Банкиры надеются на удвоение объема ипотечного кредитования в 2005 году

Рынок ипотеки в России все еще находится в зачаточном состоянии. По данным ЦБ на конец сентября 2004 года, объем задолженности граждан перед банками по ипотечным кредитам составил всего $500 млн, что составляет 1,3% от общего объем выданных физлицам кредитов или 0,2% от ВВП. Тем не менее, по мнению экспертов, к концу текущего года объем ипотеки в России удвоится и достигнет $1 млрд.

Задолженность по ипотечным кредитам перед банками к концу третьего квартала 2004 года составила 13,884 млрд руб. (то есть примерно $500 млн), что составляет 1,3% от всех выданных физическим лицам кредитов. ПО данным сводно-экономического департамента Банка России, во втором квартале этот показатель был на уровне в 10,729 млрд руб. Таким образом, за три месяца российские банки выдали ипотечных кредитов всего на сумму чуть более 3 млрд руб. «14 млрд руб.- это меньше, чем 0,2% от ВВП России, это очень и очень мало,- считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Ивсеев.- Например, в Восточной Европе соотношение ипотечной задолженности составляет 5–20% от ВВП, а в развитых странах это соотношение достигает 60–70%. Поэтому наши 0,2% свидетельствуют о том, что потенциал роста ипотеки в России очень значительный. Даже если приплюсовать к данным ЦБ кредиты, проданные банками АИЖК, а ее портфель можно оценить условно в $150 млн, то все равно рынок остается очень и очень неразвитым».

По данным Центробанка, сейчас ипотечные кредиты можно получить в банках в 78 регионах России. Значительная доля выданных займов приходится на Московский регион: собственно на Москву приходится почти 6 млрд руб., а на Московскую область - 1,4 млрд руб. На третьем месте по развитости ипотечного кредитования находится Свердловская область: здесь выдано свыше 660 млн руб. Затем следуют Тюменская область (645 млн руб.) и Санкт-Петербург (свыше 505 млн руб.). Замыкают группу лидеров ХМАО и Самарская область, в которых выдано по 442 млн руб.

И хотя эксперты ЦБ сообщают, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам равна практически нулю (всего 11 млн руб.), многие банки, также как и потенциальные заемщики, пока опасаются связываться с ипотечным кредитованием. «Развитию ипотеки мешают юридические аспекты,- говорит начальник отдела потребительского кредитования Пробизнесбанка Светлана Муратова.- В частности, отсутствие судебной практики по выселению граждан из квартир, находящихся в залоге у банка. Нынешнее законодательство не позволяет выселять из квартиры владельца даже в том случае, когда квартира находится в залоге у банка, поэтому вернуть свою квартиру для банка практически нереально».

По мнению банкиров, наряду с юридическими недоработками наиболее важной проблемой, мешающей развитию рынка ипотечного кредитования, является отсутствие в России надежных схем рефинансирования ипотечных кредитов. Напомним, что одним из способов привлечения долгосрочных инвестиций для ипотечного кредитования во всем мире является рынок ипотечных ценных бумаг. Банки продают бумаги (облигации, обеспеченные ипотечным покрытием) специализированным участникам на фондовом рынке, получая, таким образом, возможность досрочно вернуть часть или всю сумму выданного кредита, которую можно направить на выдачу нового ипотечного кредита. Таким образом, повышается ликвидность банковских активов и появляется возможность обеспечить деньгами большее количество граждан и по более низким ставкам.

«Я бы назвал это наиболее серьезным препятствием,- говорит Руслан Ивсеев.- Закон „Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах” был принят еще в конце 2003 года, но до сих пор в России не было ни одного выпуска ипотечных бумаг, поскольку не существует регулятивной базы, которая обеспечила бы исполнение данного закона. Нужно создать базу подзаконных актов, которая создавала бы надежные схемы рефинансирования ипотечных кредитов как в рамках этого закона, так и вне них. В частности, нужно, чтобы законодатели сняли ограничения на приобретение ипотечных бумаг пенсионным фондам и страховым компаниям».

Как надеются участники рынка, в этом году будет сформирована вся необходимая база по рефинансированию ипотеки, и будут выпущены первые транши ипотечных бумаг. «Я знаю, что работа в этом направлении ведется в ряде банков - как ипотечных, там и универсальных»,- говорит Руслан Ивсеев. Впрочем, это не значит, что ипотечные кредиты станут дешевле или будет снижены первоначальные взносы (как правило, банки выдают кредиты на сумму в 70–80% от стоимости квартиры).

Несмотря на все проблемы, по прогнозам банкиров, рынок ипотеки к концу 2005 года превысит $1 млрд, то есть вырастет вдвое по сравнению с данными ЦБ за прошлый год.