Ипотека: заметки скептика...

Кто-то явно перепутал с терминологией. Ипотека - это только залог недвижимости. К кредиту он отношения не имеет. Можно взять кредит на покупку музыкального центра, а в качестве обеспечения возврата средств передать в залог свой садовый домик. Это будет ипотека (в смысле домик как недвижимость). А можно взять кредит на приобретение бытовой техники, а потратить его на покупку гаража или того же домика - здесь никакой ипотеки нет и в помине. Хотя есть и кредит, и недвижимость.

У нас в последнее время "волшебное" слово - ипотека - имеет отношение буквально ко всему, что касается приобретения жилья. И напрасно, потому что забываются и другие варианты сделок покупки в рассрочку. Сейчас чуть что, сразу ипотекой рот затыкают. Не хватает денег - ипотека. И все! Потому что альтернативные варианты - не в моде. Между прочим, это первое, что настораживает. Создается впечатление, что кто-то пытается загнать всех под свою собственную систему приобретения жилья и называет эту систему своей "ипотекой".

По прогнозам специалистов (каких, правда, не уточняется) публикуемых в СМИ - "к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит $10-15 млрд. в год". А за счет чего? У нас что, темпы строительства резко за пять лет увеличатся? Или покупать уже все жилье будут в долг? А может инфляция возрастет… с последующей деноминацией?

При этом статистика показывает вроде бы оптимистическое развитие ситуации. То есть число ссуд на приобретение жилья растет, и размеры их увеличиваются. К примеру, за прошлый год объем кредитных ресурсов (то есть денег), которые выдали банки при содействии только одного агентства "МИЭЛЬ-недвижимость" (правда одного из самых крупных) составило около $40 млн. При этом общая сумма сделок (а их было около 600) с привлеченными средствами почти достигла $60 млн. То есть 2/3 средств - это ссуды. Есть подозрение, что не все так чудесно. Темпы роста новых площадей примерно такие же, как и в прошлом году и два года назад (это пока только в планах у застройщиков постоянный рост), "вторичку" тоже смело можно считать константой и количество сделок-то не особенно возросло… Есть подозрение, что ипотека раздувается на "фиктивных дрожжах", видимо там что-то с финансами… Ведь при покупке через ипотеку и деньги можно легализовать и от налогов на некоторое время избавиться… Собственно, такие варианты еще 3-4 года назад были сплошь и рядом. Так что сомнительно как-то все это…

Согласно опять же таки материалам прессы, считается, что накопления в размере $3 тыс. и ежемесячный доход $450 на члена семьи - вполне достаточный минимум для приобретения квартиры в пределах МКАД. Смущает! Может быть кто-то, описался - не доход, а свободные средства, остающиеся после получения этого самого дохода… И с первоначальным капиталом в размере $3 тыс. что-то как-то не уверен я. Все-таки найти даже самую плохонькую квартиру меньше, чем за $50 тыс. практически невозможно, а банки кредит более, чем в 70% от стоимости жилплощади не дадут. Оставшуюся разницу тремя тысячами долларов не покроешь… Так что опять возникает вопрос…

Конечно, возникает и другой вопрос, а как же в других развитых странах, в Европе, например? У них-то ипотека работает! Ну, так у них и люди работают иначе и за другие деньги. Причем, уже много лет. Нам пока до этого далеко. Мы в лучше случае, даже если и заработаем, никому об этом и виду не подадим, потому что … налоговая не дремлет. И так, между прочим, целая страна живет. Правда, нам опять пытаются внушить, что мы не хуже (не по качеству жизни явно судят), что мы почти вышли на уровень - мол, 3-5 лет назад у них такие же процентные ставки были по жилищным кредитам. Интересно, а зарплаты у них такие же были?

Пожалуй, одно из самых трезвых мнений за последнее время прозвучало от Владимира Аверченко, руководителя Федерального агентства по строительству ЖКХ: "Создать механизм ипотеки можно только совместными усилиями государства, бизнеса и населения". Конечно, это очень неконкретно (не понятно, кто, что и к какому сроку должен сделать?), но, по крайней мере, подход верный. Но почему речь идет только про ипотеку? Других механизмов государство что, не желает поддерживать? На этот вопрос Аверченко отвечает так: "Создание механизмов ипотечного кредитования, когда человек мог бы купить квартиру, внеся достаточно небольшую - 10-15% долю от стоимости жилья, и затем выплачивать ее 20-30 лет, пока в стране не существует". Не стану спорить, но для себя отмечу, не "не существует", а не используется. У нас ведь работали и ССК, и Жилищные кооперативы с рассрочкой и иные кредитно-накопительные схемы с залогом недвижимости. И во многих странах разные варианты активно применяются.

А между тем, в улучшении жилищных условий нуждаются 61% россиян. При этом Гарегин Тосуян, президент Ассоциации российских банков, утверждает (дело было совсем недавно в Токио), что российские банки испытывают недостаток средств и не в состоянии удовлетворить потребность в кредитах более, чем на 20%. По его же словам, банки не могут выдавать ссуды более, чем на 3 года, что является главным фактором, сдерживающим развитие ипотеки. И что же теперь? Не принимать во внимание все эти красивые цифры, которыми нас ежедневно кормят и поят? Сплошные разногласия просто. Человек уже не только не знает чему верить, он уже просто не успевает реагировать на происходящее. Кстати, может это своеобразная психологическая ловушка?

Тот же Г. Тосунян говорит, что в России по ипотечным схемам приобретается всего 1,5% жилья, а отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и примерно 39% в Европейском союзе. Отсюда вывод - родная страна становится привлекательным местом для иностранных инвестиций… Так может быть вот почему у нас так лоббируется ипотека, благодаря ей есть шанс на открытие хорошего канала по привлечению средств. А то, что кому-то жить тесно, так это прикрытие.

А тут еще заместитель директора Департамента международных финансовых отношений, государственного долга и государственных активов Министерства финансов Российской Федерации (просто не должность, а "таблица Менделеева в строчку") на парламентских слушаньях, буквально запугал "большими" проблемами в случае изменения цены на нефть. Поскольку это может поставить под удар краткосрочные кредиты (других-то у нас нет, но это отдельная тема). Соответственно не понятно за счет чего будут погашаться займы. Зарплата понизится, и люди не смогут расплатиться по кредитам. "Необходимо заранее продумать вопрос, как и куда мы будем выселять неплательщиков" - именно так это дословно прозвучало.

Подобного "информационного хулиганства", за которым нормальный человек не может увидеть истины сейчас немало, и это еще один минус в нашу с вами не сложившуюся до сих пор картину с ипотекой. Остается, пока только одно. Вспомнить Козьму Пруткова, и жить в соответствие с одним из его всегда актуальных утверждений: "Бди!"

Дата публикации: 14:38 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru