Национальные особенности офисного рынка

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru провел масштабное полевое исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров города Москвы. Этот сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Дело в том, что большинство предложений на вторичном офисном рынке – это помещения в зданиях советского периода – бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Великие конспираторы

По мере знакомства с рынком коммерческой недвижимости, и прежде всего, с офисным рынком, как с одним из основных подклассов сферы нежилых помещений, неизбежно возникает странное ощущение. Ощущение давно забытое и смутно напоминающее столичный рынок жилья времен середины девяностых. Ощущение того, что ты не аналитик, призванный выполнить вполне понятный круг задач - собрать воедино данные об интересующем сегменте рынка, проверить их точность и выявить основные закономерности, а разведчик, задача которого – совершить вылазку в тыл врага и добыть сверхсекретные данные.

Вообще говоря, информация является на рынке недвижимости крайне важным элементом. Оператор рынка, владеющий данными о большей части активных объектов, их свойствах, сильных и слабых сторонах, а также об уровне цен наиболее оперативно и качественно сможет оказывать услуги по купле-продаже, сдаче в аренду или консалтингу. С этим никто не спорит. Однако важность информации одновременно приводит к пониманию необходимости оперативного обмена данными, причем как между участниками рынка, так и со всеми потенциальными потребителями.

Например, московский рынок жилья уже давно пережил подобный период «игры в прятки». Прошли времена, когда прайс-лист каждой компании и ее эксклюзивные предложения носили статус «военной тайны», которую следовало строго оберегать от конкурентов. А каждому потенциальному покупателю для получения информации об интересующей его квартире предстояло пройти своеобразный «фейс-контроль» - вызвать к себе определенное доверие маклера, как к действительно возможному покупателю, а не сомнительному типу, проявляющему подозрительный интерес. Сейчас на сайтах практически всех крупных компаний есть полная информация о предлагаемых квартирах и домах новостройках с указанием точных цен и условий покупки. А по телефонному звонку в большинстве фирм вам без особых проблем предоставляют все недостающие данные.

Но стоит только задаться целью узнать информацию не о квартире, а об офисном помещении, как все заметно меняется. Операторы офисного рынка не горят желанием отвечать не какие-либо вопросы. Их, прежде всего, интересует кто вы такой, из какой вы компании, и как в эту компанию можно перезвонить. Так что если вы «не при делах», разговаривать с вами никто не будет.

Данные на сайтах операторов офисного рынка тоже гораздо скуднее, нежели на сайтах операторов рынка жилья. В большинстве случаев подробное описание есть только по небольшому числу эксклюзивных предложений компании. Чаще вас будут просить отправить заявку менеджеру, нежели предоставлять возможность вдоволь покопаться в базе предложений. Но даже когда вас постигнет удача, и на каком-то сайте вы наткнетесь на базу данных из нескольких сотен вариантов – не обольщайтесь. Большая часть этих предложений – «мертвые души». Позвонив по этим объявлениям, вы, скорее всего, услышите, что такого объекта уже нет (а может, никогда и не было…). Дальше, разумеется, всплывает стандартный сценарий: - кто вы, из какой компании, как с ваши связаться…

Рекламные объявления в прессе – это отдельная «песня». Даже по квартирам в новостройках чаще встречаются «цены от…», нежели реальная стоимость, не говоря уже о прочих рекламных прикрасах. Впрочем, офисный рынок бьет все рекорды и на этом поприще. В большинстве предложений из рекламы вообще нет адресов объектов – только станции метро или район – для конспирации. Бывает, что на фото даются только виды объекта изнутри – чтобы «враги» не опознали здание визуально. Любой «сладкий вариант», особенно если это предложение помещения малой площади порядка 50 – 100 квадратных метров, конечно же, только что ушел, но вы, разумеется, можете оставить свои координаты или заключить договор на поиск. Вопрос реальной цены, арендных ставок и связанных с этим деталей – отдельная тема.

Если какое-то здание предлагает сразу несколько операторов рынка, то их данные об этом здании в чем-нибудь обязательно будут различаться. Вопросы цен и арендных ставок мы обсудим чуть позже. Гораздо забавнее выглядят нестыковки с количеством этажей в здании, его общей и полезной площадью, минимальной площадью блоков, количеством машиномест, набором инфраструктуры. Это может быть связано с самыми разными причинами. Например, в одном случае имеется в виду общее количество уровней здания, а в другом - только количество надземных этажей. Или же одни считают только надземную площадь здания, а другие – с учетом подземной части, или же путают общую площадь с полезной. Нередко у кого-то из операторов не обновлены старые данные, а по мере продвижения строительного проекта все может меняться достаточно часто и неоднократно. Как и следовало ожидать, конспирация на офисном рынке создает больше проблем самим конспираторам.

Нормальна ли такая ситуация? Это философский вопрос. С одной стороны можно понять операторов офисного рынка. Здесь есть и элементарная лень – нежелание тратить время и силы на случайных людей. Есть и важный элемент бизнеса – оставаться незаменимым посредником между собственником здания и конечным арендатором. Есть и другие цели, например, уменьшить утечку информации к конкурентам, ограничить свободу действий клиентов, например, повторное обращение к другому агенту компании, чтобы проверить действия своего агента.

Но с другой стороны, квартирный рынок в свое время тоже находился в подобном состоянии, но теперь он стал гораздо прозрачнее. Как показала практика, существует масса способов получить нужную информацию несмотря на все чинимые препятствия. И открытый обмен данными, как и предоставление всей информации о товаре любому заинтересованному лицу, больше способствует развитию рынка, нежели «игра в прятки». Возможно, рынку коммерческой недвижимости еще только предстоит проделать все те шаги, которые уже прошел квартирный рынок.

Но не исключено, что это рынок никогда и не станет более открытым. В отличие от квартирного рынка, направленного на реализацию товаров и услуг широкому кругу частных лиц, рынок нежилых помещений ориентирован на более узкий круг компаний. И пока большая часть офисных площадей, прежде всего, площадей класса А в новых бизнес-центрах, ориентирована на компании крупного и среднего бизнеса, у операторов офисного рынка нет никаких оснований «идти в народ». Ситуация может заметно измениться только по мере насыщения спроса на аренду больших площадей и смещения приоритетов на работу с компаниями мелкого бизнеса.

Миллион с какой-то мелочью…

Сбор и проверка данных об офисном рынке – задача непростая, но решаемая. И когда она осталась позади можно перейти к обсуждению интересных особенностей первичного офисного рынка Москвы. Начнем с количественных характеристик.

Всего в процессе исследования аналитического центра www.irn.ru было выявлено 60 новых и реконструированных бизнес-центров, активно предлагаемых в аренду или на продажу по частям. Сразу же следует оговориться, что современных офисных центров в Москве больше, но они уже заселены арендаторами и представляют собой здания вторичного рынка. Часть площадей в таких бизнес-центрах может время от времени выходить на рынок и присутствовать в рекламе и базах данных тех или иных операторов, однако, это уже совсем иной сегмент рынка. Данное исследование включило в себя все заявленные на рынке бизнес-центры, которые только что построены или еще стоятся, и соответственно, заполняются «с нуля». Это почти все здания, срок сдачи ГК которых приходится на 2005 год, а также часть зданий 2004 и 2006 годов. То есть объем рынка примерно за 2 года.

Общая площадь всех новых и реконструированных бизнес центров составляет чуть более 1 миллиона квадратных метров (точнее 1.140.000 кв.м.) Из них зданий класса А – 36, общей площадью 630.000 кв.м., класса В – 24, общей площадью 510.000 кв.м. В среднем годовой объем первичного офисного рынка составляет порядка полумиллиона квадратных метров. Большинство зданий прелагается только к сдаче в аренду. Лишь в 9 бизнес-центрах площади можно выкупить в собственность.

Из 60 бизнес-центров 40 представляют собой строительство «с нуля». Это как правило офисы класса А, построенные и оборудованные по последнему слову техники. Реконструированные здания, которых соответственно 20, чаще соответствуют классу В. Также 6 зданий являются офисно-торговыми центрами, а остальные 54 – бизнес-центрами без торговых помещений.

Расположение новых офисных центров достаточно банально – в основном центральный округ. На него приходится более половины всех объектов. Остальные округа выигрывают только за счет своих «хвостов», проникающих поближе к центру столицы. Так Южный округ вышел на второе место благодаря окрестностям метро Павелецкая и Добрынинская, а Северный – началу Ленинградского проспекта и окрестностям метро Савеловская.

В отличие от московских новостроек новые бизнес-центры тяготеют к станциям метро. Во многом это связано с тем, что большая часть офисных центров расположена в центральной части города, где недалеко всегда есть какая-то станция.

Удаленность от метро, мин.	Количество объектов, шт.	Количество объектов, %
до 5 пешком	22	36,7
5-10 пешком	19	31,7
10-15 пешком	9	15,0
до 5 транспортом	8	13,3
5-10 транспортом	2	3,3
Итого	60	100

Полная тайна вкладов…и организаций...Как и следовало ожидать, вопрос ценообразования на офисном рынке содержит еще больше нюансов, чем на рынке жилья. Много лет продавцы новостроек практикуют всего лишь один прием – стоимость оформления, которую по возможности добавляют к цене квартиры. При аренде офисных помещений таких «довесков» может быть заметно больше. Поэтому заявление о стоимости аренды помещения, составляющей столько-то долларов за квадратный метр в год, еще мало о чем говорит

Во-первых, имеют место эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания здания в рабочем состоянии. Согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru для разных зданий они составляют от 70$ до 100$ за кв.м. в год. Средняя величина эксплуатационных расходов по вошедшим в исследование бизнес-центрам 87$ за кв.м. в год. В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может как включать эксплуатационные расходы, так и не включать их (то есть ее еще придется добавить к заявленной цене).

Во-вторых, к заявленной цене, как правило, следует добавить НДС. В отдельных случаях НДС уже включен в заявленную стоимость, но чаще всего – нет. В упомянутом исследовании www.irn.ru все цены аренды приведены к единому формату – с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС.

Средняя стоимость аренды офисов класса, вошедших в исследование аналитического центра www.irn.ru составляет 647$ за кв.м. в год включая эксплуатацию, не включая НДС. Средняя стоимость аренды офисов класса В – 426$ за кв.м. в год.

Наиболее дорогие офисы, очевидно, соответствуют центральному округу. Ставки аренды в других округах во многом определяются свойствами отдельных бизнес-центров, относящихся к этим округам.

Округ	Средняя арендная ставка в зданиях разного класса, $/кв.м./год (вкл.эксплуатационные расходы, не вкл.НДС)
	А	В
Восточный	-	318
Западный	625	275
Северный	493	481
Северо-Западный	-	325
Центральный	671	444
Юго-Восточный	425	348
Юго-Западный	628	-
Южный	510	456

Впрочем, на этом дополнительные траты арендаторов не заканчиваются. Есть еще расходы на коммунальные услуги. Затраты на связь и Интернет, стоимость которых может оказаться совсем негуманной в силу ряда обстоятельств. К этому следует добавить стоимость аренды некоторого количества машиномест, необходимых для компании, о чем мы еще поговорим отдельно.

Есть еще и другие особенности ценообразования. В первую очередь это размер арендуемой площади. Очевидно, что чем больше общая площадь, которая требуется компании, тем ниже должна быть стоимость аренды одного квадратного метра. Помимо этого цена аренды в рамках одного здания может различаться в зависимости от расположения помещений, этажа или каких-то иных нюансов. Нередко стоимость аренды в том или ином офисном центре - не одна цифра, а некий диапазон. Ну и конечно же, никто не может знать конечную величину арендой ставки для каждой конкретной компании, достигнутую в процессе переговоров с учетом всех обстоятельств и деталей.

Дополнительно следует упомянуть цены, по которым помещения в ряде бизнес-центров предлагаются на продажу. Средняя цена помещений класса А составляет 2.677$ за квадратный метр, помещений класса В – 2.203$. Эти цены заметно ниже стоимости квадратного метра жилья в новых элитных домах центрального округа, которая в среднем находится на уровне 5.000$ и в отдельных случаях превышает 10.000$.

Автомобиль – не роскошь, а новая проблема… Вопрос парковки в Москве становится все более злободневным, особенно в центральной части города. Согласно современным требованиям все новые бизнес-центры имеют паркинги того или иного типа. У вошедших в исследование аналитического центра www.irn.ru бизнес-центров представлены как подземные, так и надземные паркинги, хотя последние встречаются все же чаще. В среднем 1 машиноместо приходится примерно на 100 квадратных метров офисной площади.

Тип паркинга	Количество объектов, шт.	Количество объектов, %
подземный	6	10,0
подземный и надземный	24	40,0
надземный	30	50,0
Итого	60	100

Аренда машиноместа в таких паркингах – удовольствие не из дешевых. Средняя стоимость аренды 1 места в подземных паркингах составляет 265$ в месяц, в надземных – 131$ в месяц

Заграница нам поможет!Различие между рынком жилья и рынком коммерческой недвижимости состоит еще и в следующем. На рынке жилья работают только российские компании, ориентированные на отечественного покупателя с его спецификой и психологией. Весь рынок коммерческой недвижимости, и в том числе офисный рынок, насквозь пронизан иностранным духом.

Во многом это сложилось исторически. В девяностых годах львиную долю потребителей дорогих офисов составляли иностранные компании. Они задали свои стандарты строительства и формата использования офисных площадей. По ряду причин почти все иностранные инвестиции в российский рынок недвижимости были направлены именно в сегмент нежилых помещений. Операторы рынка коммерческой недвижимости, также изначально были ориентированы, в основном, на иностранные компании. Ряд ключевых операторов офисного рынка являются представительствами иностранных управляющих компаний, у некоторых из них до сих пор нет русскоязычной версии сайта в Интернете.

Согласно исследованию аналитического центра www.irn.ru первую десятку операторов на первичном офисном рынке Москвы по количеству предлагаемых объектов составляют следующие компании:

• Swiss Realty Group
• Paul's Yard
• Knight Frank
• Noble Gibbons
• Jones Lang LaSalle
• Colliers
• GVA Sawyer
• Stiles & Riabokobylko Ltd
• Blackwood
• DTZ Zadelhoff Tie Leung

Примечательно, что среди них нет ни одного русского названия. Хорошо это или плохо – опять же вопрос философский. Возможно, запад научит нас правильно работать с коммерческой недвижимостью (или уже научил). Хотя может оказаться, что этот рынок ожидают серьезные перемены, связанные с переориентацией на отечественную специфику и отечественных клиентов. Так или иначе, но офисный рынок в Москве и России находится еще только на этапе становления.

Дата публикации: 10:54 24 февраля 2005