Время гибких ставок

На рынке аренды предложений сегодня много как никогда. Плата за съемные квартиры стала меньше, однако не по всему рынку. Ощутимо подешевели только наиболее дорогие квадратные метры. Надежды на то, что наем квартиры экономкласса станет гораздо доступнее, не оправдались. Владельцы скромного жилья не сдают позиций, поскольку именно в этот сегмент сместился основной спрос.

Не продать, так сдать

Кризис вносит коррективы во все сферы недвижимости, и московский рынок аренды не исключение. Сегодня, когда продажа квартир стала делом довольно трудным, арендный бизнес начал привлекать собственников жилья, что и выразилось в резких темпах роста объемов нового предложения, которое, по словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу компании «МИАН», увеличилось в 1,6–1,7 раза по сравнению с докризисными показателями. При этом, говорит эксперт, если в конце прошлого года пополнение ассортимента происходило в основном за счет жилья категории бизнес и выше, приобретенного в качестве инвестиций, то в январе активизировались и собственники недорогих квартир. «Оказавшиеся в сложном финансовом положении, но имеющие возможность временно съехаться с ближайшими родственниками, они приняли решение сдавать свои квадратные метры в аренду для получения дополнительного дохода», — поясняет А. Кудрявцев. Впрочем, дорогих квартир, предлагаемых внаем, в январе тоже стало больше на 10% к уровню декабря 2008 г.» — утверждает Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills.

Спрос кризисной обстановки, наоборот, снизился. «Арендаторы по аналогии с покупателями жилья заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров», — поясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Кроме того, многие иногородние, потеряв в столице работу, уехали домой, так как не могут дальше арендовать квартиру. Да и часть москвичей, снимавших жилье, по тем же причинам переселились к родителям. Студенты и молодежь «уплотняются», снимая одну квартиру на двух-трех, а то и более человек.

Правда, как отмечают в МИАН, по итогам января спрос увеличился почти на треть. «Наибольшую активность проявляют бывшие «потенциальные покупатели» квартир, которые в результате заметного сокращения платежеспособности и ужесточения условий ипотечного кредитования пытаются временно решить свой жилищный вопрос посредством аренды», — так объясняет это явление А. Кудрявцев. Тем не менее сегодня налицо явное превалирование предложения над спросом.

Долгожданное падение

Конечно, в таких условиях плата за наем квартир не могла не упасть. По словам М. Литинецкой, начиная с осени прошлого года в Москве отмечается снижение средних ставок аренды во всех сегментах. По данным эксперта, падение с сентября 2008 г. по январь 2009 г. в среднем составило около 15–20%.

«Корректировка стоимости найма, наметившаяся в последние месяцы прошлого года, продолжилась и в январе. Средняя ставка аренды по сравнению с декабрем снизилась на 1,5% и составила около 62,5 тыс. руб. в месяц», — говорит А. Кудрявцев. Однако в отличие от рынка купли-продажи в сегменте аренды максимальное снижение наблюдается в сегменте элитных квартир, которые в настоящее время наименее востребованы.

А вот малообеспеченным арендаторам радоваться пока не приходится. В январе, по данным «МИЭЛЬ-Аренды», цены вроде поползли вниз (однушки по сравнению с предшествующим месяцем в среднем подешевели на 16,9%, двушки — на 19,3%, трешки — на 17,4%), но в феврале как будто «опомнились» и стали расти, хотя пока и несущественно. Самым дешевым жильем в городе остаются однокомнатные квартиры в Юго-Восточном, Восточном и Южном округах. Те, у кого критическая ситуация с финансами и каждая сотня долларов на счету, переезжают куда-нибудь в Капотню, где съемное жилье одно из самых дешевых в столице. Но есть недорогие и сравнительно приличные районы с лучшей экологией, например СВАО, где «МИЭЛЬ-Аренда» зарегистрировала в январе самую низкую среднюю стоимость найма в сегменте экономкласса — 771 долл. в месяц.

Оптимальным вариантом с точки зрения соотношения цены и качества считаются объекты, расположенные на юго-западе Москвы. Стоимость аренды в этих районах на 20–40% ниже, чем в более престижных ЗАО и ЦАО. При этом, по свидетельству А. Кудрявцева, проблемы с наличием инфраструктуры и транспортной составляющей решены здесь гораздо лучше, чем в других округах, а ассортимент предлагаемого внаем жилья преимущественно составляют квартиры, расположенные в современных монолитно-кирпичных домах, а также в панельных зданиях улучшенных серий, возведенных не ранее 1990-х гг.

В Центральном административном округе плата за самое непритязательное жилье начинается от 900–1000 долл. в месяц. Ну а средняя по городу цена на однокомнатные квартиры экономкласса, как считает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда», варьировалась в январе в пределах 800–870 долл. в месяц.

Крыша для богатых

Дорогая аренда — сегодня вопрос не самый актуальный. Тем не менее и здесь наблюдается несколько интересных тенденций. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры бизнес-класса, согласно исследованию «МИЭЛЬ-Аренда», в январе немного подешевели (в среднем на 12,4%), но уже в феврале однушки восстановили прежние позиции — цена составила около 1,5 тыс. долл. в месяц, а двушки продолжили снижение. Трешки в начале года упали в среднем на 15,7%, в феврале — еще на столько же, а четырех- и многокомнатные квартиры «прогнулись» больше всего — на 19,5% в январе и на 28,7% в феврале. Это означает, что в отличие от дешевого жилья бизнес-класс (за исключением однушек) продолжает дешеветь.

