В ожидании движения...

Столичный рынок недвижимости требует более детального похода

По прошествии двух месяцев уже можно сделать некоторые выводы о специфике столичного рынка недвижимости в этом году. Февраль так и не принес ответа на главный вопрос, волнующий всех участников рынка и широкие слои общественности: все-таки дорожает или дешевеет московское жилье, и какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе?

Если говорить о показателе среднего уровня цен на московское жилье, то он, по мнению большинства участников рынка, все же слегка повышается. Например, по данным аналитического центра www.irn.ru, за февраль общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0,4% и составил 14 за квадратный метр против 06 за метр в январе. За январь прирост составил около 0,2%, то есть еще меньше. И хотя положительная динамика все-таки есть, ее величина крайне мала и вряд ли позволяет делать какие-либо окончательные выводы.

Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. И анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает следующее. Прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогие апартаменты. В это же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз примерно на те же 0,5% в месяц, некоторые типы квартир даже больше.

Если же смотреть с точки зрения отдельных районов и округов, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой - напротив, снижается. По районам средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Таким образом, НА СЕГОДНЯШНЕМ РЫНКЕ ОДНОВРЕМЕННО ЕСТЬ ПРИМЕРЫ КАК ДОРОЖАЮЩИХ, ТАК И ДЕШЕВЕЮЩИХ КВАРТИР! При этом небольшой положительный тренд среднерыночного индекса стоимости обусловлен тем, что вверх корректируются цены в основном на дорогие квартиры, удельный вес которых за счет больших площадей выше, чем вес дешевеющих квартир в панельных домах и пятиэтажках.

Главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важной тенденцией этого года является усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения (и не только квартиры), теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть - наоборот, дешеветь. Мозаичность рынка недвижимости, на котором любой объект является уникальным, как раз и создает упомянутую выше неопределенность.

Средний уровень цен на московское жилье, обусловленный глобальными макроэкономическими факторами, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны - начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В этих условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры - ее качеством, расположением и состоянием, которые в свою очередь и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх и наоборот, вниз, создавая полную дезориентацию в понимании того, что же все-таки происходит с ценами.

Неопределенность исчезнет только тогда, когда вновь проявятся заметные макроэкономические причины и возникнет четкая тенденция к общерыночному росту или снижению цен на жилье. Но пока все же имеет место стабилизация. В результате, цены на разные типы жилья испытывают некоторые вариации как вверх, так и вниз в пределах нескольких процентов. В связи с этим аналитический центр www.irn.ru в своих ежемесячных обзорах помимо общегородских индексов будет теперь публиковать индексы стоимости по всем классам жилья, а также по всем округам и районам Москвы.

Индекс стоимости жилья: 14/кв. м (+ 0,4%)Индекс ценового ожидания: 0,44 % в месяц (+ 0,2%)Индекс доходности жилья: 1,33 от средней доходности по банковским депозитам (+0,1 б/д)

	Индекс стоимости жилья является индикатором изменения уровня цен на недвижимость. Особое внимание обращается на колебание величины индекса (+ или -) по отношению к предыдущей неделе.
	Индекс ценового ожидания, выраженный в процентах, позволяет прогнозировать состояние рынка недвижимости. Величина индекса представляет собой наиболее вероятное изменение цен на рынке в следующем месяце.
	Индекс доходности является индикатором эффективности вложений в недвижимость. Его величина показывает, насколько текущая доходность недвижимости превышает среднюю доходность по банковским депозитам или отстает от нее.

Дата публикации: 16:27 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru