Какова будет глубина падения цен на московскую и подмосковную недвижимость в 2009 г.?

Базовый уровень

Максимальные цены предложений и сделок на рынке московской недвижимости были отмечены в августе 2008 г. Потом два месяца ценовой тренд оставался стабильным. В ноябре статистика отметила незначительное снижение, а в декабре этот тренд был уже более заметен. Все аналитики, говоря о процентах падения, ориентируются именно на август, когда средняя цена, согласно индексу аналитического центра IRN.RU, достигала $6 200 за «квадрат» (речь идет о цене, по которой квартиры выставляются на продажу, до торга и скидок). К январю падение цен предложений составило 16% и опустилось до отметки $5 200. Но это в целом по рынку. Если говорить о конкретных сегментах, то, по данным АН DOKI, в экономклассе вторичного жилья цена зафиксировалась на отметке $4 985, в бизнес-классе квартиры подешевели до $8 067, а по элитным квадратный метр предлагается за $15 740.

Однако аналитики в один голос твердят, что официальные данные сейчас не отражают реальной ситуации, так как большинство собственников и застройщиков готовы идти на существенные, от 15 до 40%, скидки от объявленной цены непосредственно при продаже. Так, стандартную однокомнатную квартиру на вторичном рынке, поторговавшись, в настоящее время можно купить за $133 000-145 000, тогда как в августе ниже чем за $210 000 сделать это было невозможно. По элитному жилью таких скидок пока не наблюдается, впрочем, и сделок тоже нет. В рублях падение меньше: цена «однушки» перед Новым годом составляла никак не меньше 5 млн руб., сейчас же встречаются предложения по 3,85 млн. Таким образом, снижение цен уже довольно существенное, в процентном отношении побит рекорд 2007 г., и относительные показатели вплотную приближаются к значениям, на которые упали цены в 1998-1999 гг., а именно к 35-50%.

Продолжится ли это падение? И если да, то до какого предела? Грамотные аналитики всегда рассматривают три сценария: при стечении всех неблагоприятных факторов, влияющих на рынок; при реализации лишь 50% таковых и при благоприятном раскладе. Начнем с последнего.

Все будет хорошо

Если государству в ближайшее время удастся переломить негативную тенденцию в макроэкономике, удержать инфляцию и курс рубля, то цены на недвижимость в течение месяца-двух могут опуститься еще на 5-10%, после чего стабилизируются. Но для этого, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко, банки должны начать кредитовать компании, вкладывать деньги в реальный сектор экономики, а цены на нефть — подняться до уровня не менее $50 за баррель с перспективой к росту. Впрочем, вероятность такого сценария эксперт оценивает как крайне невысокую, но она все же существует. В этом случае цена квадратного метра в экономклассе зафиксируется на отметке около $4 000, или 110 000-130 000 руб. Однокомнатная квартира при таком сценарии будет стоить $130 000-140 000.

Равнение на середину 90 000 руб. такова сегодня себестоимость строительства столичного квадратного метра. Следовательно, абсолютный минимум, до которого способны опуститься цены на новостройки, должен превышать эту цифру.

Более правдоподобным выглядит следующий сценарий: экономика России в 2009 г. будет находиться в стагнации и ВВП останется на уровне 2008 г. При таком раскладе, по мнению Олега Репченко, рынок недвижимости может «просесть» на 50% по сравнению с августом 2008 г., достигнув «дна» уже к нынешнему лету. При этом в индексах, которые базируются на ценах, публикуемых в объявлениях, произойдет куда более резкое снижение — они должны прийти в соответствие с ценами реальных сделок.

Эльвира Дадашева, генеральный директор компании «Финанс-недвижимость», также не исключает возможности 50%-ного удешевления квадратного метра, но, на ее взгляд, случиться это может не ранее августа.

Именно такое развитие ситуации на рынке недвижимости предполагается как наиболее вероятное в исследовании, проведенном Сбербанком РФ. Цены на столичные квадратные метры, указывают банковские аналитики, напрямую зависят от оттока/притока капитала в страну. По статистике, $1 млрд, ушедший или пришедший с рынка, приводил к удешевлению или подорожанию жилья на 1%, и это происходило с задержкой в квартал. Эксперты Сбербанка прогнозируют в 2009 г. отток капитала в размере $100 млрд. Цены на недвижимость, разумеется, не упадут до нуля, но падение до 40-50% вполне реально.

Правда, этот прогноз может оправдаться только в отношении уже готового жилья, как первичного, так и вторичного. «Через полгода-год квартиры в завершенных новостройках закончатся, что неминуемо повлечет за собой новый рост цен на квадратные метры, — объясняет директор департамента жилой недвижимости ЗАО "Интеко" Николай Румянцев. — В домах на начальных стадиях строительства, на мой взгляд, снижения цен вообще не предвидится: девелоперы не пойдут на это, иначе им не на что будет достраивать свои объекты. Дальше ситуация может только усугубиться: если спрос останется на нынешнем низком уровне, застройщики вообще перестанут входить в новые проекты. Следовательно, жилье, к возведению которого приступили сейчас, будет дороже, а число предложений заметно сократится уже к концу 2009 г.».

По американскому пути

Если макроэкономическая ситуация будет развиваться максимально неблагоприятно и нефть продолжит стремительно дешеветь, что повлечет за собой существенное сокращение доходов населения и массовую безработицу, то мы можем увидеть снижение цен на квадратные метры на 60 и даже более процентов. «Застрельщиками» такого значительного падения станут банки, уверена Эльвира Дадашева.

Уже сейчас на рынке появляются предложения ипотечных квартир, купленных на кредиты в долларах, но пока их владельцы снижают цену в рамках общего тренда. В случае резкого роста курса американской валюты им придется идти на существенные скидки, лишь бы побыстрее избавиться от недвижимости, ведь каждый лишний день будет приносить им дополнительные убытки. Массовый выброс ипотечных квартир на рынок может начаться после падения цен на жилье вдвое, поскольку в этом случае кредитные учреждения вправе требовать от заемщиков внести дополнительный залог или продать уже заложенную квартиру. Впрочем, федеральные власти в лице АИЖК заявили о том, что постараются этого не допустить, и соответствующие меры уже принимаются: у ипотечных заемщиков с начала года появилась возможность перевести долларовые кредиты в рублевые, у потерявших работу — получить отсрочку в погашении долга.

На чем цена остановится

Николай Румянцев говорит, что на рынке новостроек окончательное «дно» определяется себестоимостью строительства, которая на сегодняшний день составляет 90 000 руб. за квадратный метр. По его мнению, продавать новые квартиры дешевле 100 000 руб. сегодня экономически не выгодно. «На это могут пойти лишь единицы, которым деньги нужны позарез», — поясняет эксперт.

Что касается квартир на вторичном рынке, то цены на них традиционно ориентируются на цены новостроек, добавляя 10-20% к последним. Так что, если исходить из этого фактора, то получается цена 110 000-120 000 руб. за «квадрат».

На московскую недвижимость всегда оказывали влияние и психологические факторы, в частности магия «красивых» цифр. Стабилизация неоднократно происходила возле круглых чисел: $500 — в 1999 г., $2 000 — в 2004 г., $4 000 — в 2007-м. Более того, когда цена достигала круглых значений, наблюдалось и повышение спроса на жилье. По мнению Олега Репченко, если однокомнатные квартиры будут стоить $100 000, их начнут активно покупать. Эльвира Дадашева тоже считает, что это некая «волшебная» цена, которая будет стимулировать спрос. Также, по ее мнению, на оживление спроса могут повлиять и покупатели, которым город выделяет субсидии. Если летом 2008 г. муниципальных денег хватало лишь на приобретение квартиры в Подмосковье, то по сегодняшним ценам у льготников появились шансы обзавестись жильем в Москве.

Государство нам поможет?

Со стороны федеральных властей пока не наблюдается четкой политики в отношении рынка недвижимости. Если прошлым летом активно звучали заявления о необходимости снизить цену жилья до 22 000 руб. за «квадрат» (в целом по России), то сейчас об этом уже никто не вспоминает. Тем не менее стратегия Центра может оказать значительное влияние на ценовые показатели. Если в стране будет активизировано строительство жилья при поддержке государства, то цены продолжат снижение независимо от экономической ситуации. Если же воз останется и ныне там, то дефицит новостроек вызовет новый виток цен уже в 2010 г.

Квартиры в Подмосковье и регионах

Квартиры в Московской области и в регионах заметно дешевле, чем в Москве, и меньше оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, падение может оказаться заметно меньше столичного и ограничится 15-30% от докризисных цен. Значительно глубже будет коррекция в городах, где цены сильно вздуты, например в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось по ипотеке.

Рынок коттеджей и таунхаусов хорошо развит пока только в столичном регионе, в других он только начинает формироваться. При этом цены на коттеджи в Подмосковье все прежние годы росли «скромнее», чем на квартиры. В результате разрыв стоимости квартиры и загородного дома сократился. С одной стороны, это должно означать, что загородному рынку коррекция либо не грозит, либо она будет минимальной. Но с другой — жилье вне мегаполиса в подавляющем большинстве случаев воспринимается не как основное, а как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях ограниченных финансовых возможностей. Видимо, популярными останутся недорогие дома экономкласса в городах рядом с Москвой, а также действительно качественные и дорогостоящие предложения в сегменте бизнес и элит. А вот элитные многоэтажки и коттеджи с серьезными недостатками или очевидным несоответствием цены и качества могут оказаться неликвидом.

Аренда жилья

Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать продажи, но жить-то все равно где-то надо! Значит, в ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: стоимость съемной жилплощади все прежние годы росла медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок в большей степени затронет дорогие квартиры и дома, а в экономклассе она вряд ли превысит 10-15%.

Коммерческая недвижимость

По ней кризис ударил больше, чем по рынку жилья. Из-за сокращения бизнеса уже сильно возросло количество вакантных площадей в офисных и торговых центрах всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Но снижение арендных ставок опять же окажется меньше, чем падение цен продажи нежилых помещений. Сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и то не всегда удается найти покупателя.

Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые постройки часто оказываются переоцененными. Офисные комплексы нередко возводятся на неподходящих для жилья площадках (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра ниже, чем жилого аналогичного класса. Но при этом в Москве стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать лишь большими площадями (тысячи кв. м), рассчитывая на крупные богатые компании. Однако в условиях кризиса гигантомания неуместна.

Скорее всего, в ближайшем будущем основные перемены в сегменте будут состоять в том, что вместо крупной «нарезки» собственники будут предлагать блоки средней (несколько сотен) и малой (до 100 м) площади. Такие варианты позволят привлечь в качестве арендаторов небольшие и средние компании. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых зданиях советских времен. При наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах мелкий и средний бизнес сменит место жительства, что, в свою очередь, позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Валентина Серова

Дата публикации: 11:56 24 марта 2009

Источник: bpn.ru