Кредит в квадратных метрах

Ипотечные кредиты перестали быть редкостью, но еще не стали привычными для большинства граждан РоссииДмитрий Логинов Одни говорят, что ипотечный бум в стране уже начался. Другие- что он еще впереди. Свои аргументы есть у каждой из сторон.

Количество граждан, получивших квартиры благодаря банковским кредитам, выросло в геометрической прогрессии. Еще два года назад ипотечные жилищные кредиты предоставляли 10 - 15 банков, почти сплошь из столичного региона. Сегодня же таких банков уже более 60, причем ипотечные кредиты выдаются во всех крупных городах страны. Никому в стране уже не надо объяснять, что означает сам термин "ипотека". А в прошлом году ставка на ипотечное кредитование стала одним из экономических приоритетов власти. В мае 2004 года существенную часть своего традиционного обращения к Федеральному собранию президент Путин посвятил обеспечению граждан доступным жильем с помощью ипотеки. После чего началось быстрое продвижение пакета законопроектов, имеющих отношение к ипотечному кредитованию. В частности, речь идет о федеральных законах "Об ипотеке" ( залоге недвижимости)" и "Об ипотечных ценных бумагах". Как отмечают в связи с этим банковские работники, популяризация ипотеки на государственном уровне сыграла огромную роль в увеличении числа клиентов, обращающихся в кредитные учреждения в надежде решить свой квартирный вопрос.

Однако правы и те, кто говорит о светлом будущем ипотеки. Согласно прогнозам, по-настоящему ее результаты станут очевидны к 2010 году. Предполагается, что тогда каждый третий россиянин благодаря этому кредитному механизму сможет купить квартиру, отвечающую современным требованиям. Дело осталось за малым: перекинуть мостик из достаточно оптимистичного ипотечного сегодня в еще более радужное завтра. И сделать для этого еще предстоит немало.

Портрет в процентах и долларах

Спрос на жилищные кредиты в России огромен. Об этом недвусмысленно свидетельствуют результаты опросов общественного мнения. Так, по данным опроса ВЦИОМ, более половины россиян (57 %) хотели бы улучшить свои жилищные условия, но при этом 43 % опрошенных не видят никаких возможностей для этого. За счет собственных средств собираются купить жилье 6 % респондентов, и только 3 процента опрошенных готовы воспользоваться ипотечным кредитом. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что подобные цифры не должны удручать. В самом деле, на сегодняшний день возможность получения жилищных кредитов - удел лишь небольшой части населения, причем эти люди достаточно состоятельны. Интересно отметить, что откровенно богатым ипотека просто не нужна - они в состоянии приобретать жилье сразу без какого-либо кредитования. Еще часть состоятельных граждан не озабочена улучшением жилищных условий, поскольку их устраивает уже имеющееся в их распоряжении жилье. Вот и остаются пока те самые скромные 3 процента.

Впрочем, специалисты считают, что потенциал этого вида кредитования в нашей стране колоссален. На сегодняшний день весь российский ипотечный портфель составляет около 0,5 процента от валового внутреннего продукта (ВВП) страны. А в государствах Восточной Европы и Балтии, также вступивших в этот рынок относительно недавно, 5 - 6 процентов от ВВП. В развитой Германии же доходит до 50 процентов от ВВП.

Вот типичный портрет заемщика, нарисованный в результате опросов банковских работников, занимающихся ипотекой. Это человек, по своему социальному статусу относящийся к среднему классу - владелец небольшого собственного бизнеса, либо высококвалифицированный специалист - наемный работник с высоким окладом. Минимальный доход его семьи в расчете на каждого члена - 800 - 1 000 долларов в месяц. При этом люди отдают себе отчет в том, что они будут расплачиваться по достаточно высоким банковским процентам, и при этом семья еще должна на что-то существовать.

По ипотечным кредитам обычно приобретаются квартиры среднего ценового диапазона, эконом- и бизнес-класса, стоимость квадратного метра в которых, скажем в Москве, составляет до 2 000 долларов. Молодые люди в возрасте до 30 лет в основном приобретают однокомнатные квартиры. Чаще всего они обладают официальным доходом, работая в средних и крупных компаниях. У людей постарше, имеющих семьи, детей, большей популярностью пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. Люди старше 45 лет, как свидетельствует статистика, к ипотечным кредитам прибегают крайне редко.

