Загородная аренда: cезон-2009

Эксперты считают, что в этом году аренда загородных домов не подорожает даже с началом дачного сезона. Многие из тех, кто хотел бы снять на лето коттедж, не смогут это сделать. Зато оставшиеся арендаторы будут выбирать из множества предложений и заплатят меньшую цену.

Предложений много, интереса мало

Традиционно рынки купли-продажи и аренды находятся в обратно пропорциональной связи: если объемы продаж снижаются, возрастают показатели для аренды, и наоборот. На загородном рынке эта закономерность проявляется особенно заметно. Здесь существенно выросли объемы предложения. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая называет несколько причин этого явления. Во-первых, на рынок вышли дома, ранее выставленные на продажу. Многие собственники, инвестировавшие до кризиса средства в покупку загородного жилья с целью получения прибыли от роста стоимости актива, в сегодняшних условиях предпочитают сдавать недвижимость в аренду, ожидая возобновления роста рынка. Во-вторых, появились «залоговые» объекты, предлагаемые в аренду или на продажу каким-либо банком. В-третьих, есть ряд домов, освободившихся досрочно в связи с тем, что наниматели больше не могут платить прежнюю арендную ставку. Наконец, многие владельцы загородных коттеджей, нуждаясь в средствах, решили сдавать их в аренду, чего раньше не делали.

«Предложение выросло на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года», — заявляет Евгений Иванов, директор агентства недвижимости «Усадьба». А согласно данным компании Blackwood, объем предложения увеличился в 2,5 раза по сравнению с январем 2008-го!

Что касается спроса на аренду, то, по свидетельству Ольги Баштановой, руководителя отдела аренды загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ», в последнее время отмечается его резкое падение. «В этом году снижение интереса наблюдалось даже в период новогодних праздников, — говорит она. — Традиционно в это время цена на аренду коттеджа растет. И она действительно увеличилась на 10–15%, но зато спрос был настолько мал, что многие дома так и остались невостребованными».

Не изменилась ситуация и после праздников: последствия рецессии наложились на мертвый сезон (в феврале загородная аренда наименее востребована). Основной спрос всегда приходился на весну — обычно в это время заключается наибольшее количество сделок и происходит повышение цен. Но нынешний год отменяет все традиции.

«Несмотря на возросший объем предложений, покупательская способность упадет еще больше, и найти арендатора станет сложнее. Скорее всего, не будет и повышения цен, — полагает О. Баштанова. — По прогнозам аналитиков, сегмент загородной аренды возродится в самую последнюю очередь. Это значит, что оживление на этом рынке ожидается не раньше лета 2010 г.». По мнению Е. Иванова, снижение спроса объясняется экономической ситуацией — ведь аренда загородной недвижимости не является основным решением жилищного вопроса. Как замечает эксперт, большинство потенциальных съемщиков переориентировались на предложения в более низком ценовом диапазоне.

Аренда дешевеет

Очевидно, что рост объемов предложения при достаточно ограниченном спросе ведет к снижению ставок: собственники, не желающие, чтобы их дома «простаивали» месяцами, готовы идти на уступки, чтобы остаться конкурентоспособными. Кроме того, многие понижают ставку в связи с ростом курса американской валюты, так как изначально сумма аренды рассчитывалась в долларовом эквиваленте.

Такая ситуация может сослужить хорошую службу нанимателям: для них вполне реально снимать более качественные дома за меньшие деньги с учетом дисконта, который в сегодняшних условиях готовы предоставлять владельцы коттеджей. А за прежнюю сумму можно подобрать больший дом лучшего качества.

«Падение спроса заставляет арендодателей понемногу снижать цены. Сложная экономическая ситуация негативно отражается на платежеспособности населения. В среднем по рынку снижение составило 15–20%», — констатирует О. Баштанова. Вместе с тем, как утверждает Мария Жукова, первый заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Аренда», обвала цен на загородное жилье экономкласса в ближайшие месяцы не произойдет, ведь идет общее удорожание жизни и в отношении доступного жилья сохраняется разрыв спроса и предложения.

Собственники домов — как частные, так и управляющие компании — оказались в трудном положении. «Изменение ситуации на рынке загородной аренды приводит к тому, что большинство поселков, которые были построены для этих целей, спешно распродаются, поскольку шансы сдать дом в аренду резко снизились», — говорит О. Баштанова.

Но при этом наблюдаются и обратные процессы: дома, построенные для проживания, из-за застоя на рынке не находят покупателей, и девелоперы стараются хотя бы сдать их в аренду. Например, компания «Стройарсенал» предлагает заключить договор аренды загородного дома в своих поселках Ривер Клаб и Заречный сроком на десять лет, по прошествии которых коттедж будет передан в собственность арендатору. «Наше предложение рассчитано из ставки в 10%, такую сейчас не предлагает ни один банк», — говорит Александр Осташкевич, руководитель отдела продаж компании «Стройарсенал».

Порог входа — 12 тыс. руб. в месяц

Основную часть рынка аренды загородной недвижимости, по свидетельству аналитиков корпорации «ИНКОМ», традиционно составляют недорогие коттеджи экономкласса; около 35–40% приходится на бизнес-класс и примерно 10–15% — на элитный сегмент. Основной спрос сосредоточен на «бюджетных» домах, предназначенных для сезонного проживания, они востребованы с апреля-мая по сентябрь-октябрь.

