Незаметно, но верно дорожают московские новостройки

Разобраться в нынешней ситуации на рынке столичных новостроек легко тем, кто часто попадает в автомобильные пробки: режим "газ-тормоз" как нельзя лучше отражает ценовую динамику на новые квартиры в сегменте типового жилья. Так, в январе этого года цены выросли в среднем на 1-1,5% (до 1922 долларов за кв. м), и эксперты тут же заговорили о преодолении стагнации. Однако в первой половине февраля рост составил всего 0,4%. При этом цены менялись по-разному в зависимости от района, типа дома и количества комнат, что позволило аналитикам говорить о дифференциации рынка. Рынок элитного жилья живет по другим правилам: цены продолжают расти, а доходность вложений составляет от 30 до 200%. Большинство экспертов сходятся во мнении, что тянуть с покупкой квартир не стоит как тем, кто приобретает квартиру для жизни, так и тем, кто рассматривает квадратные метры как финансовый инструмент.

"Штиль, похоже, давно уже всех утомил"

Разговоры о том, что рынок недвижимости перегрет, начались еще в начале прошлого года. Тогда министр экономического развития и торговли Герман Греф сказал, что на рынке жилья назревает «ценовой пузырь». В то время цена одного квадратного метра жилья была в районе 1600 долларов. Аналитики принялись гадать, когда же он лопнет, и пришли к выводу, что это произойдет в конце 2004-го. Но этого не случилось: в прошлом году средний прирост цен на новостройки составил 20-25% (в основном за счет первого полугодия), за три летних месяца квартиры подорожали всего на 3%, осенняя активизация спроса привела к росту стоимости метра до 1860 долларов за кв. м, а год закрылся на отметке 1902 доллара за кв. м. Застройщики и риелторы восприняли стабилизацию как утешительный приз.

В январе новостройки подорожали в пределах 1-1,4%, в феврале сохранилась тенденция к незначительному повышению индекса стоимости жилья, но она в большей степени проявляется в сегменте нетипового жилья.

«Сохраняющийся на столичном рынке недвижимости штиль, похоже, давно уже всех утомил, - говорит директор аналитического центра IRN Олег Репченко. - Продавцы жаждут возобновления роста, а покупатели ждут с нетерпением заметного снижения цен. Однако ни того, ни другого не происходит".

Московская мозаика

Впрочем, в силу мозаичности рынка (стоимость квартир зависит от района, типа дома и метража) при желании можно обнаружить как растущее в цене, так и дешевеющее жилье.

«В разных округах Москвы ситуация совершено различная, - рассказала маркетолог компании «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Егорова. - Больше всего выросли цены в Западном и Юго-Западном административных округах - на 3,6% и 3,3% (соответственно 2200 и 1800 долларов за кв. м). В Северном, Восточном и Юго-Восточном округах рост оказался на уровне 1%. А вот в Северо-Западном и Северо-Восточном округах цены вообще не поднялись».

Самыми дешевыми на сегодняшний день являются квартиры в панельных домах (квадратный метр стоит в среднем 1499 долларов), на долю таких домов в Москве приходится не более 30% рынка типового жилья. В монолитно-кирпичных домах квадратный метр продается за 2093 доллара.

По данным агентства недвижимости "Савва", в январе двухкомнатные квартиры в панельных новостройках дорожали активнее всех остальных (3,66%), трехкомнатные прибавили в цене 1,31%, а однокомнатные подешевели на 1,88%.

Что будет с ценами

"При сохранении стабильной ситуации в экономике повышающая тенденция сохранится", - считает Ирина Егорова. По ее мнению, в 2005 году цены на первичном рынке будут расти в среднем на 1% в месяц, а росту будет способствовать снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и активизация иногородних покупателей.

Олег Репченко не видит причин для дальнейшего роста, во всяком в случае в ближайшее время. "Дома, которые поступили в продажу прошлым летом, уже сейчас начинают снижаться в цене, - рассказал он. - Кроме того, около 20% выставленных на продажу новостроек представляют собой даже не подготовленную для строительства площадку. Еще более половины - строящиеся дома. Из-за этого рынок новостроек выглядит очень уязвимым. Любая нестабильность может натворить немало бед. Поэтому наиболее вероятно, что уровень цен на протяжении всего 2005 года не изменится».

Рассчитывать на значительный рост цен нельзя еще и потому, что на рынке отмечается снижение спроса.

«По сравнению с началом прошлого года спрос уменьшился в два раза, - рассказал руководитель отдела новостроек компании «ЖСТ-недвижимость» Владимир Рудник. - Раньше можно было рассчитывать на определенный объем продаж в месяц, а сейчас нет. Я знаю, что часть риелторов даже стала сокращать количество офисов. У некоторых их число уменьшилось вдвое».