Атака на вторичный рынок

Развитие ипотеки в России началось с программ покупки жилья на вторичном рынке. И в большинстве случаев речь шла о квартирах, на которые обязательно оформлено право собственности. Сегодня по "вторичным" программам только в Москве работает свыше 30 банков. В других городах и регионах банки, выдающие кредиты на покупку вторичного жилья, в основном являются партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), специально созданному государством для развития рынка ипотеки. Согласно стандартам агентства, кредит должен предоставляться в российских рублях, а банковская ставка должна составлять 15 процентов годовых.

Однако в банках, развивающих собственные ипотечные программы, можно взять кредиты и в американских долларах, и в евро, а процентная ставка по программам на покупку жилья на вторичном рынке колеблется от 12 до 16 процентов. Процентная ставка в основном зависит от формы подтверждения дохода заемщика и от срока кредитования (чем он короче, тем ниже процент за пользование кредитом).Сейчас банки активно корректируют программы по вторичному жилью, совершенствуя процесс и упрощая отдельные процедуры. В целом на рынке идет понижение процентных ставок (порой доходящих уже до 10 % годовых) и увеличение сроков кредитования до 15 - 20 лет.

Как стать заемщиком

Прежде чем выдать кредит заемщику на приобретение новой квартиры, банк должен оценить его кредитоспособность. То есть рассчитать, сколько денег, по мнению банка, клиент в состоянии ежемесячно тратить на обслуживание кредита. Практика показывает, что сумма составляет около 40, а то и 50 процентов от совокупного дохода семьи. Используют еще один показатель - стоимость квартиры. При этом предполагается, что у заемщика уже есть накопленные средства, покрывающие до 30 процентов стоимости квартиры. Расчеты показывают: для того, чтобы взять кредит на покупку квартиры стоимостью, скажем, 60 тысяч долларов сроком на 10 лет под 11 - 14 проц. годовых, совокупный доход семьи должен составлять не менее 2,5 тысячи долларов.

Наряду со стандартной ипотечной программой, предполагающей наличие у заемщика каких-то собственных накоплений, банки практикуют работу с клиентами, у которых есть в собственности жилье. По статистике, примерно треть ипотечных кредитов выдается под залог существующей квартиры.Схема одновременной продажи имеющейся квартиры и покупки новой считается рискованной, т.к. одна из сделок может сорваться. Поэтому на практике и банк, и риэлтор часто советуют клиенту изыскать возможность предварительной продажи имеющейся квартиры и лишь затем выйти на ипотечную сделку с наличными денежными средствами.

Курс на новостройки

Ипотека предполагает, что купить квартиру в строящемся доме можно и не обладая собственным жильем. Но накопления для реализации таких программ должны быть несколько больше, чем по "вторичным" программам: около 40% от стоимости квартиры.

Кредит в банке можно получить на любом этапе строительства с момента начала продаж. При этом заемщик собирает минимальный пакет документов и подает их на рассмотрение в банк. Причем, как правило, заемщик к этому моменту уже выбрал застройщика и дом, где он хотел бы приобрести квартиру.

Впрочем, возможна и обратная ситуация: заемщик в первую очередь выбирает банк. А уже придя в него, узнает, под какие объекты в настоящий момент кредитует банк. Можно даже выяснить точный адрес дома, который находится на стадии незавершенного строительства у определенных застройщиков. В любом случае в течение семи - десяти дней заемщик получает решение банка. Это время может быть увеличено, если банку не знаком застройщик, выполняющий работы на выбранном объекте. По словам банкиров, кредитной организации требуется время на проверку не только документов и платежеспособности заемщика, но и репутации строительной компании. При этом основным условием кредитования является обязательство застройщика - завершить строительство и оформить квартиру в собственность клиента банка в достаточно сжатый срок, не позднее двух лет с момента предоставления ипотечного кредита. Если банк принимает положительное решение о выдаче кредита на выбранную квартиру, то клиент заключает договор инвестирования с застройщиком и оплачивает свой взнос за квартиру. Одновременно с этим подписываются соответствующие документы с банком - в частности, договор залога прав на получение квартиры.

