Смутные времена столичной вторички

Нынешнюю ситуацию на рынке вторичного жилья столицы не то, что описать, понять крайне тяжело. Столько мнений, слухов, разговоров и оценок, что их даже за уши не удается притянуть к общему знаменателю. Покупатели и продавцы и до этого никогда не были открытыми и дружелюбными по отношению друг к другу - все-таки, когда речь заходит, о деньгах, причем немалых, тут уже не до чувств и морали, - а сейчас их отношения и вовсе напоминают состояние холодной войны. Да и риэлторы, то есть третья сторона, призванная «наводить мосты любви и дружбы» между первыми двумя, тоже ведут себя странно. То ли затеяли свою игру, то ли никак не могут или не хотят принять новые правила игры, когда командует парадом покупатель, а не продавец. Не знаю, можно ли здесь докопаться–таки до истины, во всяком случае попытаться точно стоит.

Смута в рядах экспертов начинается от самых истоков. Пытаясь определить объем рынка, уже сталкиваемся с кардинально противоположными мнениями. Одни говорят, что объем вторичного рынка сократился в разы, другие, что на рынке сейчас квартир видимо-невидимо. Если попытаться вычленить из массы мнений количественный показатель, то получается цифра в районе 35 тысяч. То есть на столичном рынке сейчас должно быть выставлено примерно около 35 тысяч квартир. Но, напомню, что показатели агентств настолько разнятся, что утверждать объективность этой цифры автор не берется. Даже элитка, которая всегда была самой устойчивой, также не дает точных показателей.

Так, Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», утверждает, что в элитном сегменте изменений предложения крайне мало, «так как на рынок вышли объекты, с трудом относящиеся к дорогому жилью». «Объём претерпел колоссальные изменения в первичной недвижимости. А дорогих и действительно элитных объектов на рынке всегда дефицит», - говорит эксперт. А Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти» считает, что количество предложений на вторичном рынке в сегменте дорогого жилья выросло на 20-25% по сравнению с докризисным уровнем.

«Такое увеличение объема предложения связано с тем, что на рынок вышло большое количество «инвестиционных» квартир. Их владельцы принимают решение о продаже, ожидая ухудшения экономической ситуации и снижения цен. Следует также отметить изменение структуры предложения объектов дорогой недвижимости. В то время, как доля квартир стоимостью от $8.500 до $25.000 за кв. м. выросла за полгода на 18% и составляет – 58% от общего объема предложения. Объем предложения объектов с ценой квадратного метра выше $30.000 существенно (на 15%) сократился. Все это позволяет делать выводы об общем снижении цен в этом сегменте рынка», - рассказывает Румянцева.

Сделки не будет!

Схожи эксперты в одном - количество реальных сделок резко уменьшилось. «Вторичный рынок замер, количество заключаемых сделок значительно сократилось по сравнению с уровнем прошлого года, - заверяет директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. - В ноябре–декабре 2008 года мы зафиксировали увеличение объема выставленных на продажу на вторичном рынке квартир, вызванное опасениями владельцев недвижимости снижения цен на рынке.

Однако уже в январе объем предложения вернулся на докризисный уровень, что, скорее, связано с отказом собственников квартир от идеи реализации недвижимости в ближайшее время, нежели с большим объемом заключенных в январе сделок».

Практически, все знающие говорят об уменьшении числа сделок на вторичном рынке в 2-3 раза. Хотя и здесь есть мнения некоторых экспертов, диссонирующие с общим хором. Так, Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН, утверждает, что количество сделок, заключенных в первые месяцы 2009 года, будет не меньше, чем в аналогичный период 2008 года.

Меняю дворец на барак

Пожалуй, единственное, что дает хоть какое-то движение рынку – это старые добрые альтернативные сделки. Хотя и они в нынешних непростых реалиях приобрели другой вектор. Если раньше альтернативные сделки в большинстве своем проводились с целью улучшить свои жилищные условия, то теперь, в условиях кризиса, такие сделки осуществляются, напротив, на понижение, то есть лучшее жилье меняется на худшее с целью получения доплаты. Происходит это по разным причинам: кто-то потерял работу, кого-то душат заметно потяжелевшие долларовые долги по кредитам, в общем людям нужны живые деньги. Специалисты констатируют заметное увеличение доли альтернативных сделок на рынке: в настоящее время их объем – порядка 80%. Кроме того, альтернативные сделки, которые раньше в основном проходили в недорогих сегментах, добрались и до дорогого жилья.

Что касается срока экспозиции квартир, то здесь тоже абсолютная разноголосица. Все как один повторяют лишь прописную истину о том, что все зависит от адекватности оценки квартиры. А когда речь зашла о цифрах, начался какой-то аукцион – от нескольких дней до полугода. То ли риэлторы лукавят, то ли у собственников массовый психоз. Хотя тут уже стоит задуматься, о чьей неадекватности говорят эксперты…

Тотальный sale

Если говорить о критериях выбора, то сегодня для абсолютного большинства покупателей единственным приоритетом является цена. Естественно, чем ниже, тем лучше. «Популярность пользуются дешевые объекты. Это, как правило, комнаты и однокомнатные квартиры в пределах Москвы, - рассказывает Максим Бородыня, директор по продажам агентства недвижимости «ПИК». - Помимо этого мы отмечаем смещение спроса в область, где произошло значительное увеличение продаж за счет существенного снижения цен и более широкого выбора, чем в столице. В целом можно отметить увеличение по тем объектам, где собственники готовы предоставить существенный дисконт».

«Сегодня покупатели отдают предпочтения тем продавцам, которые готовы идти на ценовые уступки, - соглашается с коллегой Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». - Более всего спрос подстегивают хорошие скидки».

Значит, все упирается в цену и скидки. Но когда речь заходит о дисконте, риэлторы снова начинают осторожничать. Одни говорят о скидках не более 5-7%, которые по нынешним временам явно малы. Другие называют цифры несколько больше – 12-15%. Но все же, учитывая современные реалии и проанализировав все то, что говорят эксперты, не надо иметь семи пядей во лбу, чтобы понять, что цена в процессе торга может уменьшиться и на четверть.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate утверждает, что сейчас на вторичном рынке реально получить скидку порядка 15-20%, причем на всех сегментах.

«В элитном сегменте скидка может быть даже больше. В этом сегменте продавцы либо вообще не готовы продавать недвижимость со скидкой, либо, если очень нужны деньги, скидка может достигать и 50%. Элитные квартиры сейчас покупают редко. Поэтому если у человека есть острая необходимость в деньгах, то нужен серьезный дисконт, чтобы продать такое жилье», - поясняет О. Гаджиев.

Рынок в анабиозе

Покупатели жаждущие скидок, продавцы, не желающие сбавлять цену, стоящие квартиры, и в итоге – полумертвый рынок. Но тут напрашивается закономерный вопрос, а что же риэлторы? Господа тоже впали в анабиоз? Или может быть забыли, что именно им отводится роль посредников и катализаторов рынка?

«Риэлторы в данной ситуации должны активно работать с продавцами жилья, объясняя им преимущества правильного начального ценового позиционирования объекта недвижимости, - считает Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад.

«Риэлторам следует быть готовыми больше заниматься альтернативными цепочками, - убежден Омар Гаджиев. - Потому что риэлтеры у нас немного избаловались и до кризиса не любили иметь дело со сложными сделками, предпочитая прямую продажу и прямую покупку. Сейчас времена изменились».

Как ни крути выходит, что люди готовы покупать квартиры по сносной цене. Так может хватит риэлторам пенять на «скупых» и упрямых собственников и пора начать работать в непростые для всех времена. Да, комиссионные будут непривычно малы и работать придется больше, но все же…рынок можно разбудить. Весна на носу в конце концов. Пора просыпаться.

Юлия Казакова

Дата публикации: 21:51 25 февраля 2009

Источник: bpn.ru