Цены будут расти только в сегменте дорогих квартир

В последнее время ситуация на рынке жилья Москвы и, в частности, на "вторичке", укладывается в формулу: дорожают только дорогие квартиры. В их числе квартиры в современных кирпичных и монолитно-кирпичных домах в престижных районах, так называемые «сталинки» и элитные апартаменты. С учетом роста цен в этом сегменте жилья общегородской показатель составил в январе 0,2% и в феврале - в среднем 0,4%. По данным аналитического центра «Индекс рынка недвижимости», на сегодня средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составляет 1814 долларов, а индекс доходности - 1,33 от средней доходности по банковским депозитам. При этом большинство аналитиков считают, что дифференциация рынка продолжится. Они также не исключают, что частные инвесторы, два-три года назад вложившие средства в панельное жилье на окраинах Москвы с целью получения прибыли, теперь будут избавляться от недвижимости. Увеличение объема предложений на рынке неминуемо приведет к снижению цен на типовое жилье.

Зимняя спячка

На квартирном рынке Москвы скучно. Прошли те времена, когда цены на все типы жилья росли на 5-10% в месяц, сейчас уже не тот размах: за весь прошлый год прирост составил 15-20%. В феврале этого года некоторые квартиры незначительно выросли в цене (например, в сталинских и кирпичных домах цена предложения выросла по сравнению с январем на 1,2%), а все панельные и блочные дома подешевели в среднем на 0,3%. Колебания столь незначительны, что даже эксперты затрудняются прогнозировать динамику цен в ближайшей перспективе. Однако многие придерживаются мнения, что дорожать будет только качественное жилье. Это подорожание и будет гарантией увеличения «средней температуры по больнице». Однако при ближайшем рассмотрении видно укрепление тенденции ежемесячного падения цен (примерно на 0,5%) на квартиры в пятиэтажках и 9-12-этажных «панелях» в непрестижных районах.

Время сбрасывать квартиры в типовых домах

По мнению аналитиков, снижение цен на квартиры в типовых панельных домах П44 и П44Т может подтолкнуть владельцев так называемых «инвестиционных квартир» к расставанию с недвижимостью. Дело в том, что такие квартиры были куплены 2-3 года назад на пике роста цен с целью перепродажи или сдачи в аренду, но в период стагнации не оправдали надежд инвесторов. Желая зафиксировать прибыль, владельцы таких квартир стали выставлять их на продажу еще осенью прошлого года (за их счет объем предложения на рынке увеличился на 30-40%). Но поскольку спрос далек от насыщения, продавцам удавалось реализовывать их без дисконта. Сейчас ситуация может развиваться по двум сценариям: либо потенциальные продавцы таких квартир займут выжидательную позицию и «попридержат» товар (тогда значительного снижения цен в этом сегменте не произойдет), либо станут спешно распродавать квадратные метры (тогда есть вероятность резкого падения цен на квартиры в типовых домах). Но в любом случае, уверены эксперты рынка, ждать повышения цен на обычные квартиры не стоит.

"Сейчас растут требования к качеству жилья. Люди предпочитают функциональные квартиры (2-3-комнатные, в монолитных, кирпичных, сталинских домах, в районах с приемлемой инфраструктурой). Именно такие квартиры являются ликвидными, а от некачественных объектов сейчас самое время избавляться», - считает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002".

Эту точку зрения разделяет и независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его мнению, в текущем году не стоит рассчитывать на существенный рост цен, поэтому рынок типового жилья теряет инвестиционную привлекательность с каждым днем.

Ипотека подтолкнет цены вверх

На остальных сегментах вторичного рынка ситуация вполне предсказуемая: современные квартиры точно дешеветь не будут, а цены на "настоящие" элитные квартиры будут расти.

Ольга Побединская считает, что в перспективе все-таки стоит ждать роста цен на жилье. «Количество земли в Москве ограничено, поэтому «долгоиграющая» картина оптимистична - цены будут расти как на первичном, так и на вторичном рынке. Платежеспособное население во всем мире рассматривает недвижимость как удачный способ инвестиций. Это особенно актуально для России, где не так развиты альтернативные финансовые инструменты: средний потребитель не знаком с различными инвестиционными фондами, не играет на бирже и не доверяет банкам. Ипотека обещает раскрыть «новые горизонты» и «подогреть» рынок, что будет способствовать росту цен", - рассказала она ГАЗЕТЕ.

По словам руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, средний уровень цен на московское жилье зависит от локальных факторов (качество квартиры, ее состояние, тип и расположение дома). «Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх, а другие, наоборот, вниз, - считает аналитик. - Неопределенность исчезнет только тогда, когда вновь проявятся заметные макроэкономические причины и возникнет четкая тенденция к общерыночному росту или снижению цен на жилье. Но пока все же имеет место стабилизация, связанная с примерным равновесием макроэкономических причин».