Уходят ли покупатели с первичного рынка на вторичный и наоборот?

На рынке недвижимости меняется структура покупательского спроса. О том, каким образом это происходит, рассказывают эксперты.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

– По моим оценкам, в настоящее время на вторичном рынке недвижимости сделки с жильем практически не проводятся. Продавцы ждут роста цен, а покупатели, в свою очередь, их снижения. Отмечу, что на первичном рынке покупатель чувствует себя увереннее: в настоящее время застройщики предлагают уже готовые квартиры, которые стоят в среднем на 20% меньше, чем жилплощадь на вторичном рынке.

Марк Окунь, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Отделстрой»:

– Оттока покупателей с первичного рынка недвижимости на вторичный в настоящее время не наблюдается. Сейчас граждане реже приобретают жилье в обоих сегментах, поскольку ожидают возможного уменьшения цен на жилые объекты и не уверены в стабильности работы строительных компаний. Однако потребность людей в крыше над головой исчезнуть не может, поэтому в перспективе спрос на жилье будет расти.

Вряд ли и в будущем стоит ожидать понижения цен на первичном рынке – уже сейчас увеличивается стоимость стройматериалов, растут платежи за подключение к инженерным сетям, почти вдвое подорожали кредитные ресурсы. В этих условиях ждать понижения цен бессмысленно. Уменьшить стоимость продаваемых объектов компания может лишь себе в убыток, что создает риск ее банкротства. На строительных площадках некоторых фирм, которые значительно снизили цены на квартиры, работы уже приостановлены. Наличие же действующей стройки и положительная репутация компании-застройщика являются основополагающими факторами, которые влияют на положительное решение покупателей о приобретении конкретного жилища.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:

– Тенденция перераспределения спроса в сторону вторичного рынка действительно присутствует. Думаю, что такое положение вещей мы сможем наблюдать еще долго. Ситуация изменится лишь когда у потенциальных покупателей строящегося жилья появится доверие к компаниям, которые реализуют квартиры на начальных этапах строительства. Склонность к перетеканию спроса свидетельствует прежде всего об увеличении рисков, связанных с приобретением возводимых жилых объектов.

Раньше большинство покупателей недвижимости на первичном рынке приобретали такие квартиры для собственных нужд, поскольку они дешевле готовых объектов. Сейчас тенденция поменялась: большая часть приобретений на первичке совершается в инвестиционных целях. Причем количество граждан, которые рассматривают рынок недвижимости в качестве инвестиционного инструмента, увеличивается. Ведь сегодня недвижимость является одним из немногих активов, обеспечивающих сохранение денег. Тем более в долгосрочной перспективе рынок жилья не может не расти. Этому будет способствовать увеличение отложенного спроса, за счет чего цены на жилые объекты будут увеличиваться.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– По итогам прошлого года количество сделок на вторичном рынке недвижимости практически не уменьшилось, а на первичном сократилось почти на треть по отношению к 2007-му. Если в 2007 году жилье на первичке приобретали почти 40% покупателей, то сейчас данный показатель значительно ниже.

В настоящее время можно говорить о некотором перераспределении структуры спроса. Половина потенциальных покупателей первички по-прежнему готова приобретать только строящееся жилье. Оставшаяся часть может предпочесть готовые объекты при условии выравнивания цен на обоих рынках.

Для того чтобы сохранить структуру спроса, застройщикам необходимо предлагать покупателям достойные варианты. Успех работы участников первичного рынка будет зависеть от того, смогут ли они удержать своих клиентов. Если же объем предложения строящегося жилья сократится, граждане будут покупать готовую недвижимость.

Возросшая активность на вторичном рынке обусловлена прежде всего девальвацией рубля и усилением инфляционных процессов. Покупатели опасаются, что стоимость квадратных метров будет привязана к долларовому эквиваленту, поэтому сейчас риэлторы фиксируют активизацию спроса. Кроме того, данная тенденция связана и с возвращением на рынок недвижимости инвесторов.

Леонид Медведев, руководитель Общественной приемной Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса:

– Покупатели, которые планировали приобрести жилплощадь на первичном рынке для собственного использования, вряд ли откажутся от своего выбора – строящиеся объекты дешевле готовых. Хотя, конечно, если дом построен год назад и квартиры в нем соответствуют современным стандартам качества жилья, то такое жилище будет гораздо дороже квартир аналогичной площади, построенных 15–20 лет назад.

Большинство покупок на рынке происходит в целях улучшения условий проживания. Последнее предполагает переселение в новое жилище с хорошей планировкой. А ведь такие варианты чаще всего встречаются именно на первичном рынке. Вторичный же рынок становится более привлекательным для инвесторов, поскольку на нем отсутствуют риски, свойственные рынку первичному.

Николай Лавров, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:

– Увеличение спроса на готовое жилье не является следствием оттока покупателей с первичного рынка. Тенденция снижения активности на первичке наблюдалась после начала кризиса, когда участие в долевом строительстве было сопряжено с многочисленными рисками.

Рост количества желающих приобрести готовую жилплощадь означает, что рынок достиг определенного уровня стагнации, после которого начинается процесс реализации отложенного спроса. В результате чего мы можем наблюдать повышение спроса на объекты как эконом-, так и комфорт-класса.

В настоящее время спрос в основном ориентирован на вторичный рынок, хотя уже можно наблюдать некоторую активизацию покупателей строящегося жилья – по крайней мере, граждане проявляют интерес к возводимым объектам. Таким образом, сегодня имеет смысл говорить о постепенном перераспределении спроса в сторону первичного рынка.

На вторичном рынке наряду со значительным увеличением спроса происходит сокращение предложения: после девальвации рубля номинируемая в иностранной валюте стоимость российской недвижимости уменьшилась на 40%. Продавцы не готовы реализовывать жилые объекты по столь низким ценам и пересчитывают стоимость своей недвижимости. А зачастую – снимают квартиры с продажи.

На первичном же рынке структура предложения не претерпела серьезных изменений. В результате чего покупатели, не имея возможности купить готовую квартиру, начнут приобретать строящиеся объекты. Этот процесс уже начинается, и в ближайшей перспективе будет только набирать обороты.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Спрос на вторичном рынке действительно активизировался. При этом увеличилось и количество продаж объектов строящегося жилья. Думаю, что в этой ситуации о перераспределении спроса пока говорить не приходится. Сегодня многие застройщики предлагают почти готовое жилье – на рынке присутствует достаточное количество интересных предложений.

Учитывая, что сейчас уже начался процесс реализации отложенного спроса, к лету большая часть ликвидных объектов на первичном рынке будет продана. Таким образом, в данном сегменте может возникнуть дефицит – объем предложения строящегося жилья, скорее всего, уже в ближайшее время сократится на 30–40%. Спрос на вторичном рынке увеличивается, в том числе и за счет прихода на него инвестиционных средств. Сейчас риэлторы предлагают весьма ликвидный товар со значительными скидками в сфере и жилой недвижимости, и коммерческой.

Максим Чернов, генеральный директор ООО «Адвекс. Московский»:

– В ситуации, когда многие застройщики замораживают свои проекты, покупка строящегося жилья сопряжена с различными рисками. Дольщики решают вкладывать свои деньги лишь в те объекты, стоимость которых оправдывает возможные потери в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Строителям все тяжелее привлекать дольщиков рекламными акциями. Если же фирма действительно не испытывает проблем, в этом можно воочию убедиться, обратив внимание на состояние ее стройплощадок.

Говорить о перераспределении покупательской активности рано: судьба многих проектов жилищного строительства пока непонятна. Спрос на вторичном рынке действительно активизировался, однако в условиях девальвации рубля этот процесс может остановиться.

Сергей Бардин

Дата публикации: 11:11 09 февраля 2009

Источник: bpn.ru