Строителей скоро начнут крупно штрафовать за "серые" схемы

С момента вступления в силу 214-го Федерального закона "Об участии в долевом строительстве жилья", который должен был серьезно защитить простых дольщиков, инвестирующих свои деньги в строительство жилья, прошло почти 5 лет. Однако, как показала практика, за это время застройщики отработали многочисленные обходные пути закона и "серые" схемы. В результате строительные компании по-прежнему диктуют свои, часто кабальные условия, а дольщики, по сути, остаются бесправными. Но уже в 2009 году эта ситуация, возможно, кардинально изменится.

О том, как новые поправки в 214-й ФЗ изменят строительный бизнес в Москве и в регионах РФ, о крупных штрафах для строительных компаний, а также о возможной новой "волне" обманутых соинвесторов жилья, в интервью "РИА Новости - Недвижимость" рассказал заместитель председателя комитета Государственной Думы по бюджету и налогам, один из авторов поправок, член рабочей группы президиума Генсовета партии "Единая Россия" по оказанию помощи обманутым дольщикам Александр Коган.

Александр Борисович, вы участвовали в разработке 214-го федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве", который был, в том числе, направлен и на защиту интересов дольщиков. Однако с момента его вступления в силу в 2005 году страну объективно накрыла волна обманутых соинвесторов. Почему так произошло, возможно, закон был слишком "сырой"?

Эта волна ни в коей мере не была последствием принятия этого закона. Просто к тому времени лопнули финансово-строительные пирамиды, созданные еще до вступления в силу 214-го ФЗ. Появление этих пирамид и стало причиной разработки закона о привлечении средств граждан только через защищенный договор долевого участия в строительстве. Но закон не имеет обратной силы и не мог распространяться на сделки, совершенные ранее. Так что он мог работать только на перспективу.

Но и с этим были некоторые проблемы. Когда авторы законопроекта, в числе которых были президент Института экономики города Надежда Косарева, нынешний губернатор Калининградской области Георгий Боос, представители Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) начали работать над ним, подразумевалось, что все сделки с привлечением средств граждан на строительство жилья на рынке априори будут идти только в рамках этого закона. Авторы, и это вполне понятно, шли по самому простому и логичному пути, решая задачу разработки закона для строительной отрасли.

Сам по себе 214-й закон в достаточной степени защищает граждан, там все прописано - необходимость регистрации договора, способы обеспечения исполнения обязательств по договору (залог и поручительство), целевое использование средств, существенные условия сделки (срок передачи жилья, гарантийный срок дома и так далее), штрафы за нарушение сроков передачи жилья. Но главная его проблема не в том, что он "сырой", а в том, что в нем не предусмотрено однозначного понуждения к заключению именно договора долевого участия, прямого запрета других схем и ответственности за привлечение средств граждан на строительство вне этого закона.

Вот и получилось, что большинство застройщиков, чтобы не "попадать" на штрафы и неустойки, которые они, например, обязаны платить дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию, стали использовать полулегальные схемы. Они, конечно, законом напрямую не запрещены, но и соинвестора никак не защищают.

Какие "серые схемы" вне 214-го ФЗ наиболее популярны сегодня на строительном рынке, если можно составить подобный рейтинг?

Самая распространенная "серая схема" на рынке жилищного строительства в России – это предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в будущем. Следующая по популярности - вексельная схема.

Отдельно в качестве схемы соинвестирования строительства жилья стоит использование депозитов банков. Это абсолютно легальная и, в принципе, достаточно прозрачная схема для соинвестора, потому что в данном случае инвестирует в строительство банк – юридическое лицо.

"Серые" схемы позволяют компании снижать налооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторами в случаях задержки ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщиков эти схемы никак не защищают.

Представим такую ситуацию: компания начала строить дом на деньги дольщиков, случился кризис, она объявляет себя банкротом и, к примеру, до объявления банкротом решила вывести все активы законными или незаконными путями. Так вот по 214-му ФЗ она не сможет этот объект вывести, потому как земельный участок, как и весь недострой, находится в залоге у дольщиков. Соответственно эти активы имеют особенности реализации в процессе банкротства, с учетом обращения в пользу залогодержателей.

Сейчас, если компания заключает предварительный договор или вексельную схему на соинвестирование строительства с дольщиком, она может вводить, выводить активы, перепродавать, закладывать в банк, банки это могут арестовывать и изымать, продавать, в общем, все что угодно. Дольщик будет наблюдать за этим, просить помощи государства, его недострой попадет в общую конкурсную массу, и независимо от того, является он кредитором или нет, в очереди за деньгами он будет последним. Вне очереди средствами от реализации конкурсной массы оплачиваются судебные расходы и текущие расходы банкрота, в первую очередь – компенсации по причинению вреда, во вторую - зарплата, в третью – все остальные: налоги, банки, которые выдавали кредиты, и только потом - остальные кредиторы, то есть дольщики. Понятно, что при таком раскладе дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит.

Какова доля "серых схем" в общем количестве договоров, заключенных в России?

