Рынок жилья: покупатель проснулся раньше продавца?

В январе и начале февраля столичные риэлторы отметили всплеск покупательской активности. Наиболее распространенная версия объясняет его опасениями пересчета цен в у.е. По словам одного из агентов, «берут все, что продается в рублях, то бишь, со «скидкой»». Здесь, конечно, не обошлось без преувеличения, но происходящее подразумевает, что: а) существует доверие к недвижимости, как инструменту инвестирования и определенный платежеспособный спрос на недвижимость для проживания, б) существует понимание того, что значительного падения цен больше не будет, а предложение вскоре сократится, со всеми вытекающими последствиями. Насколько серьезным может оказаться всплеск активности? Какие еще факторы, помимо перевода цен в у.е. могут подключиться? Какие признаки будут свидетельствовать о том, что недвижимость устойчиво выходит из кризиса? На эту тему беседуют эксперты КДО daily.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: Рынок за последнее время действительно оживился. Если в декабре был зафиксирован рекордно низкий уровень спроса — снижение составило 66,7% от уровня ноября, то в январе количество запросов возросло на 72,7% по отношению к декабрю, правда, на вторичном рынке. Количество запросов на новостройки продолжало снижаться, но меньшими темпами, чем в декабре. Покупатели в первую очередь интересуются скидками, условиями продаж. Многие из них ожидали существенного снижения цен на жилую недвижимость в конце прошедшего года, но в декабре падения не было, а в новом году на фоне роста доллара и евро многие продавцы перевели цены в иностранную валюту, что по факту означает ее постоянный рост. Учитывая данные тенденции, покупатели стали подбирать варианты. Это выражается не только в увеличении количества обращений, но и в увеличении количества посетителей на площадках.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Да, разумеется, есть народ с деньгами, он был, он остался, никуда не делся. Из-за январского обвала рубля на 20% много народу денежного «метнулось» на рынок. Но они пока дошли только до осмотров помещений, ни вала внесения авансов, ни тем более сделок, пока нет. И если рубль постоит еще 1-2 недели весь рынок снова уснет, до окончания коррекции цен. Т.е. до конца весны точно.

Андрей Ситарский, директор финансового управления девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Относиться к данному всплеску активности, как к серьезному перелому, наметившемуся на падающем рынке недвижимости, было бы неправильно. Факторы, способствующие активизации рынка лежат на поверхности: пугающая население неопределенность на валютном рынке вынуждает вкладывать накопленные капиталы в один из самых надежных активов — недвижимость. Именно вынуждает, потому что покупателями движет не достижение рынком мифического «дна», а боязнь потерять сбережения.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Я бы был менее категоричен. За последнее время количество сделок на рынке увеличилось. Причиной этого стал перелом ценового тренда — в январе начали расти рублевые цены на объекты недвижимости. Действительно, емкость рынка в целом определяется уровнем платежеспособного спроса, но в краткосрочном периоде — и ценовыми ожиданиями потенциальных покупателей. Если потенциальный покупатель уверен, что цены будут падать, вряд ли у него будут стимулы ускорить процесс приобретения недвижимости. При обратной динамике, да еще и в условиях, когда другие способы вложения средств ненадежны, инвесторы возвращаются на рынок недвижимости.

Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: Если говорить в целом, то, безусловно, ценовая динамика в 2009 году будет в большей степени связана с уровнем платежеспособности спроса, нежели соотношением объемов спроса и предложения. Исключение составляет лишь элитный сегмент, в котором уровень платежеспособности со стороны клиентов остался прежним, а выжидательная позиция связана с ожиданием еще больших скидок со стороны продавца. Результаты января месяца показали — количество запросов и показов по отношению к периоду октябрь-декабрь 2008, а также по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (январь 2008) вырос на 20% на городском рынке, а про загородный рынок вообще можно заявить произошло оживление, которого мы не наблюдали уже 6 месяцев.

КДО daily: Казалось, что загородному рынку падать еще долго...

Евгений Иванов: Самое интересное, что маркетинговая активность риэлторских компаний существенно снизилась, а в некоторых случаях вообще была сведена до нуля. То есть клиент сам ищет подходящий объект!

КДО daily: Покупатель проснулся раньше продавца? Парадокс, однако. Но надолго ли? Неужели весна?

Илья Шкоп: Оттепель. Уверен, рублевого дна цен мы не достигли. Рублевое дно — по квартирам, офисам и магазинам, т.е. по ликвидной недвижимости — будет летом. Это значит, что цены продажи в рублях упадут на 40-50% от уровня цен лета 2008 года. При этом все лето будет продолжаться коррекция. Это значит, что все объекты рынка перейдут (в рекламе) на новый уровень цен только к осени, но сделки, повторю: все сделки уже с мая будут идти с данным дисконтом. Аренда офисов и магазинов, а также дорогого жилья — то же самое. Исключение — аренда дешевого жилья, дисконт здесь будет 15%, не более.

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Во-первых, хотелось бы пояснить, что перевод цен в у.е. это не маркетинговый ход, а необходимость: многие застройщики вынуждены повышать рублевые цены, поскольку брали займы в иностранной валюте. Во-вторых, не совсем понятны прогнозы дальнейшего существенного падения цен. Увеличивается стоимость привлечения кредитных средств, что может оказаться существенным для стартующих проектов. Вместе с ростом курса доллара и евро дорожают импортные материалы и оборудование, что также отражается на себестоимости строительства и конечной стоимости метра. Не улучшает перспектив и постепенное сокращение предложения новостроек. Сложности с финансированием приведут к резкому снижению ввода новых проектов, что чревато возникновением в течение года-полутора существенного дефицита объектов.