От проблем к решениям

Несмотря на явные успехи жилищного кредитования, не следует думать, что этот сектор развивается без всяких проблем. Участники рынка сетуют на недостаточно высокие темпы экономического развития страны. Это сказывается, во-первых, на неустойчивости собственно банковской системы - достаточно вспомнить разразившийся буквально на ровном месте банковский кризис лета 2004 года, изрядно подорвавший доверие вкладчиков к кредитным учреждениям. Во-вторых, не так быстро, как хотелось бы, растут доходы населения. Соответственно до сих пор в ипотеку могут быть вовлечены лишь состоятельные граждане, а для остальной части населения приобретение квартир в кредит остается пока непозволительной роскошью.Еще одна проблема - несовершенство законодательной базы. В конце прошлого года Дума приняла пакет документов, касающихся развития ипотеки. Однако, по мнению участников рынка, предстоит разработать и принять еще множество нормативных документов, необходимых для ее успешного функционирования.Количество предложений по строительству и количество стройплощадок в стране по большому счету остается примерно на одном и том же уровне, хотя количество граждан, которые за счет ипотеки желают поправить свои жилищные условия, год от года растет. Отсюда- нехватка квартир, что является одной из причин роста цен на жилье. Достаточно сказать, что ежегодные объемы жилищного строительства оцениваются в 40-50 млн. квадратных метров, в то время как потребности в новом жилье составляют около 1, 5 млрд. квадратных метров. Участники рынка начинают осознавать, что само по себе развитие ипотеки не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

В связи с этим нельзя не отметить те тенденции, что сформировались на рынке ипотечного кредитования буквально за последнее время и которые способны сыграть роль "локомотива" для развития этого рынка.Во-первых, многие банки ищут способы выхода со своими кредитными продуктами на первичный рынок жилья. Это означает, что кредитные организации готовы не просто пользоваться плодами усилий строительных фирм, но и активно участвовать в финансировании программ по строительству нового жилья. Что может перевернуть ситуацию на рынке недвижимости, сделав жилье действительно доступным.

Во-вторых, существенно возрастает роль государства: все большее влияние на развитие ипотечного кредитования оказывают социальные программы. В частности, законом предусмотрена накопительная ипотечная схема для молодых военнослужащих. На протяжении 20 лет офицеру государство перечисляет на эти цели определенную сумму, которая индексируется в соответствии с инфляцией, и под эти платежи легко получить кредит с растущими выплатами.

В-третьих, быстрыми темпами начал развиваться рынок кредитования на покупку загородного жилья. Здесь Россия идет по дороге, проторенной остальным цивилизованным миром: многие состоятельные горожане предпочитают иметь жилье за городской чертой в экологически чистых районах. Ипотека все больше перестраивается на оказание именно этого вида услуг.

В-четвертых, наблюдается все большая региональная экспансия ипотечных схем. Если до недавнего времени жилищное кредитование было прерогативой "двух столиц", в основном Москвы и в меньшей степени Петербурга, то сегодня оно активно развивается в 45 субъектах Федерации. Среди региональных лидеров - Башкирия, Новосибирская, Оренбургская и Самарская области.

Ну а спор о терминах - состоялся ли ипотечный бум или он еще впереди - оставим специалистам. Для граждан же важно другое: вожделенные квадратные метры благодаря развитию жилищного кредитования, несмотря на трудности, становятся все доступнее.

Ипотека в цифрах и фактах

Средняя обеспеченность жильем в России - 20 кв. метров на человека. В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,4 млн. семей. При нынешних темпах ввода жилья эта очередь будет двигаться не менее 20 лет.

По итогам 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов в России превысил 1 млрд. долларов, из них три четверти приходится на Москву.

В настоящее время ипотечные кредиты выдают около 60 банков, половина из которых сосредоточена в Москве. Региональные банки в основном работают через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Среди банковских лидеров на данном рынке - Сбербанк, , Газпромбанк, МДМ-банк, Городской ипотечный банк, Национальный резервный банк, "Уралсиб", Абсолют-банк, Внешторгбанк.

По прогнозам на 2005 год, в стране будет выдано 60 тысяч новых кредитов (что вдвое больше, чем в 2004 году), совокупный портфель превысит 3 млрд. долларов, а доля столицы в нем снизитсядо 50 процентов.

Предполагается, что к 2010 году ежедневно будет выдаваться до 4 тысяч ипотечных кредитов, при этом их географическое распределение будет следующим:

25 процентов займов придется на Центральный федеральный округ, 22 - на Приволжский, 15 - на Южный, 14 - на Сибирский, 10 - на Северо-Западный, 9 - на Уральский и 5 - на Дальневосточный.

Дата публикации: 16:16 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru