди активных игроков этого сегмента – «МЕГА», ГК «Регион», «РосЕвроДевелопмент», «Эрмитаж Констракшн», «Торговый квартал», «Гранд-Сити» и многие другие.

Сетевым девелопментом среди петербургских компаний занимаются холдинг «Адамант» (ТРК «Континент» на проспекте Стачек и «Континент» на Байконурской улице). «Доринда», компания «Макромир» (ТРК «Феличита» и «Сити Молл»). Как отмечает руководитель проектного отдела Praktis CB Катерина Немирова, у всех этих компаний были масштабные планы по выходу в регионы, однако из-за финансового кризиса их осуществление пришлось приостановить.

Его величество «эксклюзив»

Как правило, сдачей в аренду площадей в сетевых проектах занимается либо сам девелопер с помощью своего отдела продаж, либо он привлекает к реализации профессиональных брокеров. По мнению управляющего партнера London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, самым распространенным вариантом сотрудничества между компанией-брокером и девелопером, независимо от того, сетевой это проект или единичный торговый центр, в последние годы стало заключение эксклюзивного договора. В этой ситуации девелопер имеет право сдавать часть площадей самостоятельно, а профессиональный брокер контролирует соблюдение концепции сразу в нескольких региональных проектах. Бывают и ситуации, когда поиск арендаторов осуществляется одновременно сразу несколькими брокерами. Однако, по мнению Арины Сендер, предпочтительно, чтобы основных клиентов вел один брокер – тогда будут выдержаны и концепция проекта, и пул якорных арендаторов.

Справка

Петербург – один из рекордсменов по показателю обеспеченности торговыми площадями в России. По данным Кnight Frank, в настоящее время на тысячу жителей приходится 530 кв. м арендопригодной площади в качественных ТЦ, что почти в два раза больше, чем в Москве. В Екатеринбурге этот показатель составляет 440 кв. м на тысячу жителей, в Перми – 159 кв. м, в Волгограде – 172 кв. м, в Омске – 178 кв. м. Однако в этих городах в последнее время было заявлено столько проектов, что они вполне могут догнать Петербург. Так, в Омске предполагается более 1 млн кв. м торговых центров, в Волгограде – 925 тыс. кв. м, что может привести эти, а также другие города-миллионники, к перенасыщению. Похожая судьба ожидает и города с населением в полмиллиона жителей, где строительства трех-четырех крупных ТЦ регионального масштаба вполне достаточно, чтобы покрыть потребность в торговых площадях.

Сотрудничество девелопера с консультантом в идеале должно начинаться с разработки концепции торгового комплекса. По словам директора департамента брокериджа коммерческой недвижимости «АРИН» Ольги Корниловой, это позволяет учитывать особенности местных рынков, что становится фактором более правильного позиционирования объекта и получения более высокой доходности. Распространены случаи, когда строительство объекта идет под определенного якорного арендатора.

«По такому пути идут продуктовые ритейлеры, открывающие свои гипермаркеты в формате торговых центров, – говорит Катерина Немирова. – Еще один известный пример – «ИКЕА», неотступно следующая за брендом торгового молла «МЕГА».

При этом девелоперы, как правило, уже на начальном этапе разработки проекта учитывают требования «якорных» арендаторов к площади помещения, расположению, цене и т. д.

Там, где девелоперу хорошо…

Заключение договора сетевого брокериджа и реализация площадей через «одни руки», по мнению экспертов рынка, имеют ряд преимуществ для всех участников процесса. «Для девелопера прежде всего важно стратегическое партнерство с сетями, – считает Дмитрий Золин. – Это не только хорошие деньги за аренду помещения, но и отличная реклама торговому центру за счет известных брендов арендаторов. Во-вторых, успешные марки, в отличие от индивидуального предпринимателя, могут спокойно продержаться на плаву во время раскрутки торгового центра и выплачивать без сбоев установленную арендную плату». Экономит девелопер и на работе с брокером, а самое ценное в этой экономии – время. «Это особенно важно, если девелопер реализует проекты в разных городах, – считает Ольга Корнилова. – Ведь в противном случае девелопер вынужден подбирать брокеров в каждом регионе, что занимает больше времени и сил». По словам Александры Древской, подписание «пакетных» соглашений с различными арендаторами также позволяет девелоперам спланировать денежные поступления и снизить затраты, связанные с возможным перепроектированием. «Это облегчает брокеридж новых проектов, дает возможность более точно спланировать денежные потоки и привлечь новых, несетевых, арендаторов», – убеждена она.