Обосновывая законопроект, мы делали расчет по 2006 году - доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве от необходимого числа тогда составила 84%. Сегодня оценочно можно сказать, что ситуация не сильно улучшилась. В Москве, например, за 1 полугодие 2008 года заключено 1,059 тысячи договоров долевого участия в строительстве, это примерно 2,5 тысячи квадратных метров жилья на один договор при средней площади квартиры по договору в 85 квадратных метров. То есть фактически заключается лишь каждый тридцатый договор.

В некоторых регионах, в отличие от столицы, доля подобных серых схем бывает невелика. К примеру, такие регионы, как Брянская область, Краснодарский край, Кировская область, Чувашия, Курганская область стали выходить на хорошие показатели работ по 214-му ФЗ.

Насколько от позиции местных властей в отношении девелоперов зависит то, какая доля застройщиков работает по 214-му закону?

Конечно, если местные власти будут непримиримо настаивать на том, чтобы все строительные жилищные работы в их субъектах велись по 214-му закону, то доля будет выше.

Причина того, что местная власть на этом особенно не настаивает проста и вполне объяснима. Власть же берет часть ответственности на себя при работе по 214-му ФЗ, там должна быть высокая степень подготовки документов, разрешительной документации, ее надо быстро заверить. Это требует оперативности и незабюрократизированности со стороны властей. На это, к сожалению, мало кто идет просто так.

Связана ли разработка поправок и активное их продвижение со сложной ситуацией, сложившейся на российском рынке недвижимости, или необходимость внесения изменений 214-й ФЗ назрела вне зависимости от кризиса?

Кризис здесь не причем. Хочу напомнить, что мы этим законопроектом начали заниматься 1,5 года назад. Мы проанализировали ситуацию на рынке строительства в Московском регионе и Санкт-Петербурге, а также сделали запросы в 80 региональных прокуратур по поводу исполнения законодательства в области долевого строительства. После этого стало понятно, что 214-ФЗ надо менять, чтобы расширить сферу его регулирования и внести в него пункты об ответственности строителей за обход закона.

Многие застройщики, однако, высказывают мнение, что чиновники несколько оторваны от жизни в отношении разрабатываемых ими законов…

Да, чиновников и нас, депутатов, часто попрекают в незнании реального положения дел. Это, может быть, и случается с некоторыми нерадивыми работниками, но мы, поверьте, изучали ситуацию на практике. В рамках деятельности рабочей группы президиума Генсовета "Единой России" по оказанию помощи обманутым дольщикам мы объехали всю страну, поэтому знаем проблему не понаслышке.

Кроме того, мы направили своих людей в крупнейшие строительные компании. Они приходили и говорили, что хотят купить квартиру, торговались для приличия, чтобы дело доходило до заключения договора. Причем они соглашались на любые "серые" схемы, по которым заключался контракт на приобретение жилья. Вот сейчас у меня стопочка лежит из 30 соглашений, чтобы потом никто не говорил, что этого не было. Вот все есть, подписано, правда застройщики себя страхуют – все подписано по доверенности.

Мы проанализировали все эти договоры, после этого наши юристы звонили в юридические департаменты этих компаний и пытались обсудить пункты этих договоров. Спрашивали, почему расчет такой, почему в валюте пересчет вы пишите только в сторону увеличения, а не уменьшения. Почему вы штрафуете покупателя за день просрочки внесения средств, а если вы по завершению действия этого договора не сдаете дом в эксплуатацию, то вы имеете право в одностороннем порядке продлить договор на один год. И так далее, в общем, условия для покупателя кабальные.

Застройщики говорили: не нравится – не подписывайте, менять условия договора мы не будем. Мы разговаривали с руководством этих строительных компаний, которое говорило, что страхуется от действий властей в отношении срока принятия дома в эксплуатацию.

Но ведь это, действительно, бывает?

Застройщики сами себе противоречат. Согласно законодательству, для ввода дома в эксплуатацию мне надо получить 7 подписей: Ростехнадзор, Санэпидемслужба, пожарники, газовики, электрики и еще несколько служб. Если я их собираю, то власти обязаны подписать акт ввода в эксплуатацию в десятидневный срок. То есть, если местный глава не подписывает – я имею право подать на него в суд. А мне представители застройщиков говорили, мол, зачем мне с ним ссориться, я потом вообще ни один дом не сдам.

В нашем расследовании доходило до того, что я звонил сам в юридический департамент строительной компании и задавал вопрос юристу: "Как вы думаете, вы же юрист, вы бы сами стали заключать такой договор на соинвестирование жилья, который предлагает ваша компания?" Мне ответили, что по такому договору, скорее всего, нет. И это мне говорит юрист компании, который заключает такие договоры!!! Я ему сказал: "Мы все сделаем для того, что бы вы, как и все покупатели, когда примите решение покупать жилье, могли быть уверены, что ваши права будут защищены". Он сказал, что был бы нам благодарен.

Будут ли в рамках поправок к 214-му ФЗ введены нормы, касающиеся сроков согласования строительной документации со стороны властей?

