С оглядкой на соседей: что происходит в Подмосковье?

Так уж повелось, что рынок недвижимости Московской области находится в тени более крупного (по численности населения) и известного соседа — Москвы. И сегодня, когда говорят о кризисе, вспоминают прежде всего цены на столичные квартиры, проблемы с их реализацией. Между тем подмосковный рынок по-прежнему интересует многих покупателей.

Как и в столице. Только с опозданием

Если говорить о ситуации в целом, то стагнация, поразившая Москву, не обошла стороной и Подмосковье. «Продавцы не спешат корректировать цены, а покупатели ждут «прогнозируемого» падения стоимости жилья на 50%, — обрисовывает ситуацию Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор компании «Теремок» (г. Пушкино). — В отдельных случаях квартиры продают со скидкой, но не более чем в 5–10%. На рынке загородной недвижимости снижения цен пока не было. А в преддверии весны его, возможно, и не будет».

«Динамика цен в Подмосковье, как обычно, повторяет происходящее в Москве, но с некоторым опозданием, — считает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «CENTURY 21 Запад». — В столице понижение средней цены 1 кв. м началось в сентябре, а в области — в ноябре. В целом заявленная стоимость предложения уменьшилась на 12–14%, но делать выводы о существующем положении дел весьма затруднительно, так как реальные сделки могут заключаться по другим ценам». Как отмечает эксперт, в целом рынок городской недвижимости Московской области был значительно меньше «перегрет» по сравнению со столичным. Так что и коррекция стоимости жилья здесь идет более плавно.

Новостройки: падать не с чего

Ситуация на первичном рынке неоднозначна. Как говорит К. Манченко, для лучшего понимания происходящих там процессов необходимо разделить всех застройщиков на две группы. «Первая, — отмечает эксперт, — строила на собственные средства. Сегодня эти компании не спешат снижать цены на готовое жилье, хотя и предлагают бонусы и рассрочки на этапе строительства. А вот застройщики, работающие с привлечением больших заемных средств, оказались в неблагоприятном положении. Сейчас они готовы делать значительные скидки. Однако и эти меры не приносят ожидаемого результата: таким компаниям приходится конкурировать с частными лицами, которые приобрели инвестиционные квартиры на этапе котлована, а теперь могут продавать их еще дешевле, чем застройщики».

В сегменте новостроек, как и везде, преобладают выжидательные настроения. «Интерес к строящимся объектам есть, — говорит Марина Акимова, начальник департамента маркетинга компании «Яртт Девелопмент». — Потенциальные покупатели обзванивают продавцов, узнают цены, посещают объекты, но приобретать жилье пока не торопятся». Причина — ожидание «обещанного обвала рынка», но, по мнению эксперта, надежды эти вряд ли оправдаются. «На областном рынке новостроек цены значительно ближе к реальным, чем на московском: например, в городах средней удаленности себестоимость строительства составляет 40–50 тыс. руб./кв. м. Поэтому продажа квартир на этапе строительства по цене от 50 тыс. руб. за 1 кв. м выглядит вполне адекватной», — считает М. Акимова.

Вторичка: пока почти без потерь

С точки зрения покупателя, главный недостаток новостроек — неопределенность. В условиях кризиса у застройщика могут закончиться деньги, и тогда появляется риск оказаться «обманутым дольщиком». Другое дело — вторичное жилье: квартира есть «здесь и сейчас», и в нее можно вселиться сразу же после оформления сделки.

Эти преимущества готового жилья отлично понимают все участники рынка. Специалисты констатируют: цены на вторичном рынке практически не упали. В городах, находящихся в непосредственной близости от Москвы, они составляют порядка 4,5–5 тыс. долл./кв. м, в более удаленных (20–30 км) — порядка 3 тыс. долл./кв. м. «Снижения не произошло. Продажи с дисконтом в отдельных случаях имеют место (альтернативные обмены, переезд в другой город и т. п.), однако их доля не превышает 15% от общего числа сделок», — категорично заявляет К. Манченко. Кроме того, по его словам, стал заметен резкий рост предложения на рынке аренды квартир: хозяева «лишней» жилплощади хотят таким образом переждать кризис, откладывая продажу и надеясь, что все вернется на круги своя.

Будет ли «вид на Кремль за смешные деньги»?

Есть, конечно, люди, которым просто нравится жить в Подмосковье: тише, спокойнее, лучше экология. Тем не менее в последние годы жилье в области часто рассматривалось как своего рода бюджетная альтернатива Москве: его выбирали люди, которым поселиться в столице не позволяли финансы. Сейчас цены корректируются — не означает ли это, что покупатели снова устремятся в Белокаменную? Эксперты так не считают, ведь цены на недвижимость упали не сами по себе, а в результате резкого уменьшения финансовых средств у населения.

«Даже при нынешнем снижении цен московское жилье по-прежнему более недоступно, чем подмосковное, — убежден К. Манченко. — И в связи с денежными проблемами, мизерным количеством выдаваемых ипотечных кредитов число тех, кто может позволить себе квартиру только в Подмосковье, сохранится».

«Многих потенциальных покупателей удерживает от приобретения квартиры в области то обстоятельство, что в СМИ активно обсуждалась тема падения рынка в Москве, — отмечает М. Акимова. — Естественно, люди решили повременить с покупкой и дождаться вожделенной квартиры «с видом на Кремль за смешные деньги». Боюсь, этой мечте не суждено сбыться: вряд ли у накопивших деньги только на квартиру, например, в Апрелевке, где цены на новостройки не превышают 65 тыс. руб. за 1 кв. м, во время кризиса появится возможность приобрести квартиру в столице. Там ведь средние цены упали с 6000 до 5150 долл. за квадрат».

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 12:34 16 февраля 2009

Источник: bpn.ru