Если говорить о диапазоне цен, то, по данным О. Баштановой, на самом престижном западном направлении в аренду предлагают коттеджи стоимостью от 35 тыс. руб. в месяц (40-й км Новорижского шоссе, дом — 100 м, участок — 17 соток) до 83,5 тыс. долл. (дом в стиле шале — 220 кв. м на 28-м км Киевского шоссе, участок — 15 соток). На северном векторе минимальная стоимость аренды составляет 12 тыс. руб. По этой цене предлагают дом площадью 36 кв. м на участке в 6 соток в поселке Жестылево (70 км по Дмитровскому шоссе). Максимальная же ставка на этом направлении составляет 50 тыс. долл.: за эти деньги можно арендовать дом площадью 1000 кв. м на участке размером 30 соток в поселке Светлые Горы (10 км Пятницкого шоссе). На юге области диапазон таков: за 18 тыс. руб. сдается дом площадью 70 кв. м с 18 сотками земли на Каширском шоссе в поселке Большое Ильинское, что в 120 км от Москвы; а примерно за 1 млн руб. на Калужском шоссе предлагают в аренду большой (1000 кв. м) коттедж с 40 сотками прилегающей территории в 8 км от Москвы, в Милорадово. На наименее престижном восточном направлении минимальная стоимость аренды составляет 20 тыс. руб. в месяц (дом 55 кв. м с участком 20 соток в поселке Томилино на Новорязанском шоссе, в 6 км от Москвы), а максимальная — 532 тыс. руб., или 15 тыс. долл. (дом 100 кв. м, 9 соток земли, в поселке Малаховка, 10 км по Егорьевскому шоссе).

Несколько показательных примеров приводит М. Жукова. В сегменте экономкласса в середине февраля самое дешевое предложение было зафиксировано на уровне 414 долл. в месяц — две комнаты на даче в районе Орехово-Зуево — Электроугли. За 18 тыс. руб. сдают полдома с отдельным входом и террасой в поселке Красная Пахра (22 км от МКАД по Калужскому шоссе), за 15 тыс. руб. — целый дом, но уже дальше — в Переславле-Залесском, почти в 100 км от Москвы. За 20 тыс. руб. можно арендовать дом в поселке Матвеевка (30 км от МКАД по Каширскому шоссе) или дачу с местным отоплением в Мамонтовке (30 км по Ярославскому шоссе).

По данным «ИНКОМ», в 15 км от Москвы можно взять в аренду за 2 тыс. долл. в месяц деревенский домик площадью около 100 кв. м с двумя спальнями, одним санузлом, кухней (наборная мебель), участком в 8 соток. А на расстоянии 30 км от МКАД за те же деньги удастся снять уже коттедж размером 150–200 кв. м, с двумя-тремя спальнями, двумя санузлами, кухней-столовой, гарнитурной мебелью, с большим — в 15 соток — участком. По наблюдениям М. Жуковой, в основном спросом пользуются коттеджи в 10 км от МКАД, но наибольшее предложение сосредоточено на расстояния от 20 до 30 км.

Элитка становится доступнее

Бизнес-класс на загородном рынке представлен объектами, ставка аренды в которых составляет 3–6 тыс. долл. в месяц. За эти деньги, например, можно снять в пределах 30 км от МКАД кирпичный коттедж от 100 до 500 кв. м с качественной внутренней отделкой, со всеми коммуникациями и неплохой мебелью. Дома того же уровня, но предлагавшиеся в элитных коттеджных поселках, уходили до кризиса по цене 6–15 тыс. долл. в месяц. По ставке свыше 15 тыс. долл. сдавали объекты площадью от 400 кв. м, построенные и отделанные по индивидуальному проекту в элитных местах (в основном по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе). Встречались и более дорогие предложения — от 20 тыс. долл. и выше, в некоторых случаях стоимость аренды приближалась к 100 тыс. долл.

Сейчас эксперты ожидают, что переоцененные предложения, которых в дорогом сегменте довольно много, будут стремительно дешеветь. Стоимость остальных также несколько упадет. «В целом арендные ставки на элитные дома уже снизились на 20–30%, — признает Е. Иванов. — Часть нанимателей, заселившихся ранее, также требует от агентов решить вопрос о дальнейшем понижении цены аренды».

Поскольку элитные загородные дома являются предметом роскоши, именно они и оказались в кризис наиболее уязвимыми. Одни арендаторы перемещаются в более доступный сегмент из-за необходимости экономить, другие — чтобы в критический период не мозолить глаза народу и властям, а иностранцы, составлявшие немалую часть клиентуры, в массовом порядке отправляются на родину.

Кстати, сегодня свободно можно снять дома в коттеджных поселках Росинка, Серебряный Бор и Покровские Холмы, где жили иностранные арендаторы. Совсем недавно они считались «закрытыми» и пользовались высоким спросом совсем не случайно: в Росинке помимо прекрасной инфраструктуры имеется Британская международная школа, в Покровских Холмах — школа, детский сад. «Финансовый кризис привел к тому, что многие иностранные компании были вынуждены закрыть свои представительства или отозвать сотрудников из России, — объясняет М. Литинецкая. — Соответственно, после их отъезда из нашей страны количество предложений в престижных поселках увеличилось и управляющие компании стали идти на уступки». Листы ожидания, в соответствии с которыми арендаторам раньше приходилось ждать своей очереди на заселение по полтора-два года, теперь несколько потеряли свою актуальность.

Ирина Богатырева

Дата публикации: 10:35 02 апреля 2009

Источник: bpn.ru