Не на все готовенькое

Спрос на вторичном рынке жилья в Петербурге, по итогам января, заметно активизировался. Востребованы в основном малогабаритные объекты. Сделки на вторичном рынке жилья – это, как известно, по большей части обмены. Владельцы комнат продают свои объекты, чтобы, доплатив, купить однокомнатную квартиру. Большая семья, ютящаяся в однушке, мечтает о двух или трех комнатах. А несколько поколений, проживающих в трешке, хотят продать свое жилище и разъехаться по квартирам меньшей площади.

Ехали на ипотеке…

Кроме социальных причин, для подобных переселений можно назвать и другие. Прежде всего – неудовлетворенность многих петербуржцев своей жилплощадью. Обитатели продуваемых ветрами хрущевок и рассыпающихся от времени домов дореволюционной постройки изыскивают средства и выходят на вторичный рынок в поисках лучшей жизни. Таким образом, дефицит качественного жилья и недостаточная обеспеченность граждан квадратными метрами являются (и еще, по всей видимости, долго будут служить) главной движущей силой вторички.

Топливо для этого «двигателя» – деньги, которые доплачивает покупатель за квартиру большей площади и(или) лучшего качества. Размер доплаты бывает разный, но чаще всего он приближен к стоимости среднестатистической комнаты (на сегодняшний день примерно 1,5–1,7 млн руб.). Накопить такую сумму, откладывая часть зарплаты, можно, но трудно. А если увеличить жилплощадь хочется не когда-нибудь, а сейчас? Или есть желание сразу «перепрыгнуть» из однокомнатной квартиры в трехкомнатную? Тогда на помощь приходит ипотека.

В последнее время финансовые объемы ипотеки ежегодно удваивались, в 2007-м она «влила» на петербургский рынок, по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, около 47 млрд руб. (вторичке досталась львиная доля). Это привело к увеличению спроса и, как следствие, к росту цен на готовое жилье. Свою лепту внесли и государственные жилищные программы, финансирование которых существенно возросло в 2007–2008 годах (в году наступившем оно, наоборот, сильно сокращено). В январе-апреле прошлого года рублевые цены на вторичном рынке поднимались до 1% в неделю и увеличились по итогам этих четырех месяцев на 21,6% (данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»).

В апреле банки начали ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов (кризис ликвидности уже давал о себе знать), при этом цены на жилые объекты продолжали расти, хотя и более низкими темпами. В августе-сентябре ипотека еще больше сокращается, рушатся фондовые рынки. С октября цены на жилье стали плавно снижаться из-за дефицита денег у покупателей. Ценные бумаги подешевели, а средства, вложенные в них, «временно» пропали – вернуться к докризисному уровню стоимость акций, по мнению финансовых аналитиков, сможет не ранее чем через 1,5–2 года.

В сложившейся ситуации при деньгах остались те, кто держал их на депозитах или берег наличные, причем выбравшие американскую валюту еще и прирастили свой капитал (с августа по сентябрь доллар вырос с 23,4 до 35,4 руб.). Хорошо заработали и те граждане, чьи средства лежали на обезличенных металлических счетах (этот финансовый инструмент позволяет покупать и продавать драгметаллы, не получая на руки реальных слитков).

Вниз и вверх

Сложности, которые испытали финансовые рынки, не замедлили сказаться на жилищном спросе. По словам Татьяны Чуприной, руководителя отдела продаж жилой недвижимости «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), в ноябре он сместился в сторону относительно недорогих однокомнатных квартир. Интерес покупателей к двушкам и трешкам размером более 65 кв. м снизился. Те, кто был в состоянии взять ипотечный кредит, скупали самые ликвидные жилые объекты (не только на вторичном, но и на первичном рынке). Большинство же граждан, рассчитывавших улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, вынуждены были отказаться от своих намерений или, во всяком случае, умерить желания (например, купить квартиру не в сталинке, а в хрущевке или довольствоваться двухкомнатной квартирой вместо желанной трешки).

«Сворачивание ипотеки большинством банков на покупательский спрос повлияло значительно. В 70% сделок присутствовали ипотечные кредиты в разном процентном соотношении – от 10 до 80%. Многие люди, занимавшиеся обменом с улучшением жилищных условий, в качестве доплаты использовали ипотеку или кредит под залог другого имеющегося недвижимого имущества», – отмечает Татьяна Чуприна.

Во второй половине декабря активность спроса оказалась на минимуме. «Этому способствовали как экономический кризис, серьезно пошатнувший платежеспособный спрос, так и ожидание снижения цен на рынке недвижимости», – рассказывает Яна Долотова, директор Центра аналитики, оценки и консалтинга АН «Итака». Да и в целом спад на вторичке характерен для предновогоднего периода – многие люди предпочитают открывать сделку (вносить задаток) после каникул. В декабре спросом пользовались, пожалуй, лишь комнаты площадью 19–22 кв. м в двух- и трехкомнатных квартирах старого фонда, приводит данные по спросу корпорация «Петербургская Недвижимость».

