Госкорпорация в строительстве: монстр или чудо-менеджер?

Стратегии вывода строительной отрасли из кризиса все еще нет. С одной стороны ее называют «локомотивом», который вытянет всю экономику. С другой — не решаются острейшие проблемы, например, кредитования частных компаний. Из этого можно сделать и такой вывод: строить будет кто-то другой, например, госкомпании. Разговоры о создании строительной госкорпорации ведутся давно. Об этом, применительно к жилищному строительству, говорил спикер Совета Федерации Сергей Миронов. Недавние предложения мэра столицы Юрия Лужкова о необходимости национализации компаний «неэффективных собственников» также может относиться к строителям. Возможно ли создание государственной строительной компании? Решит ли это проблемы или создаст новые? Об этом беседуют эксперты КДО daily.

КДО daily: Тема жилищной госкорпорации это разговоры на публику или реальное предложение? Если второе, то чем оно может быть обосновано?

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: В России уже работает как минимум одна государственная строительная компания, хотя и весьма специфичная — «Олимпстрой». Есть и советский опыт. На фоне того, что основным покупателем жилья в ближайшее время могут выступать именно власти различных уровней, вероятность огосударствления строительства достаточно высока. Более того, во многих регионах и по сей день сохранились муниципальные, областные и иные строительные компании, т.н. «управления капитального строительства» и им подобные организации, есть строительные компании с акционерным капиталом городов. В сложившихся условиях, когда в значительной мере и инвестором, и заказчиком и распределителем жилья будет государство, создание государственных строительных компаний выглядит логичным, т.к. позволит минимизировать риски работы с финансово неустойчивыми застройщиками.

Сергей Сидоров, исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: Если говорить об эффективном решении социальных проблем в жилищной сфере, то создание государственной строительной компании возможно и даже необходимо. По разным оценкам в 2007 году объем ветхого жилья составлял до 100 млн кв. м и выше, аварийного — более 11 млн кв. м. Вопросы сноса ветхого и аварийного жилья, переселения граждан, нового строительства в рамках программ для молодых семей, военнослужащих, очередников и льготных категорий граждан требуют новых механизмов и путей их решения. Логично было бы при создании такой госкомпании замкнуть все имеющиеся госпрограммы на одного исполнителя, координатора.

КДО daily: То есть частные компании в решении этих вопросов бессильны?

Сергей Сидоров: Давайте рассуждать в рамках имеющихся реалий, а не отвлеченных схем. На сегодня нельзя однозначно сказать, решит ли госкорпорация существующие проблемы, и в какие сроки. Ясно одно, что силами только коммерческих структур это сделать тоже вряд ли удастся. По одной простой причине: целью госкорпорации должно быть решение именно социальных вопросов, обеспечения социальных обязательств государства и развитие в рамках заявленных государственных приоритетов, а не только забота о прибыли. И этим все сказано.

КДО daily: Так на днях прошло заседание совета ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Там говорилось о том, что эта ассоциация и Объединение строителей Петербурга подготовили в адрес премьер-министра РФ письмо с предложением о создании государственной корпорации. Дескать, в условиях кризиса госкорпорация обеспечила бы гарантии выполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками, так сказать, повышения доверия. То есть, госкорпорация будет заниматься и долевым строительством.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Создание такой структуры возможно, но это не решит никаких проблем, скорее создаст новые. Это будет бесполезным отвлечением денег из бюджета. У нас страна очень большая. Одна компания ничего не даст. Нужно создавать 50 компаний — территориальных подразделений этой корпорации. У каждой масса смежников: поставщиков, производств, бюро и т.п. — это значит, создавать бизнес. А государство не должно заниматься бизнесом, это не его функция. Создание коммерческой структуры в рамках государства нецелесообразно. Иначе о конкуренции на рынке недвижимости можно будет забыть.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Согласен. Государственные компании характеризуются недостаточно эффективным управлением и отсутствием ориентации на рынок. Создание таких компаний, вплоть до естественных монополий, целесообразно в отраслях промышленности национального значения, где участие частного капитала невозможно или крайне ограничено, это: атомная энергетика, космические технологии и другие. Создание государственной строительной компании может привести к вытеснению с рынка коммерческих застройщиков, что приведет к монополизации рынка, снижению качества, повышению средних сроков строительства и появлению дисбаланса в смежных отраслях.

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: В среднесрочной и долгосрочной перспективе ситуация на рынке недвижимости будет характеризоваться, прежде всего, усилением дефицита жилья. И создание государственной строительной компании ситуацию кардинально не изменит.

От ее появления количество участков под застройку резко не увеличится, а инженерные сети кардинально не улучшатся. Площадки с каждым годом становятся все более сложными для реализации проектов. На модернизацию коммуникаций требуются значительные средства, что зачастую делает экономику проектов отрицательной. С организацией государственной строительной компании стоимость подготовки площадок вряд ли значительно снизится.

А само распределение площадок? Закон предусматривает распределение участков под застройку на аукционах. Исходя из этого госкомпания для приобретения площадок должна будет участвовать в них на общих основаниях и в случае победы вносить деньги задолго до получения прибыли по проекту, что не сократит затраты по входу в проект и существенно не уменьшит стоимость квадратного метра. Если же речь пойдет об освоении госкомпанией бюджетных денег, то эффективность их расходов, мягко говоря, спорна. Практика показывает, что в частном секторе она в подавляющем большинстве случаев выше, чем в госсекторе. Создав госкомпанию, государство только навредит рынку, который с большим трудом формировался.

КДО daily: Неужели ни одного светлого пятнышка?

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Ну почему же? Если вспомнить предложение спикера Совета Федерации, то госкорпорация по жилищному строительству должна получить часть функций Росрегистрации, Роснедвижимости, Росстроя, Ростехнадзора, в том числе функции оформления и выделения участков под строительство жилья и заключения о готовности дома к сдаче. Видите ли, у каждого «одного окна» есть «одна дверь». Если все процедуры сконцентрировать за одной дверью, то частным компаниям, без которых госкорпорации не обойтись, будет легче с ней работать. Условия решения вопросов будут адекватнее. По крайней мере, при срывах будет легче найти причину, было бы желание. Хотя, принцип: «Сам строю, сам контролирую, сам принимаю» ни к чему хорошему не приведет.

Сергей Сидоров: Думаю все же, от создания государственной строительной компании в итоге может выиграть весь строительный комплекс. В лице госкорпорации он получит довольно мощную структуру, которая смогла бы определить ориентиры для отрасли, внедрять инновации, и, что немаловажно, содействовать снижению административных барьеров и установлению единых правил для всех участников строительного рынка. Создание госкорпорации может, наконец, поставить точку в вопросе долгостроя, прояснить структуру формирования цены на новостройки. Прошедшие недавно государственные торги по выкупу жилья для военнослужащих показали, что большинство строительных компаний не имеют площадей, соответствующих государственным требованиям и не готовы снижать цены даже в период кризиса. Не сомневаюсь, что у госкорпорации найдутся рычаги снижения цен для участников госпрограмм. Рядовой же потребитель на вторичном рынке будет покупать такое жилье уже по рыночной цене, и это нормально. Здесь важно не допустить активного участия оптовых инвесторов и перекупщиков жилья для последующей перепродажи. Для этого нужен очень четкий механизм контроля государственных жилищных программ, чтобы помощь дошла по адресу.

Александр Пыпин: Понятно, что цель деятельности таких компаний будет направлена не на максимальную прибыль от стройки, а на обеспечение новых рабочих мест, наибольших объемов строительства, загрузку производства строительных материалов, достройку начатых объектов, обеспечение социальным жильем, оживление ипотеки и т.д. Но, к сожалению, эффективность таких компаний, в отсутствии конкуренции, будет сильно зависеть от личностей руководителей, уровня коррупции на местах, а процесс конечного распределения жилья, как и любого товара, продающегося не по рыночной цене, будет вызывать массу нареканий.

