Шаг навстречу заемщику

После месяца «обкатки» изменена система реструктуризации ипотечных кредитов. О том, кто из заемщиков может рассчитывать на льготный график платежей, какой помощи стоит ждать от государства, рассказывает генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

– Владислав Борисович, разъясните, пожалуйста, какие кредиты могут быть реструктурированы после изменения стандарта АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. – Ред.).

– Как и планировалось, стандарт реструктуризации стал либеральнее. Смягчены в плане стоимости и площади жилья требования к предмету залога. Мягче стал подход к оценке изменения дохода. Если ранее для реструктуризации требовалось, чтобы после платежа по кредиту на каждого члена семьи оставалось не более прожиточного минимума, то теперь – сумма вдвое большая.

По новой редакции даже отказ кредитора заменить иностранную валюту кредита на отечественную не исключает для заемщика возможность реструктуризации по стандарту АИЖК. И без изменения валюты основного долга можно получить стабилизационный заем в рублях, по курсу на момент предоставления.

Требования о том, что жилище должно быть единственным для заемщика, право собственности на него зарегистрировано, а также о том, что кредит не должен превышать 90% стоимости залога, – остались в силе.

– Реструктуризация не означает безвозмездной помощи. Насколько эта услуга востребована?

– Люди иногда приходят с просьбой «Сделайте хоть что-нибудь!». Далеко не все сначала попытались ознакомиться с документами, выяснить, что такое программа реструктуризации. Они просто что-то слышали и приходят за поддержкой.

Среди них и заемщики, рискнувшие в свое время взять кредиты в долларах. Всего в Петербурге около трети всех жилищных кредитов предоставлено в иностранной валюте. Это меньше чем в Москве, но достаточно много.

– Не каждый банк заинтересован в переводе. Особенно это невыгодно тем, кто оперирует главным образом иностранной валютой. Можно ли ждать, что власти найдут действенные методы убеждения банков в необходимости пересчета ипотечных кредитов на рубли?

– Зачем? Сейчас данная операция потеряла смысл. Она невыгодна прежде всего самим заемщикам. Сумма долга уже возросла – ровно настолько, насколько доллар укрепился по отношению к рублю. Переводить кредит в рублевый имело смысл раньше, когда девальвация только начиналась. Если монетарные власти правы и девальвация рубля в основном закончена, резона перекредитовываться – при более или менее стабильном курсе – под значительно более высокие ставки нет. Старые кредиты в долларах выданы были под 10–11% годовых. Сейчас рублевый кредит можно получить не дешевле 16% в год.

Конвертировать ипотечный кредит в рубли имеет смысл исключительно с целью дальнейшей реструктуризации.

– Какова доля просроченных кредитов в портфеле Санкт-Петербургского ипотечного агентства? Какими темпами она увеличивается?

– По нашему портфелю доля просроченных кредитов достигла 6%. Это, конечно, много. В конце третьего квартала 2008 года она составляла 5%. И есть основания полагать, что такие темпы роста просрочек сохранятся. К концу 2009-го они обеспечат 10% просроченных займов в портфеле.

– Какие факторы сыграли основную роль в увеличении количества просрочек? Ведь на качество портфеля агентства девальвация рубля не влияет.

– Кроме ухудшения финансового положения заемщиков мы, к сожалению, наблюдаем негативный психологический эффект от того, что информация о перспективах реструктуризации проникла в массы. Людям пообещали помощь, и они стали более спокойно относиться к своим обязательствам по долгу. Это единичные случаи, но они есть.

Не все ведь понимают, что государство предлагает только на год уменьшить платеж, но не берет на себя безвозмездную помощь. Когда этот льготный год закончится, заемщику придется вернуть банку и (или) АИЖК все в полном объеме.

– Какова ситуация с продажей дефолтных квартир? Существует ли, например, график аукционов в Фонде имущества Петербурга?

– Определенная «конкурсная масса» накоплена. Но мы вполне сознательно не торопимся с конкурсным производством. Просто потому, что сегодня бывает сложно продать квартиру – даже в обычной сделке купли-продажи, с закладкой денег в ячейку. Продажа с торгов, как явление большинству граждан незнакомое, снижает шансы получения за объект стоимости, близкой к рыночной.

– Можете ли предположить, как долго продолжатся эти трудности?

– Гадать не стану. С моей точки зрения, все прогнозы, которые в большом количестве слышны от различного рода аналитиков по недвижимости, просто несерьезны. Ситуация находится под влиянием большого числа факторов, и куда они потянут рынок, неизвестно. Можно, конечно, погадать на кофейной гуще, но есть ли в этом смысл?

Что касается квартир заемщиков, которые не могут расплатиться по кредиту, то есть другое решение. Из федерального центра прозвучало предложение создать специальное юридическое лицо, которое будет приобретать на свой баланс квартиры у дефолтных заемщиков.

Предполагается, что жилплощадь купят за цену, которая позволит полностью погасить долг перед банком – даже в случае если невыплаченный остаток кредита превышает стоимость жилища (в некоторых регионах, в отличие от Москвы и Петербурга, цены снизились значительно, поэтому суммы от продажи залога может не хватить на погашение кредита).

Поэтому и идет речь о создании юрлица для выкупа ипотечных объектов, выделении ему финансирования. Бывшие залогодататели смогут жить в этих квартирах на основании договоров найма. Предполагается закрепить за ними право последующего выкупа.

– Известны ли детали этого «ипотечного лизинга»: сроки создания специальной компании, условия найма жилья?

– Это пока лишь концепция. И реализация ее зависит от воли Правительства. Понятно, что это не бизнес, и о коммерческих деньгах говорить вообще не приходится. Здесь могут быть только государственные средства. Если Правительство РФ примет решение, что это сейчас необходимо и бюджет готов нести данные расходы, концепция очень быстро обретет конкретную форму. Но работа над схемой, условиями найма и выкупа начнется не раньше, чем будет принято принципиальное решение.

Очевидно, что стоимость найма этого жилья должна быть ниже платежа по кредиту, иначе теряется весь смысл механизма. В договоре планируется прописывать и право гражданина выкупить эту квартиру у компании-собственника. Когда у человека финансовое положение стабилизируется, он найдет работу, а банк согласится выдать ему новый кредит, он сможет реализовать свое приоритетное право на выкуп этой жилплощади.

– Из 60 млрд руб. государственных денег, которые получило АИЖК, на долю Петербурга отведено 1,5 млрд. Считаете ли вы, что на 2009 год этого достаточно?

– На цели рефинансирования пулов закладных из 60 млрд руб. предназначено только 30. Понятно, что этих средств в масштабе страны недостаточно, поэтому и обсуждается необходимость выделения дополнительного финансирования в размере 200 или 300 млрд руб.

Что касается Петербурга, у меня есть сомнения, что полуторамиллиардный контракт на выкуп ипотечных закладных будет выполнен. У банков нет резонов возобновлять работу по федеральной программе кредитования на предлагаемых сегодня условиях.

Контракт на продажу закладных ипотечному агентству действует в течение полугода. За этот срок банку необходимо собрать штат, который он успел распустить, начать рекламную кампанию, принять заявки, проверить сведения о заемщиках, одобрить им суммы кредита и отвести два месяца на поиск жилья. Остановить выдачу кредитов в рамках данного контракта они должны за месяц до его окончания. На работу банку остается полтора-два месяца, ради этого тратить силы на вхождение в рынок никому не интересно.

Эту проблему мы обсуждали на совещании в Минрегионразвития, с нее начал выступление генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Он сказал, что предположение об эффективности полугодовых контрактов не оправдалось. Скорее всего, будет принято решение о заключении с банками контракта на полтора года.

– СМИ цитировали главу АИЖК и в части снижения ставок до 11–12% годовых. С другой стороны, он прогнозировал на 2009 год четырехкратное падение объемов кредитования. То есть снижение ставок ничего не меняет?

– Если государственная поддержка будет ограничена уже полученными 60 млрд руб., объемы выдаваемых кредитов упадут до 150 млрд. Тогда как выделение дополнительной государственной поддержки делает возможным и снижение ставок, и обеспечение выдачи новых кредитов в объеме, сопоставимом с показателями 2008 года.

– Выделение 300 млрд руб. сможет решить все проблемы?

– Ситуация зависит от многих факторов: нельзя сказать, что одно лишь снижение ставок может автоматически привести к восстановлению объемов кредитования. Если – теоретически – представить себе, что ставки составят 5–7%, то все равно в условиях полугодового контракта это не обеспечит прежнего количества выдаваемых кредитов.

– Можно ли говорить, что приоритетом для Санкт-Петербургского ипотечного агентства в 2009 году становится работа с уже состоявшимися заемщиками?

– Я бы не стал так расставлять приоритеты, просто эту работу необходимо делать. Основной задачей остается выдача новых кредитов.

Досье

Владислав Назаров,генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства.

Родился в 1972 году в Ленинграде. Закончил 1995 году Санкт-Петербургский технический университет. В 2000–2002 годах руководил Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С 2003 года – генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».

Анна Александрова

Дата публикации: 12:09 24 февраля 2009

Источник: bpn.ru