Еще более пессимистичный для продавцов, но благоприятный для покупателей прогноз дает главный аналитик Российской гильдии риелторов, директор аналитического центра компании «Миэль-недвижимость» Геннадий Стерник. «Из-за «дела ЮКОСа» сильно ухудшился инвестиционный климат, - говорит он, - увеличился отток капитала из страны, а неудачное начало реформы монетизации льгот вызвало социально-экономическую напряженность. Поэтому рынок недвижимости ждут сильные потрясения. Не помогут даже новые законы (Жилищный кодекс, закон о долевом участии), призванные улучшить ситуацию на рынке жилья. На первых порах они вызовут лишь дополнительные затруднения и у застройщиков, и у покупателей. Так что в этом году цены на новостройки упадут на 15-20%».

По его мнению, основное падение случится весной и летом, затем произойдет коррекция, и к концу года средняя цена за квадратный метр установится на уровне 1700-1750 долларов.

Кому стоит поторопиться с покупкой

В сложившейся ситуации привлекательность инвестиций в типовое жилье выглядит сомнительной. «Рост цен маловероятен, а доход от сдачи внаем составляет, как правило, 10-12% годовых, что сравнимо с процентами по банковским вкладам", - говорит Олег Репченко из IRN.

Зато для тех, кто собирается приобретать квартиру для жизни, сейчас самый подходящий момент.

Причем, по словам Владимира Рудника, при покупке квартиры на начальном этапе строительства можно сэкономить до 30%.

При подборе квартиры риелторы советуют обратить внимание на недооцененные объекты, у которых есть потенциал роста. На их поиск следует отправляться в районы, в которых ведется строительство дорог, метро и торгово-развлекательных центров.

Геннадий Стерник советует покупать "панели". "В случае падения цен дешевое панельное жилье подешевеет быстрее всего, но расти оно начнет первым», - пояснил он.

Элитные квартиры дешеветь не собираются

Рынок элитного жилья, как утверждают специалисты, живет по особым законам. "Бизнес развивается, и появляется все больше состоятельных людей. Даже в период летнего банковского кризиса мы не заметили скачков в плане продаж, - рассказал директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Александр Зиминский. - Мы и сейчас ощущаем, что "элитка" на подъеме. Настоящего качественного элитного жилья мало, поэтому цены на такие квартиры вырастут, как и в прошлом году, на 18-25%".

На самом деле разброс цен в этом сегменте рынка громаден: от 4500 до 25 000 долларов за кв. м. Цена зависит от расположения дома, от планировки квартир, от вида из окна.

По словам Зиминского, традиционно востребованными районами являются Арбат, Замоскворечье, Патриаршие пруды, Остоженка. К ним примкнул и район Фрунзенской набережной.

Главный аналитик компании Delight Realty Марина Шпитманская рассказала: "Остоженка уже не первый год держит пальму первенства по ценам, наибольший рост наблюдается на квартиры с видами. Средняя цена за метр, которую потребитель готов отдать за квартиру в данном районе, колеблется от 7000 до 12 000 долларов. Ощутимо поднялись цены на Патриарших прудах, но после этого количество сделок резко сократилось, потому что покупатели не хотят платить более 7000 долларов за кв. м".

В Замоскворечье в прошлом году было выставлено на продажу 4 новых элитных объекта, а Арбат в течение 2004 года точечно реконструировался. На всех без исключения элитных объектах в этих районах наблюдается противостояние продавцов и покупателей. Первые, ссылаясь на дефицит предложений и эксклюзивность, поднимают цены, а покупатели стремятся удержать их на отметке от 6 до 8 тыс. долларов за кв. м.

Марина Шпитманская отмечает:

"Нередко строящаяся квартира, единожды проданная потребителю, сразу же выходит на вторичный рынок. Иногда одну и ту же квартиру перепродают в процессе строительства до 3-4 раз. Доходность вложений колеблется от 30 до 200%. Примером может служить строящийся дом в Коробейниковом переулке. Доходность купленной в январе квартиры в июле составляла 20%, а в декабре эта же квартира принесла доход другому ее владельцу более 40% ".

Динамика цен на первичном рынке элитного жилья

Район	Рост цен в %(янв. 2004 г. к янв. 2005 г.)			Рост в среднем по району
	нижние этажи	средние этажи	верхние этажи
Остоженка	27	20	48	32%
Патриаршие пруды	10	40	40	30%
Замоскворечье	36	33	30	33%
Арбат	-	-	-	20%

Стоимость квадратного метра в домах разного типа, долл./кв. м

Серия/тип дома	Средняя стоимость
Монолитный	2135
Монолитно-кирпичный	2110
Кирпичный	2045
Монолитно-панельный	1772
КОПЭ-парус	1772
КОПЭ	1663
П-55М	1594
П-44Т	1563
П-44ТМ	1548
С-222	1485
И-155	1484
МПСМ	1455
П-3М	1427
П-46М	1378
П-111М	1310

Стоимость квартир в разных округах Москвы

Округ	Средняя стоимость квадратного метра, долл.	Прирост за 2004 год, %	Прирост за январь, %
ЦАО	-	27	-
САО	1760	21	0,6
СВАО	1475	20	0
ВАО	1370	21	0,4
ЮВАО	1385	23	0,7
ЮАО	1650	21	1,8
ЮЗАО	1800	22	3,3
ЗАО	2200	18	3,6
СЗАО	1570	20	0

Дата публикации: 10:04 22 февраля 2005