КДО daily: Вперед, «в светлое вчера»? Извините, за излишнюю политизацию вопроса, но у подобных социалистических экспериментов есть один существенный недостаток. Национализируется все легко и быстро. Но даже если где-то, например, в результате деятельности талантливого руководителя положение улучшается, денационализировать предприятия не спешат. Есть ли варианты альтернативные госкорпорации?

Сергей Сидоров: Сомнения понятны. Заявить об амбициозных задачах — полдела. Нужно еще их реализовать. Время покажет, сможет ли госкорпорация из государственного института превратиться в движущую силу строительного рынка. К тому же неразумно было бы полагать, что она справится с огромным комплексом проблем, которые тормозят сейчас работу отрасли. Чтобы деятельность строительной госкомпании была результативной, нужна тщательная законодательная проработка и ясное понимание конечных задач. Если действительно обходиться без политизации, то уверен, поставленная в жесткие и понятные условия, госкорпорация вполне впишется в рыночную экономику.

Сергей Лушкин: Если государство действительно заинтересовано в развитии стройкомплекса страны и повышении доступности жилья, оно в первую очередь должно взять на себя подготовку площадок для комплексного строительства в средних и малых городах страны, включающую подведение необходимых инженерных коммуникаций, подготовку и согласование проектной документации, строительство и развитие социально-транспортной инфраструктуры.

Омар Гаджиев: Решить какие-то проблемы можно с помощью Фонда содействию развития жилищного строительства, который был создан после появления 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 года. То есть если говорить о создании какой-то государственной структуры, которая могла бы регулировать рынок жилищного строительства, то она уже есть. Этот Фонд был создан в 2008 году, его региональные отделения только приступили к работе, они пока формируют структуру земельных участков, которыми может распоряжаться фонд, определяют идеологию, согласно которой будут выделять субсидии под различные программы. Это и строительные программы, и исследовательские программы в области строительства и стройматериалов. У него есть право распределять субсидии по регионам. Он может и заказывать новое строительство, и приобретать уже построенные помещения. Фонд будет контролировать строительство инфраструктуры и развитие территорий. Он может писать представления в госорганы о принятии тех или иных решений, отслеживать картельные сговоры по повышению цены и т.д. В рамках Фонда возможно, например, оказание содействия созданию новых производственных мощностей, которые будут производить дешевые стройматериалы и тогда цена на строительство упадет сама собой.

То есть работа Фонда сейчас пока в самом начале. И я не вижу смысла создавать строительную корпорацию, когда у государства уже есть достаточно эффективный инструмент, который может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости.

КДО daily: Да, есть федеральный закон 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который подразумевает инфраструктурную подготовку площадок. И есть постановление правительства Москвы «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков» как бы в его развитие. Доля города в девелоперском проекте вроде бы будет уменьшена, но строительной компании теперь придется оплачивать полную стоимость работ по подведению инфраструктуры к строительным площадкам. Не самим «рыть» и согласовывать, а платить «по счету». Что-то подсказывает, что счет этот будет быстро расти и компании ничего не выиграют.

Михаил Храмов: И не сомневайтесь. Хотя как раз для госкорпорации больших проблем возникнуть не должно: готовить площадку наверняка будет другое ее подразделение.

КДО daily: Национализация дело такое, склонное к всеохватности.

Сергей Лядов: Все же признаем очевидное. Если дело ограничится системой бюджетного финансирования строительства, то она уже успешно работает в Москве и других крупных городах страны, когда за государственный подряд борются ведущие компании-застройщики. Создать базовые условия для постоянного и долгосрочного увеличения объемов строительства жилья — вот в чем заключается основная задача государства. Она крайне сложная, но единственно эффективная в рыночной экономике. Это не только подготовка участков, но и обеспечение равного для всех участников рынка доступа к ним.

Альберт Акопян

Дата публикации: 12:21 03 марта 2009

Источник: bpn.ru