В залоге появилась гибкость

Новое законодательство по залогу недвижимости позволит участникам кредитной сделки вести себя более гибко. Одиннадцатого января 2009 года вступил в силу Федеральный закон № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Внесены коррективы в несколько нормативных актов, которые регулируют институт залога. Это самая масштабная переработка норм о залоге со времен вступления в силу Гражданского кодекса РФ в 1995 году. Новые правила игры на рынке недвижимости прокомментировал Павел Тимофеев, старший юрист международной юридической компании Hannes Snellman.

– Изменения коснулись, в основном, обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию, оставив без внимания положения о предмете залога, обеспечиваемых им требованиях, оформлении залога и др. Приоритет отдан интересам кредитора-залогодержателя и залогодателя – физического лица. Упрощена процедура обращения взыскания на заложенное имущество – расширены внесудебные возможности. Появились новые способы удовлетворения требований кредитора за счет заложенного имущества и более гибкий порядок реализации залога. Разрешено принудительное обращение взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса. Наконец, введен новый порядок удовлетворения требований кредиторов-залогодержателей в ходе процедуры банкротства.

Вероятно, закон – часть антикризисных мероприятий российского правительства, поэтому принят он в короткие сроки и не лишен недостатков. В частности, поправки носят хаотичный характер, создавая достаточно запутанную систему норм. Новые редакции законов изобилуют взаимными отсылками, не имеют общей единообразной структуры.

Авторы законопроекта реанимировали Закон «О залоге», который после вступления в силу первой части Гражданского кодекса РФ фактически перестал применяться. Теперь же, сохранив общее название и дублирующие ГК общие нормы, этот закон регулирует только залог движимого имущества, внося некоторую неопределенность в структуру законодательства о залоге.

– Что конкретно изменилось в процедуре обращения взыскания на залог недвижимости и кому от этих изменений польза?

– Общая норма ГК РФ об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 349 ГК РФ) устанавливает общее правило о внесудебной процедуре с возможными исключениями.

Как и ранее существуют судебная и внесудебная процедуры обращения взыскания, но теперь о внесудебном порядке стороны могут договориться в любой момент, даже во время заключения договора. Прежде такое соглашение относительно недвижимости разрешалось только в тех случаях, когда возникали основания для обращения взыскания, например, когда должники нарушали обеспеченное обязательство. Теперь банки могут согласовать выгодную для них упрощенную процедуру до выдачи кредита, то есть в тот момент, когда им проще диктовать условия должнику.

Вместе с тем новые нормы требуют для внесудебного обращения взыскания на недвижимость и имущество физического лица нотариально удостоверенное согласие залогодателя. Это гарантирует (или, по крайней мере, должно гарантировать) свободу волеизъявления залогодателя на внесудебную процедуру.

Для случаев, когда залогодатель уклоняется от внесудебного взыскания, хотя это оговорено соглашением, законодатель предусмотрел исполнительную надпись нотариуса, которая позволит кредитору без обращения в суд, но принудительно, реализовать свои права. При этом соблюдение интересов залогодателя должен гарантировать нотариус.

Ранее действовало общее правило, которое запрещало внесудебное взыскание, если для залога требовалось согласие другого лица или органа. Теперь оно действует только в отношении имущества физического лица. Кроме того, закон установил дополнительные основания для обязательного обращения в суд: в случае залога жилого помещения, которое принадлежит физическому лицу; в случае если порядок внесудебного обращения взыскания соглашением не установлен или оказывается невозможным; в случае залога недвижимого имущества, принадлежащего государству.

– Стала ли проще, на ваш взгляд, схема реализации залога или она по-прежнему сложна?

– Новые нормы законодательства об ипотеке в основном уточняют ранее предусмотренные процедуры. Детализирована схема аукциона по продаже объектов недвижимости, которая была нечеткой по сравнению с процедурой реализации имущества приставом-исполнителем. Принятые меры должны исключить недобросовестное поведение любой из сторон в случае конфликтной ситуации по поводу продажи залога.

Новые правила реализации заложенного имущества теперь позволяют наряду с внесудебным порядком обращения взыскания предусмотреть упрощенную процедуру удовлетворения требований кредитора-залогодержателя. К сожалению, соответствующие нормы закона не лишены недостатков. Из новой редакции статьи ГК РФ о реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК РФ) законодатель вообще исключил общее правило о реализации предмета залога на торгах, заменив его двумя отсылками к закону об ипотеке. Что касается реализации отдельных видов заложенного имущества, то законодателю опять же не удалось сформулировать четкую и единообразную структуру способов реализации имущества. При обращении взыскания через суд движимое имущество может быть реализовано только через публичные торги, а при обращении взыскания на недвижимость суд может как поручить реализацию предмета ипотеки приставу-исполнителю, так и разрешить его продажу по соглашению сторон на аукционе.

Новые способы реализации заложенного имущества предполагают более простой и оперативный порядок удовлетворения требований кредиторов, что, безусловно, добавит гибкости институту залога и повысит и без того немалый интерес кредиторов к данному виду обеспечения обязательств. При этом, конечно, стоит иметь в виду, что все особые процедуры не применяются автоматически, а должны быть согласованы сторонами в пределах новых рамок, установленных законом.

– Есть ли какие-то новшества о мировом соглашении по ипотеке, по добровольной реализации залога?

– Необходимо различать мировое соглашение по обеспеченному ипотекой обязательству и соглашение сторон об особом порядке обращения взыскания и/или реализации заложенного имущества. Мировое соглашение по обеспеченному ипотекой обязательству не прекращает ипотеку, а обеспечивает измененное обязательство. Это правило может работать, например, в ситуации, когда в споре по кредитному договору стороны вместе решают реструктурировать долг. При этом у них нет необходимости перезаключать договор об ипотеке, которая сохранит свою силу, если стороны специально не оговорят иное.

Что касается соглашения сторон по правам залогодержателя, то, как я уже сказал, стороны стали свободнее в его заключении и могут договориться об особой процедуре на любом этапе своих отношений.

Дополнительные ограничения введены в отношении жилой недвижимости физического лица и государственной или муниципальной недвижимости – к ним нельзя применить внесудебную процедуру. Участие суда дополнительно гарантирует защиту зачастую плохо осведомленному физическому лицу от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя, а в отношении государственного или муниципального имущества исключает злоупотребления чиновников, представляющих интересы собственника.

– Что изменилось в правах кредиторов, как эти изменения повлияют на процедуры обращения взыскания и реализации заложенного имущества?

– Изменения прав кредиторов-залогодержателей связаны с изменениями процедур обращения взыскания и реализации недвижимого имущества. Особые права необходимо предусмотреть соглашением сторон, поскольку по умолчанию применяется судебная процедура обращения взыскания, а также реализация имущества приставом-исполнителем с публичных торгов.

Если есть соглашение сторон, кредитор может дополнительно обращаться за исполнительной надписью нотариуса, требовать передачи документов, необходимых для реализации залога, готовить объект к аукциону (организация торгов, оценка). Новые права кредиторов должны позволить им эффективно проводить процедуры, предусмотренные законом, даже когда залогодатель уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств.

– Поможет ли вступивший в силу закон залогодержателю и залогодателю строить свои отношения цивилизованно? Не исключены ипотечные дефолты – во всяком случае, объем задолженности по выплатам ипотечных кредитов растет.

– В целом внесенные изменения позволяют более гибко согласовать удобную для сторон процедуру уже на этапе заключения договора, во избежание дальнейших споров. Помимо этого нововведения дополнительно защищают залогодателя от возможных злоупотреблений со стороны кредитора.

Спорным с точки зрения практической целесообразности является положение о необходимости нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество для заключения соответствующего соглашения. Не вполне ясно, требует ли законодатель наличия в этих случаях двух отдельных документов или нужно всего лишь нотариально удостоверить волеизъявление залогодателя, которое может быть зафиксировано как в отдельном документе, так и в нотариально удостоверенном соглашении залогодателя и залогодержателя. Остается надеяться, что правоприменительная практика не будет излишне прямолинейной при толковании этих положений и допустит оба варианта.

Досье

Павел Тимофеев родился в Ленинграде. В 2002 году закончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. С 1999-го по 2000-й, еще студентом, работал юрисконсультом в Санкт-Петербургском фонде спорта имени В. Набутова и АО «Красносельская меховая фабрика».

С 2000 года и до окончания университета работал юрисконсультом в транспортной компании «Петроавто». После защиты диплома перешел в компанию «Форум», где проработал до 2003 года. С 2003-го по 2007 год работал на разных должностях в Группе «ТЕКС».

В 2007 году Павел Тимофеев пришел в компанию Hannes Snellman на позицию старшего юриста. Участвовал в ряде крупных проектов по купле-продаже бизнеса и объектов недвижимости в различных отраслях предпринимательской деятельности, а также в сопровождении совместных инвестиционных проектов с участием российской и иностранных сторон. Область интересов: общие вопросы обязательственного права, кредитные и обеспечительные обязательства.

Елена Зубова

Дата публикации: 14:26 27 марта 2009

Источник: bpn.ru