Покупаем дачу: что проверить перед сделкой

В связи с кризисом повышается спрос на дома с участками, где можно не только наслаждаться природой, но и выращивать овощи-фрукты «на пропитание». На что обращать внимание при выборе фазенды, чтобы она оправдала ваши ожидания?

Жить, копать или отдыхать?

Первым делом точно определитесь: чем вы хотели бы заниматься на своем будущем загородном участке. Исходя из этого, выяснится целевое назначение необходимой вам земли, которое должно значиться в документах на участок (см. «Нашу справку»).

Первым делом точно определитесь: чем вы хотели бы заниматься на своем будущем загородном участке. Исходя из этого, выяснится целевое назначение необходимой вам земли, которое должно значиться в документах на участок (см. «Нашу справку»).

Пройдите такой несложный тест:

1. Хотите ли вы жить в загородном доме постоянно или большую часть года и оформить в нем регистрацию по месту жительства («прописку»)?

Если ответ «да», то вам нужно искать участки, в документах на которые значится: «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), либо «приусадебный участок для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), либо «дачный земельный участок».

На заметку: если вам очень уж приглянулся участок с назначением «садовый», то в принципе купить его для перспективы оформления регистрации («прописки») тоже можно. Однако надо быть готовым к тому, что пока такая процедура возможна только через суд. Ожидается, что она упростится и станет доступной обычным путем - через органы Федеральной миграционной службы - в ближайшие полгода - год.

2. Хотите и готовы ли вы выращивать на своем участке сельхозкультуры - овощи-фрукты и другие «полезно-съедобные» растения (это будет в нашем тесте вариант «А»). Или вы мечтаете отдыхать от стрессов на даче, засеянной исключительно декоративной травкой без сельхозпосадок (это будет вариант «Б»).

- Если вы выбрали «А», то подойдет участок любого целевого назначения - выращивание сельхозкультур приветствуется или как минимум допускается везде.

Примечание: при этом, однако, не забудьте про пункт 1 нашего теста - если с помощью дачи вам требуется решить еще и «жилищный вопрос», то надо учитывать пригодность различных участков для регистрации в постройках на них (см. выше).

- Если вы выбираете вариант «Б», то можете приобретать участки следующих типов: для ИЖС либо дачный земельный участок.

Имейте в виду: на участках для ЛПХ, садовых и огородных участках закон обязывает не только отдыхать, но и выращивать «плодовые, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры». Известны случаи, когда соседи жаловались на заброшенные, «неокультуренные» сельхозпосадками участки, и представители органов земельного надзора штрафовали землевладельцев, были даже угрозы изъятия участков за нецелевое использование.

Кстати, для владельцев садовых участков есть простой выход избежать подобных претензий: их участки по закону предназначаются для выращивания с/х культур, а также для отдыха, так что можно просто посадить одно — два плодовых дерева или куста, и назначение участка будет соблюдено.

Участок «в законе»

Многие, кто видел «вживую» документы на землю, вздыхают: в них даже с бутылкой не разберешься. Мы не будем «грузить» вас подробными разъяснениями: уточним только, какие документы однозначно свидетельствуют о полноценных правах продавца на землю.

Во всех остальных случаях вам, чтобы не «пролететь», лучше не поскупиться хотя бы на элементарную юридическую консультацию: показать копии документов, предлагаемых продавцом, специалисту по земельному праву. С одной стороны, не исключено, что для дооформления участка понадобятся относительно простые, нетрудоемкие действия, а вы при этом сможете «выбить» неплохую скидку за неполноценный набор документов. С другой стороны, может оказаться, что проколы в документации на участок настолько серьезны, что с такой землей впоследствии хлопот не оберешься…

Итак, в идеале набор документов на участок должен выглядеть так:

- правоустанавливающий документ: в нем отражается, каким образом земля досталась в собственность нынешнему продавцу. Это может быть акт местных органов власти о предоставлении (передаче) земли в собственность, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.;

- правоподтверждающий документ: в нем указывается, что право собственности продавца зафиксировано и признано государством. Самый свежий и, как считается, наиболее надежный вид такого документа - свидетельство о государственной регистрации права собственности (бланк зеленого цвета);

- кадастровый паспорт участка.

Обратите внимание: с этим документом граждане путаются чаще всего. Кто-то предъявляет план участка, составленный БТИ: мол, тут вам все нарисовано по полной программе. Кто-то достает пожелтевший от времени кадастровый план. Кто-то еще какую-нибудь схему, изображающую участок.

На самом деле полноценным современным документом, наиболее достоверно отражающим характеристики участка, является кадастровый паспорт (не план!), выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. А если паспорт выдан после 1 марта нынешнего, 2009-го года, то органом, выдающим его, должна значиться новая инстанция: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

А постройку оформить?

По статистике до сих пор почти две трети участков продаются с неоформленными постройками - от капитальных загородных коттеджей, возведенных в 80 - 90-е годы прошлого века, до садовых и дачных домиков. Продавцы обычно успокаивают: вы потом сами элементарно зарегистрируете постройку, пользуясь «дачной амнистией». Так ли это?

Не влезая в дебри, понятные лишь специалистам, уточним два основных момента, которые следует иметь в виду любому, кто приобретает загородный участок с постройкой.

- Если дом или другая постройка находится на дачном, садовом или огородном участке, то для ее регистрации оформляется декларация о постройке. Этот документ заполняет сам владелец участка, бланк можно достать с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosregistr.ru

- Если дом находится на участке для индивидуального жилищного строительства или приусадебном участке для личного подсобного хозяйства, то для оформления права собственности на такое загородное жилье потребуется составить кадастровый паспорт жилого строения. На сегодня этим занимаются БТИ.

Обратите внимание на важный нюанс.

Сейчас БТИ изготавливают кадастровые паспорта по правилам технического учета и инвентаризации недвижимости. А по этим правилам владелец жилого дома должен предъявить разрешение на строительство, подтверждающее законность постройки. Если такого документа нет, то в кадастровом паспорте делается соответствующая отметка. Регистрационная служба в этом случае считает дом самовольной постройкой, на которую по закону право собственности не возникает. Поэтому владельцу дома с подобным кадастровым паспортом, увы, отказывают в регистрации права на дом.

Таким образом, если у вас не окажется разрешения на строительства дома на участке для ИЖС или ЛПХ, то его придется все-таки оформлять.

Наша справка

Все земельные участки имеют две важные характеристики: категория земли и целевое назначение, которое также нередко называют «разрешенное использование».

Категорий земли, в которых могут оказать дачи, две: земли поселений и земли сельхозназначения.

Основные типы участков по целевому назначению (разрешенному использованию): ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный участки.

Обе характеристики указываются в правоподтверждающих документах на землевладение и в кадастровом паспорте участка.

Анна Добрюха

Дата публикации: 12:53 17 марта 2009

Источник: bpn.ru