До конца года рынок вторичного жилья не обещает неприятных сюрпризов

Сегодняшний рынок вторичного жилья в Москве характеризуется двумя особенностями. Во-первых, люди стали меньше покупать квартир, но цены из-за этого практически не снизились. Во-вторых, возросло количество так называемых альтернативных сделок, когда москвичи улучшают свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, более дорогой.

Собственно, последнее и послужило главной причиной остановки ценовой гонки, роста предложения и, наконец, спада покупательской активности. Значительное увеличение предложения привело к тому, что жилье не раскупалось столь быстро, как это происходило раньше. "С начала года повторилась ситуация прошлого лета, когда большим спросом пользовалась недвижимость среднего класса в ценовом сегменте 120-400 тыс. долларов, - отмечает представитель агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Андрей Александров. - А в период ажиотажа наибольшими темпами растут самый дешевый и самый дорогой секторы жилья".

Превышение предложения над спросом не могло не сказаться и на поведении покупателя. Если раньше он привык к тому, что времени на раздумья нет и квартиру надо брать, пока ее не перехватил кто-то другой или

пока она не выросла в цене, то теперь у него появилась возможность основательно все обсудить и взвесить. Соответственно, изменились и сроки продажи квартир: если в первом полугодии около половины квартир продавалось в течение месяца, то позднее за это же время "уходило" менее трети выставленного на продажу жилья.

Но перемены не ограничиваются лишь возросшей разборчивостью и медлительностью покупателей. У людей появилась возможность не только выбирать, но и ждать. И многие из тех, кто планировал приобрести квартиру, отложили покупку, надеясь на грядущее снижение цен. Рынок замер, сделок заключалось мало, а количество предложений продолжало увеличиваться. Впрочем, сейчас положение несколько изменилось. "Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с летом прошлого года, то сроки экспозиции квартир стали короче, а покупателей на рынке - больше", - отмечает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев.

В таких условиях резко сократились столь распространенные ранее инвестиционные покупки. Дело в том, что приобретение квартир с целью вложения свободных средств стало невыгодно. И теперь жилье покупают в основном только те, кому оно действительно нужно.

Свидетельством стабилизации рынка, по мнению риелторов, является постепенное выравнивание цен. В период ажиотажного спроса примерно одинаковые по потребительским свойствам квартиры (тип дома, метраж, район) могли существенно отличаться по цене, поскольку продавцы нередко закладывали в стоимость квартиры свои потребности в новом жилье либо свои ожидания роста цен. Сейчас необоснованно завышенные цены приходится снижать, и квартиры с похожими параметрами стоят одинаково. Когда одинаковые в принципе квартиры стоят по-разному, у покупателя объективно зарождается недоверие и к конкретной сделке, и к существующей системе купли-продажи, и к рынку в целом: он боится, что более дешевая квартира юридически "нечиста", он боится переплатить за дорогой вариант или гадает,

насколько взметнутся цены через месяц-другой. Понятно, что подобное ценовое выравнивание сбивает ажиотаж, способствует повышению предсказуемости рынка. Кроме того, установившееся затишье привело к тому, что при купле-продаже стал возможен торг. Теперь цены на квартиры в момент заключения сделки уже ненамного отличаются от той, которую определил продавец, выводя квартиру на рынок.

По оценке экспертов, симптомов возвращения к ажиотажу на вторичном рынке жилья не наблюдается. По словам аналитика Андрея Бекетова, даже увеличение объема денежной массы в четвертом квартале 2004 года не повлияло на рост цен - они остались на прежнем уровне. И теперь на рынке существуют две диаметральные позиции. Продавца: "Цену не снизим и так теряем на падении курса доллара". Покупателя: "За такие деньги и в Париже квартиру купить можно". По мнению Сергея Елисеева из компании "Инком-недвижимость", "сейчас вероятна как стабильность цен, так и их небольшой, плавный рост, что отвечает интересам как риелторов, так и покупателей".

Все эксперты сходятся во мнении, что каких-то резких перемен на рынке не ожидается. Как считает Андрей Александров из агентства "Кутузовский проспект", "в ближайшие месяцы цены будут расти инфляционными темпами". С ним согласен и аналитик рынка Андрей Бекетов: "С большой долей вероятности можно предположить, что первая половина 2005 года пройдет под знаком стабильных цен. Незначительные (единицы процентов) отклонения не будут тенденцией". Но потом, как он считает, ситуация начнет несколько меняться: "С апреля застройщики начнут "обкатывать" новый закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 31.12.2004, поэтому к началу лета можно будет говорить о новой практике в ценообразовании на рынке новостроек и, как следствие, о ее влиянии на рынок вторичного жилья". Но наиболее интересные события, по оценке эксперта, ждут участников рынка во второй половине года: "Накапливающаяся денежная масса будет давить на цены. Банки станут предлагать новые схемы ипотечного кредитования. Все это может привести к росту цен".