Заложники залога

В отличие от США в России кризис пока не вызвал массовых распродаж жилья, находящегося в залоге у банков. Тем не менее некоторые российские заемщики, чьи платежи существенно выросли, а финансовое положение ухудшилось, все-таки принимают решение добровольно расстаться с ипотечным жильем. Однако не всегда это оказывается просто.

Последний рубеж

Количество просрочек по ипотечным кредитам растет довольно угрожающими темпами. Сейчас, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля проблемных займов составляет примерно 5 % в общем объеме выданных кредитов. Эксперты предполагают, что уже в ближайшие месяцы этот показатель может удвоиться.

Но, судя по всему, масштабного выброса дефолтных квартир на рынок пока не предвидится. Заемщики, попавшие в сложное положение, обычно пытаются найти другой выход из ситуации. «Обращения с просьбой разрешить продажу объекта залога пока единичны. Заемщики предпочитают либо сдавать ипотечные квартиры в аренду, либо обращаются за реструктуризацией кредита», — рассказывает начальник отдела развития ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Юлия Чернышева.

По данным Собинбанка, основная часть заявок на продажу залоговых квартир поступает от тех заемщиков, для которых купленное по ипотеке жилье не является единственным. «Опасаясь падения цен на рынке недвижимости, эти клиенты стремятся быстрее реализовать свой залог и получить наличные. Причем, желая компенсировать расходы на уплаченные банку проценты, они нередко выставляют квартиру даже по большей цене, чем изначальная», — рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Собинбанка Наталья Кудакаева.

В МИАНе также говорят о том, что люди, покупавшие жилье для себя, стараются сохранить его любыми способами: переехать к родственникам, в дешевую квартиру в Подмосковье, но при этом сдавать имеющееся жилье в аренду для погашения кредита. «Кроме того, среди покупателей новостроек проблемы с оплатой ипотеки испытывают только те, кто приобрел квартиры в 2007–2008 гг., а их, по нашим оценкам, не более 1,5–2 тыс.», — говорит руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев.

Сегодня, по данным МИАН, доля сделок с залоговыми квартирами в Московском регионе составляет менее 3%. Тем не менее она может вырасти, если резко увеличится число некредитоспособных заемщиков. «Однако, по нашему мнению, прирост не будет критичным. В ближайшее время процент сделок с залоговыми квартирами останется достаточно низким», — отмечает Алексей Кудрявцев.

Ипотечная квартира чаще всего выставляется на продажу, если она покупалась с инвестиционными целями (преимущественно на этапе строительства) либо из-за сложившихся обстоятельств: например, заемщику потребовалась квартира большей или меньшей площади, в другом районе, городе или стране.

По словам А. Кудрявцева, нередко ипотечные заемщики принимают решение о продаже квартир из-под залога под влиянием публикаций в СМИ и мнений представителей власти об ожидаемом обвале цен на рынке недвижимости. Банкротство заемщика пока является наименее распространенной причиной. Тем более банки, учитывая пониженный спрос на жилье и сокращение платежеспособности потенциальных покупателей, предпочитают идти на дополнительные уступки и договариваться с заемщиками. Правительство со своей стороны также обещает принять дополнительные меры, направленные на поддержку граждан, пострадавших в результате кризиса и испытывающих трудности в обслуживании кредита.

Поскольку объем квартир, которые продают из-под залога, пока небольшой, опыта по проведению подобных сделок мало и у банков, и у риэлторов, и у их клиентов. Для многих людей, не вникающих в тонкости ипотеки, вообще оказывается сюрпризом тот факт, что подобный объект можно продать. Из-за недостатка информации возникает множество опасений по поводу приобретения заложенной квартиры. По большей части — неоправданных. Поэтому, по некоторым сведениям, сейчас банки и крупные коллекторские агентства активно прорабатывают с агентствами недвижимости схемы партнерства, которые позволят максимально быстро продать объект без ущемления интересов какой-либо из сторон.

Теоретический расклад

Главное отличие техники продажи жилья, обремененного залогом, от обычной сделки в том, что в ней принимают участие не две, а три стороны — продавец, покупатель и банк-залогодержатель. Поэтому весь процесс заемщику необходимо начинать с обращения в банк за получением разрешения на сделку. Как правило, сложностей не возникает: кредитные учреждения обычно заинтересованы в досудебном разрешении всех споров с заемщиком и не препятствуют продаже, хотя могут поинтересоваться причинами и, если речь идет о финансовых сложностях, предложат клиенту воспользоваться реструктуризацией либо другим компромиссным вариантом. Но заемщик всегда имеет право отказаться.

После получения официального разрешения заемщик может со спокойной совестью заниматься поиском покупателя через риэлторов или самостоятельно. Часть вырученных за квартиру денег идет на погашение долга, а оставшаяся сумма — продавцу.

Существует два основных способа, с помощью которых сегодня продаются ипотечные квартиры. Первая схема предполагает снятие обременения (залога) с одновременной регистрацией сделки купли-продажи. В этом случае покупатель вносит задаток за квартиру в размере задолженности продавца перед банком. Продавец погашает кредит, банк снимает обременение с объекта недвижимости и отдает соответствующие документы продавцу. Регистрация этих документов и самой сделки купли-продажи происходит одновременно. Оставшаяся часть суммы может быть заложена в ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивает зарегистрированное право собственности нового владельца. «Плюс данной схемы в том, что сделка купли-продажи осуществляется с недвижимостью, не обремененной залогом. Для банка это стандартная процедура досрочного погашения», — поясняет Н. Кудакаева. Однако есть и минус. Фактически покупатель передает деньги в банк до момента проведения сделки. Соответственно, для него возникает риск: большая часть денег уже ушла, а квартира все еще находится в собственности продавца.

Второй способ — продажа квартиры, остающейся в залоге. Покупатель закладывает деньги в сейфовые ячейки. В первую — в размере задолженности продавца перед банком на определенную дату (по договоренности с банком), во вторую — весь остаток. Плюс в третью ячейку закладывают письмо банка о снятии залога. Доступ ко всем ячейкам обеспечивает зарегистрированный договор купли-продажи. Продавец получает разрешение от банка на продажу квартиры (залог с нее не снимается). Ячейки открывают только после регистрации договора купли-продажи. За счет денег из первой ячейки погашается задолженность продавца перед банком, то есть покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости. Потом он выплачивает оставшуюся по кредиту сумму, а с недвижимости снимаются все ограничения на основании письма кредитора.

Эта схема обеспечивает четкие гарантии для покупателя. Однако она более сложная и длительная, поскольку занимает не стандартный месяц, а существенно больше времени. Сначала регистрируется право собственности нового владельца, потом еще какое-то время уйдет на процедуру снятия обременения. Кроме того, это связано с дополнительными расходами на аренду ячеек: стоимость зависит от размера ячейки и может составлять от 1,8 до 5,6 тыс. руб. в месяц. Иногда берется и залоговая сумма за ключ, которая возвращается тому из участников сделки, кто передает банку ключ при закрытии договора аренды индивидуального банковского сейфа. При утере ключа она, естественно, не возвращается. «Как правило, покупатели и продавцы, с учетом юридической сложности данной схемы, соглашаются на такие сделки крайне редко», — замечает А. Кудрявцев.

Непредвиденная практика

Если бы речь шла о продаже квартиры два-три года назад, когда все ликвидные предложения разлетались как горячие пирожки, то никаких проблем не возникло бы. Сейчас ситуация кардинально отличается. Выбор квартир — большой, а покупателей с наличными деньгами не так уж много. Поэтому они не торопятся принимать окончательное решение и учитывают все факторы. А, как ни крути, продажа недвижимости из-под залога — более сложный и даже в некоторой степени рискованный процесс, чем обычная сделка. И это может стать как раз той ложкой дегтя, которая испортит впечатление от квартиры при всех ее прочих достоинствах. Поэтому сегодня главная проблема продавца недвижимости с обременением — убедить покупателя, что все процедурные сложности довольно безобидны и никакого серьезного риска в предложенной схеме нет. «В основном продавцу придется бороться с распространенным мифом и объяснять потенциальным покупателям, что он не пытается переписать на них свой долг, а именно продает квартиру, что залог будет снят до перехода права собственности», — рассказывает о сложностях директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов.

Впрочем, у продавца есть возможность нивелировать риск, которым чревата продажа из-под залога. Для этого нужно скоординировать все этапы проведения сделки так, чтобы не возникало существенного временного промежутка между подписанием договора купли-продажи, погашением кредита и отправкой документов на регистрацию.

«Раньше при подаче договора на регистрацию продавец или покупатель в любой момент могли отказаться от сделки или приостановить ее регистрацию независимо от желания другой стороны. Но после вступления в силу поправок в ФЗ «Об ипотеке» прерывание регистрации по заявлению одной из сторон стало невозможным. Поэтому риски покупателя минимальны», — поясняет Ю. Чернышева.

Подстраховать покупателя можно также путем заключения продуманного до мелочей договора о задатке. «Этот договор должен предполагать передачу денег на условиях задатка (не аванса) и включать положение о целевом использовании этих денег продавцом (исключительно для возврата долга), а также условие, что передаваемая сумма является частью стоимости приобретаемого жилья», — поясняет Юлия Купко, генеральный директор финансового супермаркета «Кредитмарт».

У владельца ипотечной квартиры есть и свои козыри. «Квартира, находящаяся в залоге у банка, — это всегда гарантия ее хорошего качества». Поскольку кредит выдается под недвижимость высокой ликвидности и с надежной юридической историей», — отмечает Ю. Купко. Иногда в качестве главного аргумента действуют скидки. Но в целом это не слишком распространенный прием.

По словам А. Кудрявцева, размер скидки зависит от срочности продажи и, как правило, составляет 3–5%. Иногда достигает и 10% от первоначальной стоимости жилья. Однако банк, хотя и не является непосредственным участником сделки купли-продажи, принимает активное участие в согласовании цены, по которой квартира выставляется на продажу, и цены сделки.

В первом случае он согласовывает срок экспозиции, от которого зависит стоимость недвижимости (если покупатель завышает цену, то срок экспозиции может затянуться, а банк в этом не заинтересован), во втором — отслеживает, чтобы сумма сделки после дисконта оказалась достаточной для погашения задолженности.

Яна Казакова

Дата публикации: 10:44 02 апреля 2009

Источник: bpn.ru