«Если цена аренды в экономклассе практически не изменилась и по итогам января в среднем составила 32,6 тыс. руб. в месяц, — говорит А. Кудрявцев, — то стоимость найма квартир в сегментах бизнес и элит снизилась более существенно — на 2,3 и 6,4% соответственно до показателей 65 и 279 тыс. руб.». При этом, как отмечают эксперты, в ходе проведения переговоров о пересмотре условий аренды собственники жилья верхних ценовых категорий гораздо более охотно идут на дисконт, чем наймодатели недорогих квартир.

Спрос на высококлассные объекты всегда был стабилен: «Те, кто снимает элитное жилье, в большинстве случаев даже не рассматривают покупку квартиры в качестве альтернативы аренде. В первую очередь потому, что приобретение недвижимости связано с рядом трудностей и обременений, в частности с существенно большими финансовыми вложениями, необходимостью выполнения отделки или ремонта, временными затратами на оформление документов и др.», — говорит М. Литинецкая.

Однако финансовый кризис внес свои коррективы и в развитие рынка элитной аренды. Постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть организаций, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, а часть начала постепенно сокращать штат. Теперь, по словам Д. Халина, более 5% спроса на элитку сконцентрировано в минимальном для этого сегмента бюджете — до 4 тыс. долл. в месяц, в то время как по итогам 2008 г. такое жилье было востребовано только у 30% состоятельных клиентов.

В январе, по данным Blackwood, средняя арендная плата за элитные квартиры составила около 6,4 тыс. долл., что на 15% ниже докризисного уровня, но тем не менее высококлассное жилье по-прежнему недоступно среднему москвичу и, видимо, не станет таковым в обозримом будущем. «Арендодатели предпочитают оставлять объект за собой, нежели сдавать его за бесценок: амортизация квартиры премиум-класса, уплата коммунальных платежей, налогов и доля чистой прибыли должны быть соизмеримы, иначе проект неинтересен рантье, так что не стоит ожидать бросовых цен на эксклюзивные объекты, это априори невозможно», — комментирует Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба».

Требуйте расчетов в рублях!

В связи со снижением платежеспособности, а также, руководствуясь общими тенденциями рынка, съемщики квартир требуют от арендодателей пересмотра заключенных ранее договоров — в свою пользу, конечно. «Если вы сейчас снимаете жилье по цене выше, чем в среднем по рынку, пытайтесь договориться с хозяином о пересмотре цены в сторону уменьшения», — советует М. Жукова. А собственникам Е. Батынкова рекомендует, «предварительно проконсультировавшись с профессиональным риэлтором, в разумных пределах пойти на снижение стоимости».

Кроме того, по словам М. Литинецкой, арендаторы пытаются перевести расчеты в рубли, для чего пересматриваются те договоры, где арендная ставка была зафиксирована в валютном эквиваленте. Однако наблюдаются и обратные попытки — со стороны владельцев жилья. «В течение последних двух лет подавляющее большинство арендодателей предпочитали взимать арендную плату в российских рублях. В условиях стремительной девальвации рубля многие собственники попытались перевести ставки в иностранную валюту, однако встретили при этом мощнейшее сопротивление со стороны арендаторов, особенно в сегменте квартир категории эконом», — рассказал А. Кудрявцев. Основная масса нанимателей, ссылаясь на заметное сокращение получаемых ими рублевых доходов, в большинстве случаев не идет на пересмотр предварительных договоренностей об арендной плате в пользу иностранной валюты, изредка соглашаясь на частичное ее возмещение в долларах, но не более 30–35% от ежемесячной стоимости найма. Переход на валютные расчеты удается максимум 5 % хозяев квартир верхних ценовых категорий, да и то лишь потому, что доходы их съемщиков — физических лиц или корпоративных клиентов — привязаны к доллару или евро. Такие арендаторы преимущественно являются сотрудниками крупных транснациональных компаний, доля которых в общем количестве нанимателей жилья в последнее время существенно сократилась.

В целом сегодня преимущество на стороне нанимателей квартир, которые имеют реальную возможность улучшить условия аренды: например, добиться снижения платы или найти более дешевое жилье, либо за те же деньги снять квартиру с лучшим местоположением, ближе к метро, с качественным ремонтом и т. д. А потенциальным арендаторам не стоит откладывать поиск вариантов, считает Е. Батынкова, так как именно сейчас можно найти интересные объекты на выгодных условиях. Согласна с ней и М. Жукова: «Если вы подобрали себе квартиру, пригодную к проживанию, и она устраивает вас по цене — снимайте. Ждать у моря погоды не следует. По многим причинам рынок сейчас трудно прогнозируем. Дальнейшего ожидаемого снижения цен может и не произойти, и вы рискуете потерять то предложение, которое сейчас есть, — предупреждает эксперт. — Кроме того, если рост курса доллара продолжится и цены начнут фиксировать в валюте, то стоимость аренды квартир в рублевом эквиваленте будет только расти».

Ирина Богатырева

Дата публикации: 11:57 19 марта 2009

Источник: bpn.ru