Альтернативный рынок

Московский рынок недвижимости всегда отличался большим количеством альтернативных сделок. Слишком высокие цены мало кому позволяли купить квартиру с нуля. Искусство вязать цепочки из подобных сделок — одно из основных в риэлторском бизнесе. А в кризисные времена — тем более. Поскольку сейчас московский рынок жилья в полной мере заслуживает характеристики «альтернативный».

От обмена — к цепочке

Альтернативные сделки с жильем существовали уже тогда, когда, по сути, не было еще и самого рынка. Но зато находились желающие сменить район, расширить жилплощадь или разменять одну большую квартиру на две маленькие. Сейчас альтернативные сделки почти не проводят по такой простой схеме, как «ты — мне, я — тебе». Конечно, можно попытаться дать объявление об обмене в газету или журнал. Но в реальности подобрать такую пару квартир, где каждая сторона останется довольна, достаточно сложно. Тем более что и сама эта процедура не из легких. Помимо пристрастий самих участников сделки обмен объектов жилой недвижимости ограничен законодательными рамками. Например, не разрешается его производить между собственником жилья и нанимателем — то есть тем, чья квартира не приватизирована.

Чтобы обменять квартиру, требуется получить согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда — соответствующего государственного или муниципального органа. Обмен квартир в разных регионах России возможен только после получения разрешения местных властей. Его могут не разрешить, если при этом жилищные условия одного из участников сделки ухудшатся настолько, что перестанут соответствовать социальным нормам.

Поэтому большинство желающих сменить свою квартиру на большую или меньшую идут проторенной дорогой альтернативных сделок: продают свою квартиру с одновременной покупкой другой. Как правило, при такой схеме оказываются задействованы не два-три жилых объекта, а сразу несколько. Образуются так называемые цепочки, в которых каждый из участников что-то продает и покупает. Согласовать интересы всех — непростая задача. Поэтому альтернативные сделки — одни из немногих операций на рынке, с которыми практически невозможно справиться самостоятельно, без помощи опытного риэлтора. «Помимо того что специалист находит покупателя квартиры и варианты нового жилья, он также организует саму сделку. Для этого необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки, которых зачастую может быть больше десяти. Необходимо согласовать все нюансы: начиная от условий договора на доступ к ячейке банка, где хранятся деньги, и заканчивая сроком, в течение которого следует подписать акт передачи квартиры. Профессиональные риэлторы обязательно проверят готовность пакета документов на все объекты», — рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

При альтернативной сделке главная сложность — соблюдение баланса интересов всех ее участников, поскольку выпадение одного из звеньев способно разорвать цепочку, и придется начинать все заново. Успех данного предприятия, по словам риэлторов, зависит в значительной степени от адекватного подхода клиентов. Если хотя бы один из них не готов идти на уступки в цене продажи или покупки, то все участники этого процесса теряют драгоценное время. «Затягивание процесса в надежде на максимальную выгоду может привести к тому, что одна квартира упадет в цене, а другая подорожает, что особенно актуально в период неустойчивого рынка», — говорит управляющий директор «CENTURY 21 Запад» Евгений Скоморовский. Поэтому, решаясь на альтернативную сделку, стоит заранее трезво оценить свои возможности: не всегда продажа трехкомнатной квартиры позволяет купить, например, две однокомнатные. Здесь не имеет смысла делать расчеты исходя из средней стоимости 1 кв. м. Чтобы не разочароваться, стоит заранее обзвонить агентства, оценить имеющуюся недвижимость и прикинуть, что на такую сумму реально купить, и при этом учесть все расходы, которые несет участник альтернативной сделки. А они будут довольно существенные.

При альтернативной сделке фактически происходят две сделки: продажа и покупка, то есть риэлтор оказывает клиенту одновременно несколько разнонаправленных услуг. Поэтому конечный размер комиссионных будет складываться из оплаты услуг по поиску покупателя, подбору подходящего для приобретения объекта недвижимости, а также из суммы затрат на организацию самих сделок. Вполне закономерно, что такие расходы могут почти в два раза превышать стандартные комиссионные при проведении чистых сделок. Сумма, разумеется, отличается в зависимости от агентства. «Комиссия составляет порядка 3%, если продаже подлежит вторичное жилье, а покупается квартира в новостройке. В том случае если обмен производится в сегменте вторичного жилья, то комиссия может доходить до 6–7%», — приводит пример А. Шленов.

Но это еще не все. «Традиционно сложилось так, что расходы на аренду банковской сейфовой ячейки и оплату государственной регистрации договора купли-продажи берут на себя покупатели. Поэтому если происходит продажа одной квартиры с альтернативной покупкой нескольких, то расходы клиента будут выше», — рассказывает Е. Скоморовский.

Трафарет с особенностями

Несмотря на сложность и длину цепочки, сама сделка для каждого участника не опаснее прямой продажи-покупки. Юридически эти схемы мало чем различаются.

В процессе подготовки к сделке ее участники должны собрать основной пакет документов для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи. Он включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.), правоудостоверяющий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности (до 1999 г. выдавались свидетельства о собственности на жилище, но не во всех случаях). Также необходимо получить выписку из домовой книги, где указано, кто зарегистрирован на этой жилой площади, а также потребуются экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ. В случае если квартира является совместной собственностью семейной пары, то для сделки необходимо нотариальное согласие супруга.

Самый сложный и ответственный момент — расчеты по сделке. Процедура начинается с закладки денег покупателя в депозитарную ячейку банка. Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. Затем участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. «Их отличие от обычных состоит в указании, что регистрация одного или нескольких договоров возможна только при условии государственной регистрации других договоров, то есть тот, кто продает квартиру, застрахован от ситуации, когда свое жилье он продаст, а приобретаемую недвижимость по ряду причин может не получить», — объясняет Е. Скоморовский.

Зарегистрировать договор и переход права собственности можно в любом филиале Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, предоставив заявления по форме (заявителями являются обе стороны договора купли-продажи), собранные документы и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию. При альтернативной сделке все оформленные соглашения сдаются на регистрацию одновременно. Получив готовые документы, продавец отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи.

Альтернатива кредитам

По словам риэлторов, доля альтернативы на московском рынке в последние годы составляла 40–50% от общего объема всех сделок, но, после того как ипотечный рынок заметно сузился, именно альтернативные сделки стали для многих людей единственным способом улучшить жилищные условия. «Доля альтернативных сделок действительно увеличилась по сравнению с прошлым годом. Думаю, в том числе и за счет того, что уменьшилось количество покупателей, у которых на руках есть свободные наличные деньги», — рассказывает А. Шленов. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», процент альтернативных сделок сейчас составляет уже 70–75%. «На сегодняшний момент люди не хотят выходить на сделку с живыми деньгами, а предпочитают альтернативы. Более того, даже на рынке дорогого жилья мы отмечаем попытки проведения альтернативных сделок. Ранее подобного не наблюдалось», — отмечает генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева.

Впрочем, это не единственная новая тенденция на альтернативном рынке. Раньше большинство таких сделок должно было способствовать улучшению жилищных условий: люди меняли меньшее жилье на большее, квартиры в отдаленных районах на те, которые расположены ближе к центру, и т. п. Однако сейчас зачастую происходит наоборот.

«Люди, потеряв работу и выплачивая кредиты, за счет жилья пытаются решить свои экономические проблемы, например переезжая из трехкомнатных в двухкомнатные или даже однокомнатные квартиры с целью получения доплаты», — рассказывает А. Шленов. В связи с этим риэлторы ожидают, что сейчас количество сделок по обмену больших квартир на меньшие будет только расти.

Яна Казакова

Дата публикации: 11:49 19 марта 2009

Источник: bpn.ru