Столичные власти придумали новый метод учета сдаваемого жилья

Столичное правительство нашло способ заставить граждан платить налоги со сдаваемых квартир. Федеральной миграционной службе и инженерным службам районов предложено не выдавать временную регистрацию приезжим, живущим в столице без зарегистрированного договора об аренде жилья. Учетом арендных договоров будет заниматься, начиная с 1 февраля, ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Чтобы подстегнуть арендодателей регистрировать договоры о сдаче квартир, запланированы массовые рейды, которые должны совместно предпринять милиционеры, налоговики и сотрудники Федеральной миграционной службы.

Впрочем, специалисты в области недвижимости сомневаются в действенности этих мер - вполне возможно, что в регистрируемых договорах будут указывать существенно заниженные суммы. А эксперты в области миграции сомневаются в положительных результатах ужесточения правил выдачи временной регистрации.

С 1 февраля в Москве вводится учетная регистрация договоров найма и поднайма жилья. Заниматься этим будет ГУП «Московский городской центр арендного жилья». В этой организации уже оборудованы 23 рабочих места для сотрудников, которые будут заниматься приемом граждан.

Услуга платная: за свою работу ГУП поначалу будет брать 382 рубля 22 копейки. Срок регистрации договора - не более пяти рабочих дней.

Если поток обращений будет очень большим, в центре арендного жилья обещают увеличить штат соответствующих сотрудников. Рассматриваются варианты частно-государственного партнерства с регистрацией договоров прямо в риэлторских конторах.

Сведения об арендодателях и нанимателях жилья будут храниться в специальной базе данных. Эти данные планируется передавать представителям налоговой службы и по запросу предоставлять сотрудникам правоохранительных органов. В центре арендного жилья на договор будут ставить специальный штамп, а людям, перечисленным в документе (для этого в договоре должны быть специальные поля), выдавать выписку из реестра учетной регистрации. Соответствующий порядок установлен в распоряжении столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) от 21 января этого года.

Нет выписки - нет регистрации

Эта выписка и является главным козырем столичного правительства в борьбе за добросовестную аренду. Предполагается, что без нее приезжим не будут выдавать свидетельство о регистрации по месту пребывания. То есть государственные учреждения города Москвы, инженерные службы районов, принимающие документы для оформления временной регистрации, будут в обязательном порядке требовать пресловутую выписку.

Сейчас столичное правительство договаривается об этом с Управлением Федеральной миграционной службы (УФМС) по городу Москве. Как сообщили корреспонденту в Московском городском центре арендного жилья, заключать и регистрировать договор придется даже тем, кто бесплатно пускает пожить родственника из другого города.

Также выписку будут требовать при предоставлении компенсации на аренду жилья: ее выплачивают военным, милиционерам, сотрудникам МЧС, а также москвичам, стоящим в жилищной очереди. Впрочем, этим людям и раньше приходилось заключать официальные договоры аренды.

Сомнительные бонусы

Представители центра арендного жилья считают, что обязательная регистрация договоров не только вернет Москве налоговые прибыли, но и решит многие проблемы ее жителей.

«По информации риэлторов, в Москве сдается около 125 тысяч квартир, и только 5,5 тысячи договоров аренды жилья зарегистрированы официально, - сообщает первый заместитель директора центра арендного жилья Валерий Горюнов. - То есть город недополучает, по разным подсчетам, от 800 млн до 2 млрд рублей в год. Благодаря тому, что договоры станут легальными, московский бюджет получит деньги, у арендодателя появится гарантия, что с его квартирой будут бережно обращаться и не устроят в ней притон, а новый жилец получит больше прав».

Плюсы для арендаторов, впрочем, пока довольно эфемерные. В ДЖПиЖФ предполагают, что выписка о регистрации договора аренды поможет новому нанимателю получить доступ к поликлинике, школе и детскому саду по месту жительства. Как именно поможет, совершенно неясно: никаких предписаний для медицинских и образовательных документов по этому поводу нет. Так что в поликлинике или школе новому жильцу спокойно могут отказать, никаких санкций за этим не последует. Впрочем, не факт, что так будет всегда.

«Весомость выписки о регистрации договора со временем будет повышаться», - уверен начальник управления жилищной политики ДЖПиЖФ Владимир Брыков.

Как выйти из тени

Огромный по своему объему серый рынок московской аренды, на котором крутятся неучтенные миллиарды рублей, давно пора было привести в порядок. Объем средств, которые могли бы поступить в московский бюджет в том случае, если бы все арендодатели платили налог с доходов, полученных от сдачи квартиры, по различным оценкам, достигает до 1/10 московского бюджета. Другой вопрос, насколько адекватны выбранные столичными властями средства.

Есть серьезные аргументы в пользу того, что трудности с получением временной регистрации никого не испугают. В том числе и потому, что российский гражданин может жить в Москве без регистрации до трех месяцев. После этого достаточно пересечь границу Московской области - выехать, например, в Рязань и вернуться обратно. Этот обратный билет можно потом еще три месяца показывать милиционеру в ответ на просьбу предъявить регистрацию. Очень многие приезжие так и живут.

«Усложнение правил регистрации, как всегда, приведет лишь к тому, что люди будут жить без нее, - считает председатель комитета «Гражданское содействие», занимающегося помощью мигрантам, Светлана Ганнушкина. - У нас уже практически нет регистрации для иностранных граждан, так что стоит поднять вопрос об устранении регистрации для россиян. На самом деле все ограничения прав на медобслуживание и на трудоустройство, связанные с отсутствием регистрации, незаконны. Когда меня пытались прессовать за то, что я взяла на работу человека без регистрации, я пригрозила судом, и меня тут же оставили в покое».

Иностранцев новые правила не коснутся

При этом предложение правительства Москвы затронет и крайне малую часть иностранцев, проживающих в России постоянно, полагают эксперты.

«Большинство мигрантов ставятся на учет на срок до 90 суток в России, и в Москве в частности, на почте, заполняя бланк, - пояснил корреспондентам «Газеты» начальник отдела нормативного обеспечения правового управления ФМС Василий Сироткин. - При этом им достаточно всего лишь предъявить паспорт. Затем, если иностранцы захотят, они могут продлить регистрацию до года. Для этого им будет достаточно обратиться в территориальные органы ФМС».

По мнению Сироткина, предъявить справку о найме жилья у иностранцев могут потребовать лишь в жэке, и то в виде исключения. «Дело в том, что при получении разрешения на временное проживание в течение трех лет некоторые московские отделения ФМС вне регламента требуют справки о постановке обратившегося на учет в жилконторе, - отмечает Сироткин. - Это своего рода промежуточное звено между ФМС и иностранцем. Там с мигранта как раз и могут потребовать справки об аренде жилья. Однако милиционеры спрашивать документ об аренде жилья не станут, ведь в федеральных законах данной нормы нет. Кроме того, большинство иностранцев все же старается встать на учет, отправив почтовое отправление. Разрешение на временное проживание (более 90 суток) стараются получить лишь те, кто приехал в Россию всей семьей. А таких в Москве всего несколько тысяч».

Инспекторов на всех не хватит

С другой стороны, обязательная регистрация договоров аренды еще вовсе не гарантирует полной уплаты налогов. Весьма вероятно, что регистрироваться будут договоры на существенно заниженную сумму.

«За примером далеко ходить не надо, достаточно посмотреть на то, что происходит со сделками купли-продажи жилья, - объясняет главный юрист агентства недвижимости ПИК Максим Бородыня. - При продаже жилой недвижимости налогом облагается только сумма, превышающая 1 млн рублей. Поэтому сейчас на рынке 90% договоров купли-продажи жилья заключены на сумму меньше 1 млн. Скорее всего, в Москве теперь начнут в массовом порядке регистрировать договоры об аренде квартир за 50 копеек в месяц».

Казалось бы, подобные махинации довольно заметны, и при желании уклоняющихся от налогов арендодателей вполне можно наказать. Но специалисты в области налогообложения полагают, что сделать это будет не так-то и просто.

«Во-первых, Управлению Федеральной налоговой службы (УФНС) физически не хватит сотрудников для проверки всех «подозреваемых» в нелегальной сдаче квартир в наем, - говорит экс-замруководителя УФНС по Москве, профессор Всероссийского заочного финансово-экономического института Алексей Анашкин. - Во-вторых, доказать то, что квартира сдается по цене гораздо выше, чем указано в договоре, тоже будет трудно. А каких-то особенных «ноу-хау», насколько мне известно, пока в распоряжении налоговиков нет».

Впрочем, чтобы призвать горожан к порядку, столичные власти планируют призвать силовое подкрепление: запланированы массовые рейды с участием милиции, налоговиков и сотрудников миграционной службы.

Вы квартиру не сдаете?