Сергей Лушкин: Думаю, раньше. Еще несколько месяцев уровень спроса не будет «дотягивать» до показателей середины прошлого года. Однако с ростом дефицита предложения, количество желающий не откладывать далее покупку квартиры, будет возрастать.

Сергей Лядов: Не стану возражать. Нестабильная экономическая ситуация и апокалипсические настроения в СМИ о развитии рынка недвижимости не способствовали принятию жизненно важных решений, к которым, безусловно, относится покупка квартиры или дома. Однако в январе и начале февраля ситуация стала меняться. Ждать мифического падения цен на недвижимость можно сколь угодно долго. Но смотреть на то, как девальвируется национальная валюта, терпения было меньше. Понимая, что в связи с ростом курса валют жилье дешеветь уже точно не будет, люди повысили активность на рынке недвижимости.

КДО daily: СМИ опираются на мнение аналитиков. Кстати, рубль, вроде бы, начал укрепляться...

Илья Шкоп: В таких случаях суеверные люди стучат по деревянному. Несуеверные — тоже. Других способов «закрепить» подобные тенденции не имеется.

Наталья Бланкова: Тем не менее, в конце 2008 года многие аналитики прогнозировали существенное падение цен, как на стройматериалы, так и на строящееся жилье, но за первый месяц текущего года снижения не произошло, скорее наоборот, цены растут практически на все. Сегодня наступило время повышенных рисков и что бы сохранить свои деньги необходимо в первую очередь оценивать надежности вложений. Фондовый рынок упал гораздо ниже рынка недвижимости. Никто не может дать гарантии и того, что доллар или евро не упадет через два-три месяца. Рынок недвижимости всегда был более понятен инвестиционным покупателям, здесь не надо постоянно изучать курс акций или отдавать свои деньги под чужое управление. Недвижимость материальна, она осязаема, покупатель видит, куда он вложил деньги и может всегда сдать квартиру в аренду или продать жилье. Наряду с взлетами цен в полтора-два раза, были и падения, но с 2000 года цены никогда не снижались в среднем более чем 10-15%.

Евгений Иванов: В декабре и начале января некоторые покупатели, имеющие достаточный свободный капитал «играли» с ситуацией, опуская в цене продавцов в несколько этапов. Но «психологический» бум снижения заявленной стоимости со стороны продавцов также практически прошел — в действительности он затронул только сильно переоцененные объекты, выставленные на продажу еще в докризисный период. На данные объекты корректировка стоимости составила максимум 30%. Речь идет о вторичной элитной недвижимости.

КДО daily: Итак, сегодня сохраняется неопределенность во всем: курсы валют, стоимость стройматериалов, правительственные меры по поддержке рынка и политика банков в области кредитования. Не понятно даже, верят ли сами игроки рынка в его оживление.

Наталья Бланкова: Это именно те условия, когда можно как ошибиться, так и сделать очень выгодное приобретение. Это вовсе не призыв к авантюрному поведению. Наиболее оптимальный вариант как всегда: новостройка на конечном этапе строительства или добротное жилье бизнес или эконом класса на вторичном рынке. Начальная стадия строительства по-прежнему рискованна, а готовность продавца идти на значительные уступки — подозрительна. В среднем сегодня выглядят адекватными скидки на 10-15%, если уже заявленная цена не ниже среднерыночной. Сколько продлится такой «режим наибольшего благоприятствования» для продавца сегодня не скажет никто. Обоснованными кажутся оценки в один год. Затем, ввиду снижения предложения на рынке первичного и вторичного жилья, последует неизбежный рост цен, что уже через два-три года позволит инвесторам извлечь существенную прибыль от «кризисных» вложений.

Евгений Иванов: По прогнозам наших аналитиков, серьезного снижения цен на вторичную недвижимость не ожидается как в загороде, так и в городе. Во-первых, весной окончательно определится ситуация с валютным курсом, поэтому те покупатели, которые испытывали необходимость в изменении своей жилищной ситуации и имели намерение в ее приобретении еще и в прошлом году начнут медленно «раскачивать» рынок. Во-вторых, нестабильная ситуация с видом валюты для сбережений заставляет многих задуматься о более надежных объектах инвестирования. В данном случае элитная недвижимость — актуальный объект инвестиций. Рассматривая ситуацию в таком ключе, можно смело предположить, что в элитном сегменте отчетливо наметилась картина выхода из кризиса.

Андрей Ситарский: Думаю, что говорить о достижении самой глубокой точки падения рынка и о начале бурного роста в ближайшем будущем пока преждевременно. Для полноценной активизации отрасли необходимо надежное функционирование ипотечных программ. Кроме того, в заемных средствах нуждаются не только покупатели, но и девелоперы. Заработавший вновь механизм банковского кредитования по приемлемым ставкам и будет одним из первых признаков выхода рынка недвижимости из кризиса. После возобновления проектного финансирования реанимируется строительная отрасль и начнет увеличиваться объем предложения на рынке — еще один признак. Вслед за восстановлением покупательской способности населения и активизации ипотечного кредитования произойдет повышение спроса. Ну и, конечно, самый явный признак — перелом в динамике цен на недвижимость, начало их устойчивого роста. Вот после этого уже можно будет рассуждать не о всплесках активности, а о планомерном выходе рынка недвижимости из кризиса.

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:37 13 февраля 2009

Источник: bpn.ru