Сразу по окончании праздников активность покупателей резко пошла вверх. Объяснить это появлением на рынке тех, кто ушел праздновать Новый год в полной покупательской «боеготовности», едва ли возможно. В январе спрос традиционно прирастает, но гораздо меньшими темпами. Впрочем, и ликовать по поводу того, что рынок, набравшись сил, пошел в гору, явно преждевременно. «Активизация спроса после новогодних каникул произошла и в Москве, – отмечает профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник, – однако данные за первый неполный месяц еще не говорят о том, что произойдет устойчивый рост объемов сделок». По мнению господина Стерника, временной поддержке рынка способствовали беспрецедентные вливания денег в экономику в рамках антикризисных мероприятий правительства в октябре-декабре. «Кроме того, понимая, что манны небесной ждать не приходится, граждане, у которых еще сохранились сбережения (в первую очередь рублевые), поспешили их реализовать для решения своих жилищных проблем», – отмечает эксперт.

Инвесторы идут!

Увеличение числа обращений потенциальных покупателей отмечают практически все крупные агентства недвижимости. «В январе спрос, безусловно, вырос и, прежде всего, на малогабаритные квартиры», – говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, исполнительный директор компании «Экотон» Екатерина Романенко. Наблюдения риэлторов подтверждает и статистика Центра исследований и аналитики ГК «БН». Так, за неделю с 12 по 19 января количество первичных обращений граждан по поиску комнат увеличилось со 149 до 558 – почти в четыре раза. А в десятке наиболее популярных запросов, поступавших в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос» в январе, первое место занимает «однокомнатная квартира в любом районе города по цене 2,4 млн руб.». На втором месте – комнаты за 1,3 млн и, что характерно, тоже без географической привязки.

Об активизации покупателей на рынке жилья говорят и результаты состоявшейся на прошлой неделе выставки-семинара «Жилищный проект». Мероприятие посетило рекордное число горожан – около пяти тысяч. Для сравнения: на прошлом «Жилпроекте», в декабре, побывало примерно четыре тысячи граждан. Итоги выставки-семинара показали еще одну интересную тенденцию – возросший интерес граждан к государственным жилищным программам. Об этом говорят и риэлторы. Так, по словам генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, варианты с субсидиями, вместо использования ипотечных денег, все чаще встречаются в цепочках сделок.

Небольшие жилые объекты, особенно востребованные в сегодняшних условиях, – товар ликвидный, что заставляет задуматься об инвестиционном характере отмечаемого ныне спроса. На фоне колебания курсов валют, волатильности драгметаллов и анабиоза ценных бумаг недвижимость оказывается единственным стабильным и понятным объектом для инвестиций. «Январский всплеск на вторичном рынке я могу объяснить, в том числе, активизацией инвесторов, – уточняет генеральный директор агентства «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. – К нам уже обращались клиенты, желающие поскорее вложить свободные денежные средства в покупку любой ликвидной квартиры, дабы обезопасить их от валютных рисков». По словам эксперта, с инвестиционными целями приобретаются малогабаритные квартиры в кирпичных домах или сталинках – то есть те объекты, которые можно будет в любой момент реализовать на рынке. Дмитрий Щегельский отмечает, что у людей сегодня есть понимание: в таком городе, как Петербург, качественное жилье будет в перспективе только дорожать, этим и обусловлена привлекательность вложений в недвижимость. По словам Сергея Дроздова, интерес к ликвидным объектам вырос еще в 2008 году. Так, увеличилось количество сделок в сталинских домах и старых «кирпичах», уменьшилось – в хрущевках, брежневках, новых панельных домах.

Про инвестиционную составляющую «январского подъема» говорят сегодня многие риэлторы. Но тут важно понимать: деньги (пока они не обесценились), которые сегодня стремятся вложить в квадратные метры покупатели, – это своего рода резерв, накопленный гражданами до наступления финансового кризиса. Он не может стать для вторичного рынка тем обильным финансовым потоком, коим служила ипотека.

Копить и занимать

Согласно недавнему исследованию ВЦИОМ 76% россиян, планировавших приобрести жилье в 2008 году, отложили сделки (речь идет как о вторичке, так и о первичке). Причем треть желающих обзавестись новыми квартирами заявили, что намерены сделать это в наступившем году. Таким образом, на сегодняшний день в стране сформировался значительный отложенный спрос, который не может не привести к очередному росту цен на квартиры. Правда, аналитики опасаются делать точные прогнозы по поводу того, когда именно начнется этот процесс. Слишком много экономических факторов воздействует сегодня на рынок, а в отсутствие массовой ипотеки сбереженный в прошлом году спрос рискует в году нынешнем оказаться не вполне платежеспособным.

Специалисты сегодня говорят о том, что обеспечить долгосрочную и стабильную финансовую поддержку покупателей (причем не инвесторов, а, прежде всего, тех, кто действительно улучшает свои жилищные условия) могли бы строительно-сберегательные кассы (ССК). Соответствующий законопроект написан еще восемь лет назад депутатом Иваном Грачевым (он же автор закона об ипотеке), но до сих пор находится в Госдуме. По словам господина Грачева, финансовый кризис, больно ударивший по ипотеке во многих странах, практически не затронул стройсберкассы, работающие вот уже на протяжении десятков лет в Германии и ряде стран бывшего соцлагеря. ССК, по его словам, являются замкнутыми системами и слабо зависят от колебаний на финансовых рынках. Кроме того, подобные жилищно-накопительные модели особенно эффективны, когда на рынке жилья нет бурного роста цен, как, например, сегодня. Впрочем, даже в случае принятия соответствующего закона на создание действующей системы стройсберкасс потребуется немало времени. Скорее ипотека вернется на рынок.

«Реальная активизация спроса возрастет, как только рубль остановит свое снижение по отношению к бивалютной корзине. Это не вызовет резкого подъема цен, особенно валютной составляющей, но стимулирует оживление спроса, а также активизацию вывода на рынок более длинных денег и, как следствие, плавный рост рынка ипотеки», – считает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук.

Собственно, кредиты берут и сегодня. Другой вопрос, что они доступны достаточно обеспеченным гражданам, получающим большую «белую» зарплату, имеющих поручителей и способных внести почти половину стоимости объекта. Но ожидать, что после выхода из финансового кризиса банки снова будут раздавать кредиты налево и направо – с нулевым первоначальным взносом и без подтверждения дохода – было бы наивно. Все-таки кризис имеет и положительное последствие – он научил заимодавцев быть более разборчивыми в выборе клиентов. В идеале, считают некоторые эксперты, две системы должны функционировать параллельно: ипотека – для наиболее состоятельной части общества и накопительные схемы – для остальных.

Чего ждать?

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, за прошлый год в нашем городе зарегистрировано 98,8 тысячи прав на жилые объекты по договорам купли-продажи и мены. Конечно, динамику вторичного рынка эти цифры отражают слабо: во-первых, не считаются сделки поштучно, во-вторых, сделка могла быть открыта до нового года, а зарегистрирована – после. Однако в целом отчетность регистрационной службы по Северной столице и Ленобласти за последние годы показывает относительную стабильность числа операций на вторичном рынке (см. таблицу) – независимо от того, какое количество кредитов выдано и сколько стоило жилье. Поэтому, отставив в сторону гадания о ценах, попробуем предположить: в 2009 году петербуржцы, как и раньше, продолжат улучшать свои жилищные условия, а вторичка – развиваться, несмотря на кризисные явления в экономике.

Между тем перед потенциальными покупателями по-прежнему стоит вопрос, приобретать ли квартиру сегодня или подождать, вдруг цены на вторичном рынке еще опустятся. По мнению Яны Долотовой, покупать недвижимое имущество лучше сейчас. В продаже достаточно ликвидных объектов и можно не спеша выбрать подходящий.

Что касается дальнейшего снижения цен, то теоретически оно, конечно, возможно. Это строители не могут при продаже опускаться ниже себестоимости объекта, а на вторичном рынке нижняя планка, скорее, психологическая, порой интуитивно определяемая той суммой, которую продавец в свое время сам заплатил за жилплощадь (в случае если объект достался продавцу по приватизации, все еще неопределеннее). Однако на практике долгосрочное движение цен вниз возможно в каком-нибудь другом городе, но точно не в Петербурге. Северная столица, как и Москва, постоянно пополняется приезжими со всей России, а о неудовлетворенности жилищными условиями самих петербуржцев мы уже говорили выше.

Бытует мнение, что членам «клуба» участников вторички (тем, которые одновременно являются и покупателями, и продавцами, то есть улучшают свои жилищные условия) движения цен безразличны. Дескать, дорожает или, напротив, дешевеет одновременно и покупаемая, и продаваемая недвижимость, а сумма доплаты остается примерно такой же. Есть здесь один нюанс. Цена на некачественные квартиры, например, расположенные в хрущевках или находящиеся на окраине города, далеко от метро, может корректироваться в меньшую сторону вопреки основной тенденции на рынке. Так что сумма доплаты при обмене для обладателей не слишком привлекательных объектов со временем увеличивается.

Не затягивать решение жилищного вопроса в агентствах советуют еще и потому, что ликвидных объектов становится меньше. Интерес к ним подогревает и выкуп городом у застройщиков жилых объектов для соцнужд. Кто-то может возразить: дескать, простите, это же первичка. На самом деле первичный и вторичный рынки квартир взаимосвязаны. В частности, оба рынка выполняют замещающую функцию по отношению друг к другу. И если строящегося малогабаритного жилья станет меньше, значит – ждите повышения и спроса, и цен на аналогичные объекты вторички.

Добавим, что вторичный рынок уже, что называется, накрывает столы для покупателей с первички. Не секрет, что среди строящегося жилья сегодня востребовано то, которое находится в стадии 90 или 100%-ной готовности. В условиях финансовой нестабильности покупатели опасаются вкладывать деньги в стройку, которая должна завершиться через год или два. Это означает, что в ближайшее время на первичном рынке квартиры высокой степени готовности могут быть раскуплены, и тогда часть покупателей, первоначально нацеленных на стройку, перейдут на вторичный рынок. И это может спровоцировать рост цен на готовое жилье.

Алексей Резенков

Дата публикации: 11:15 09 февраля 2009

Источник: bpn.ru