Сергей Хестанов, управляющий директор управляющей компании «Финам Менеджмент»:

- Не сдаю, да и никто из моих знакомых тоже. По-моему, только одна моя очень дальняя родственница уже лет 10 сдает какому-то бизнесмену из Твери, естественно, это не декларируя.

Меры, предпринимаемые московскими властями, скорее всего связаны с тем, что начинается очередной виток гонений на тех, кто нелегально сдает квартиры. Не секрет, что подавляющее большинство сдает их без каких-либо договоров. Мне думается, что эта инициатива не будет иметь значимых последствий: никто не мешает человеку, когда он делает регистрацию, формально указать, что он арендует жилье по месту, где он и зарегистрирован, а также указать нереально низкую стоимость аренды, с которой он заплатит мизерный налог.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

- По-моему, 90% москвичей сдает квартиры, чтобы поддержать свой уровень жизни. Я знаю очень многих, в том числе и пожилых людей, которые съезжаются со своими родственниками и знакомыми, а свою квартиру сдают. А гость Москвы может представить в ФМС бумаги, что снимает койко-место, а не жилье в целом, или вообще бесплатно живет у родственников.

Этот фискальный путь неправилен. Мы предлагали сделать принципиально по-другому. Шкала налогообложения должна быть минимальной, но для нуждающихся в жилье должны быть созданы социальные инструменты поддержки, чтобы можно было давать субсидию на жилье. Этим можно было стимулировать уплату налогов. Ведь в этой ситуации человек заключает официальный договор, в соответствии с которым выплачивает понятные и разумные деньги (часть этих денег платит город). То есть это абсолютно прозрачные договорные отношения, что и стимулирует публичную сдачу квартир.

Именно снижение налогообложения и поддержка очередников через субсидирование по найму жилья позволило бы гораздо эффективней легализовать рынок недвижимости.

Владимир Платонов, председатель Мосгордумы:

- Мы всегда добиваемся того, чтобы люди оплачивали свои реальные расходы и потребление. Если в квартире зарегистрированы и проживают 20 человек, то счетчики учета электроэнергии и воды должны это отражать. Это нормально, когда люди регистрируются, потому что известно, кто и где находится. А если человек сдает квартиру, то он занимается предпринимательской деятельностью и должен платить налоги, исходя из своих доходов. Такая политика всегда городом и проводилась.

Сергей Митрохин, депутат Мосгордумы, председатель партии «Яблоко»:

- Эти меры приведут разве что к подорожанию аренды квартир. Формально здесь возразить нечего, но, с точки зрения городской политики, нужны другие шаги. Люди должны платить налоги, но и правительству Москвы нужно стимулировать их к этому. Ведь местные налоги (в данном случае на имущество) зависят от решений, принятых городом, а не федеральной властью. Вот и нужно предложить такую меру, как снижение налога на имущество для граждан, сдающих квартиры, но взамен требовать декларации о доходах и имуществе.

Сейчас осуществляется городская программа поддержки найма жилья различными категориями семей. То есть город субсидирует съем квартиры, скажем, молодой семьей. По-моему, владельцам квартир, которые сдают их подобным категориям (молодые семьи, малоимущие, очередники), город как раз мог бы снизить налоги на имущество, потому что эти арендодатели выполняют социально важную функцию. Если бы осуществлялась такая гибкая политика, выиграли бы все.

Гавриил Попов, президент Международного университета в Москве, председатель Моссовета в 1990-1991 годах, мэр Москвы в 1991-1992 годах:

- Да, сдаю. У меня есть договор с тем, кто ее снимает, и договор зарегистрирован в налоговых органах. А что касается московских властей, то они, видимо, теперь хотят от мигрантов получать информацию о том, где те проживают. Практически это означает привлечение мигрантов к тому, чтобы они снимали квартиры. Но ведь те, кто их снимают, уже и так зарегистрированы. Значит, речь идет о тех, кто ютится в каких-то диких антисанитарных бытовках, подвалах и тому подобных местах. Теперь они реально будут тратить на проживание в Москве большую часть своей зарплаты. И для того чтобы предоставить соответствующие бумаги, им действительно придется снимать квартиры.

Наверное, московские власти правы, потому что нельзя терпеть те условия, в которых сейчас проживают гастарбайтеры. И вообще надо организовать в городе большую систему заботы о них. Тех, кто хочет учиться, нужно учить русскому языку и знакомить с культурой. Ну что они живут, как в сарае? Это не дело.

Никита Аронов, Ольга Павликова, Ксения Батанова, Александр Саргин

Дата публикации: 13:02 26 января 2009

Источник: bpn.ru