…хорошо и всем остальным

Для арендаторов сетевой проект – это в первую очередь залог стабильности и узнаваемости торгового комплекса. «Помимо присущего единообразия в архитектурно-планировочных решениях, в сетевом проекте арендаторы получают уже хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, а значит – и грамотную концепцию, предсказуемые сроки строительства и соответствующий статус других арендаторов, – полагает Арина Сендер. – Кроме того, при договоре с сетевым девелопером арендатор может добиться существенных скидок. В то же время девелопер иногда может наложить ряд ограничений на вхождение якорных арендаторов своего проекта в другие объекты, расположенные поблизости». По словам руководителя проектного отдела ASTERA St.Petersburg Ольги Земцовой, если компания-арендатор активно развивается, она может принимать предложения сразу на несколько комплексов. «Другой плюс сетевых проектов в том, что для всех их участников сокращается процесс согласования условий сотрудничества, договоров, различной документации. Менеджмент один, и это значительно упрощает процесс управления», – считает эксперт.

Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости «АРИН»:

Нередко крупные торговые сети, такие как «Карусель», «О’Кей», «Лента», «Пятерочка», а также автосалоны, сами строят свои торговые площади на взятых в аренду земельных участках. Несмотря на то что строительство является для них непрофильным бизнесом, сети идут на это из-за крайнего дефицита помещений, соответствующих их запросам по коммуникациям, отделке, парковке и т. д.

Выгоды для брокера также вполне очевидны: он получает на реализацию большой объем площадей при сравнительно низких трудозатратах на их поиск, а значит, и больше прибыли. Хотя в «сетевом» проекте процент комиссии может быть на 15–25% меньше обычного договора. Требования к сетевому брокеру в принципе не слишком отличаются от стандартных. По словам Катерины Немировой, сетевой брокер должен обладать опытом работы с федеральными девелоперами и ритейлерами, а также хорошо разбираться в специфике регионов. Ольга Корнилова добавляет, что в данный сегмент сложно пробиться новичкам, поскольку девелопер при подборе сетевого брокера оценивает масштаб компании и ее бренд.

Тем не менее, по признанию экспертов, у подобного формата взаимодействия существуют и свои минусы. «Недостаток заключается в шаблонности торговых комплексов без учета особенностей каждого региона, – считает Ольга Земцова. – С другой стороны, эта же шаблонность является и плюсом – можно экономить на разработке концепций, заниматься рекламой и маркетинговым продвижением комплексов «оптом». Кроме того, девелопер, реализуя комплексы последовательно, может анализировать ошибки и корректировать их в следующих проектах». «Если хотя бы в одном из сетевых объектов будут оказываться услуги низкого качества, отрицательный имидж перейдет на все объекты сети», – предостерегает Ольга Корнилова. Еще один минус Александра Древская видит в том, что реализация стандартного формата в рамках одного города может иметь существенные ограничения со стороны местоположения и потенциального спроса.

Однако при грамотном концептуальном подходе этих недостатков можно избежать. Залог успеха сетевого проекта Арина Сендер видит в составляющих простой формулы: узнаваемость сетевого бренда, адаптация к региональной специфике, а также профессиональный подбор арендаторов – как федеральных, так и региональных. «10–15% комплекса должно быть обязательно заполнено региональными арендаторами»: именно это соотношение способно нивелировать более низкую, чем в двух столицах, покупательную способность населения в некоторых регионах».

Яна Карелина

Дата публикации: 11:26 10 декабря 2008

Источник: bpn.ru