Здесь палка о двух концах. С одной стороны, я поддерживаю застройщиков, которые говорят, что у них возникают проблемы со скоростью утверждений и всяческих согласований чиновниками. Сегодня, эта проблема связана, как правило, с коррупционными схемами, которые поддерживаются иногда главами администраций, чтобы не пускать на рынок независимых застройщиков. Почему? Потому что у нас слишком много компаний у родственников представителей властей, их друзей, все связаны друг с другом, - брат, сват. Где угодно. Они вставляют палки в колеса другим. Или просто хотят заработать.

Могу привести пример, - один из застройщиков недавно прислал нам записку, что в Оренбурге многие строители собирают все подписи о вводе в строй дома, проходят комиссии и инстанции. Когда документы идут на подпись к ответственному лицу, а он идет к мэру, тот говорит – не подпишу, пока сам не посмотрю, и уезжает в длительную командировку или становится сильно занят. И ответственное лицо не может ни "добро" мэра получить, ни поставить подпись. Иногда таким образом ввод дома затягивается до года, просто из-за отсутствия одной подписи!

Конечно, мы сейчас в рамках вносимых изменений должны все сделать для того, чтобы проблемы застройщиков в этом вопросе перестали быть такими острыми. Хотя, одним законопроектом коррупцию и бюрократию, конечно, не изжить.

Но, с другой стороны, как я уже говорил, застройщики тоже хороши. У них перед глазами закон, по которому чиновнику отведено 10 дней на подпись документов, а они боятся судиться, если документ не подписывают даже год, не хотят ссориться. Пока застройщики не поймут, что кроме них самих никто их права не будет защищать, какой бы закон мы не написали, толку не будет.

Девелоперы, однако, настаивают на том, что их явно хотят, если можно так выразиться, "подставить" с новыми изменениями в 214-й ФЗ. Поправки в закон им кажутся "перегибом палки" в сторону покупателя и соинвестора жилья, в частности, положение о расторжении контракта со стороны покупателя. На какие уступки готовы пойти законодатели?

Никаких мер по ужесточению оснований для расторжения договора нашими поправками не предусмотрено. Кроме того, мы пошли на ряд уступок. Мы реально понимаем, что только ужесточение закона к положительному результату не приведет, поэтому мы готовы совершенствовать его нормы в процессе обсуждения с участниками рынка.

В частности, планируется отменить НДС при работе по закону о долевом строительстве. Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для "долевки" как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.

Кроме того, мы даем возможность как можно большему количеству желающих застройщиков работать по 214-ФЗ – после принятия поправок это смогут делать застройщики, имеющие землю на праве краткосрочной аренды до 1 года, а также на праве субаренды.

В том числе, в законопроекте уточним, что застройщик не должен давать большую по времени гарантию на то оборудование и конструкции в доме, по которой сам производитель установил меньшую по времени гарантию.

Конечно, на все уступки мы не пойдем, потому что застройщики хотят изменить уровень ответственности за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию.

В законопроекте есть норма, по которой предлагается штрафовать застройщиков, а также физических лиц, за заключение договоров, в соответствии с которыми привлекаются деньги населения на строительство жилья вне 214-го ФЗ. Будут ли штрафы достаточно эффективной мерой?

Для застройщика штраф будет составлять 1 миллион рублей. Считайте: 200 договоров вы заключили не по 214-му – это уже 200 миллионов рублей, - практически стоимость одного дома. Кто на это пойдет сейчас, это никому не нужно. Самое главное, что у властей будет стимул контролировать применение закона, ведь 50% всех штрафов, которые зачисляются, идет в муниципальный бюджет.

И на 50 тысяч рублей будет штрафоваться должностное лицо, заключившее договор вне 214-го закона, так что люди будут еще думать, ввязываться им в это или нет.

Все ли ведомства дали заключения по проекту внесения поправок в 214-й ФЗ, были ли у них принципиальные дополнения или разногласия по проекту? Есть ли уже оценка правительственной комиссии?

3 февраля законопроект получил положительное заключение Правительства РФ. Актуальность этого закона в условиях кризиса весьма высока. Ведь строительные компании отрезаны от банковского финансирования и вынуждены еще активнее привлекать средства граждан.

При этом, когда те же строители берут кредит в банке, у них проверят всю поднаготную и потребуют обеспечение по договору, они будут платить немаленькие проценты за пользование кредитом. Почему же, когда те же строители берут деньги у граждан, причем беспроцентно, они не должны давать гарантию гражданам, что их средства будут использованы по назначению и в оговоренный срок? Нужно все это прекращать, уходить в легальную плоскость.

Работая в депутатской группе по проблемам обманутых соинвесторов, вы не зафиксировали тенденцию к появлению новой волны обманутых дольщиков?

Тенденция есть. В Омске, к примеру, серьезные проблемы, по Москве пока регулируется этот вопрос подписанием дополнительных соглашений, в Смоленске тоже сложная ситуация, в Барнауле. Уже есть новые прецеденты, люди обращаются. Ни в коем случае нельзя допустить раскручивание этого маховика. Однако государство много делает для того, чтобы более мягко пережить мировой кризис. Я думаю, что нельзя исключать новой волны, но и мы сейчас должны заниматься профилактикой, в том числе и совершенствуя 214-ФЗ.

Дата публикации: 13:16 13 февраля 2009

Источник: bpn.ru