Чердаки и подвалы тоже можно взять в собственность

Мы продолжаем рассказывать о новом Жилищном кодексе, который вступает в силу 1 марта. Сегодня на вопросы читателей отвечает руководитель сектора социальных проблем жилищной сферы Института экономики города Татьяна Лыкова

1. В новом Жилищном кодексе сказано, что жилищно-строительные кооперативы необходимо преобразовать в товарищества собственников жилья. Но механизм "преобразования" неизвестен даже руководителям ЖСК. Не потеряют ли пайщики свои квартиры?

Такое требование к ЖСК содержится в так называемом "вводном" законе к Жилищному кодексу. Цитирую (ст. 14): "Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации".

Как видите, преобразование касается только тех кооперативов, где все деньги выплачены, право собственности перешло к членам кооператива и потерять право на квартиру уже невозможно.

Накопительных ЖСК этот закон не касается.

2. Когда нужно заключать договор о найме социального жилья людям, проживающим в неприватизированных квартирах?

Большая часть людей, живущих в неприватизированных квартирах, не заключали в письменной форме договора социального найма. Это стоит сделать хотя бы потому, что единственный документ, подтверждающий право нанимателя, - как раз договор. Однако Жилищный кодекс не требует делать этого немедленно и вообще никаких сроков для заключения таких договоров не устанавливает. Однако заключение договоров в письменной форме с 1 марта 2005 года будет обязательным для тех, кто получит квартиры по очереди.

3. Распустят ли муниципальную очередь на жилье и что станет с теми очередниками, которые не будут подпадать под статус малоимущих?

Очереди на жилье никто распускать не собирается. Закон о введении в действие ЖК гласит (ст. 6, п. 2): "Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма".

Но с 1 марта 2005 года постановка на очередь будет проводиться уже на основании устанавливаемых регионами норм, определяющих "потолок" доходов гражданина для постановки его в очередь. Тех, кто уже стоит на очереди, это не касается.

4. Кому достанется освободившаяся комната в муниципальной коммуналке?

Преимущественное право на получение по договору социального найма освободившейся неприватизированной комнаты в коммунальной квартире имеют соседи, "если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях" (ст. 59). Если таких нет, вторая очередь за теми, кто может быть в установленном порядке признан малоимущим и кто обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если и таких не найдется, то "освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления".

5. Можно ли продать приватизированную комнату в коммуналке без согласования с соседями по квартире?

Жилищный кодекс дает соседям по коммунальной квартире преимущественное право покупки продаваемой комнаты (ст. 42, п.6) "в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации". Поэтому согласование с соседями обязательно. И только, если желающих среди соседей не найдется, собственник комнаты может продать ее третьему лицу по своему выбору.

6. Приватизировавшие квартиру имеют право на получение в собственность подвала, земли во дворе или под домом?

Сохраняется без изменения норма Гражданского кодекса (ст. 289), которая гласит: "Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома". К общему имуществу в доме относится, по ст. 36 ЖК, все, что не является квартирами: стены, крыши, подвалы, и обязательно - земельный участок. И распоряжаются ими все собственники дома.

Но часть помещения за пределами квартиры все-таки можно попытаться прибрать в собственность. Например, погреб под балконом или маленький чердачок. Для этого необходимо в Комитете по архитектуре выделить их в отдельные помещения и получить документы на приватизацию, не забыв на собрании сначала получить согласие на эти действия всех других собственников дома.

7. Можно ли поселить мать и сына в одну комнату?

ЖК устанавливает, что (ст. 58, п. 1) "при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия". Получается, что вселить мать и сына в однокомнатную квартиру без их согласия нельзя.

8. Можно ли получить социальное жилье большей площади, чем предусмотрено региональными нормами?

В соответствии с ЖК (ст. 58, п. 2) "жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний".