Прежнего рынка недвижимости больше не будет

Похоже, тенденция к государственному регулированию в сфере недвижимости набирает обороты. Это как раз та сфера, где можно сказать: «Если бы кризиса не было, его следовало бы выдумать». Программа «Доступное жилье» провалилась задолго до сентября прошлого года, но в условиях, когда отрасль могла показывать действительные или «желаемые» результаты, менять саму ее структуру было невозможно. Сегодня власти всех уровней все чаще говорят о госкорпорациях в строительстве, росте госзаказа, пересмотре всей стратегии рынка недвижимости. Какие формы могут принять эти тенденции? Какие возможны эксперименты? На эту тему рассуждают эксперты КДО daily.

Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба»: Действительно, с учетом новых экономических реалий может поменяться сама модель функционирования всей строительной отрасли. Единственной возможностью для выживания многих компаний является продажа части бизнеса кредиторам или государству.

Консолидация рынка становится почти неизбежной. Вполне вероятно, и может быть даже необходимо появление государственной строительной корпорации, на базе крупных девелоперских холдингов.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: У каждого своя точка зрения насчет необходимой степени вмешательства государства в рыночную экономику. Действия руководства страны говорят о том, что оно готово существенно усилить свою роль в сфере контроля и корректирования рыночной экономики. Таким образом, мы отошли от неолиберальной теории утверждающей, что на рынке должны действовать только естественные рыночные процессы, которые сами все отрегулируют. Меры государства, направленные на оздоровление строительной отрасли, действительно в какой-то степени можно назвать экспериментами, потому что у нас нет опыта решения подобных проблем в ситуации кризиса, и при любом эксперименте есть определенная доля риска. Однако в данном случае все-таки существует определенная уверенность, что у нашего государства есть свой стратегический план. Другое дело, что у нас часто получается так, что разрабатывается вполне рациональная программа в рамках стратегического плана, но отстают методы ее реализации. Собственно, поэтому всем и кажется, что это эксперимент.

КДО daily: Планы хорошие — исполнители плохие?

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Боюсь, методы реализации таковы, какими они закладывались в программы. То же «Доступное жилье». Сначала ставка делалась на развитие ипотеки. Оказалось, что она несколько увеличила спрос, но предложение стимулирует не так быстро, как хотелось бы разработчикам. Тогда начались метания: малоэтажное жилье, города-спутники, госучастие в подготовке площадок, и все это на уровне идей, пока строительство шло так, как шло.

Омар Гаджиев: Последняя идея — госучастия в подготовке площадок — начала воплощаться, но и здесь возникают вопросы. Под нацпроект попадают только масштабные площадки, на которых планируется возвести свыше 500 тыс.кв.м. В рамках этой программы государство берет на себя финансирование развития инфраструктуры, иными словами, не обременяет инвестора строительством дорог, коммуникаций, электроподстанций и пр., то есть помогает застройщикам снизить себестоимость строительства. И по-хорошему, государство вполне может контролировать отпускные цены жилья, которое строится на таких территориях, а не поощрять получение сверхприбыли застройщиком.

КДО daily: Как контролировать?

Омар Гаджиев: Для этого нужно всего лишь добавить в законодательство условие участия в нацпроекте, согласно которому цены на таких объектах не должны превышать определенный уровень. У нас же сейчас получается, что девелоперы, которые строят в рамках нацпроекта, зарабатывают больше прибыли, чем те, кто строит жилье самостоятельно. Государство может и имеет право выставить условием финансирования таких проектов контролирование отпускной цены. Если же оно не хочет вмешивается в ценообразование, то тогда не надо заявлять о том, что мы хотим сделать что-то доступным. Не надо контролировать весь рынок, это можно сделать лишь в той части, где происходит государственное участие. И не только путем выкупа готовых квартир, но и путем прямого контроля уровня цен. Ничто не мешает нам сделать это сейчас.

Михаил Храмов: Контролировать цены напрямую государство может единственным способом: директивно, на проектной стадии снижать потребительские свойства данного жилья. Иначе, тем или другим способом, через разные схемы, но цены возьмут свое.

Омар Гаджиев: Если кто-то считает, что этого делать нельзя только потому, что это противоречит законам рыночной экономики, то могу сказать, что и сама идея нацпроекта «Доступное жилье» к рыночной экономике не имеет никакого отношения. Рыночные механизмы направлены на одну цель — получить больше прибыли. Почему же государство должно помогать получать эти сверхприбыли частным лицам?

КДО daily: Надеюсь, это не конец дискуссии.

Светлана Земцова: Представляется возможным, что основным девелопером станет государство, которое будет аккумулировать активы в виде строительных площадок от несостоятельных застройщиков, а также развивать территории федеральных земель. Ценообразование может стать похожим на то, как определяются тарифы на продукцию естественных монополий – свет, газ, железнодорожный транспорт и услуги ЖКХ. Застройщики, владеющие собственными строительными мощностями, могут превратиться в исключительно подрядные организации.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Я бы не спешил списывать ипотеку. Стимулирование спроса на недвижимость посредствам частичной оплаты государством процентов по кредитам заемщика — эффективная мера по повышению доступности жилья для населения. Без вышеназванного снижения потребительских свойств. При этом увеличение спроса, благодаря росту доступности ипотечных кредитов должно быть компенсировано соответствующим объемом предложения.

КДО daily: Над тем и бьемся...

Сергей Лушкин: А здесь ничего нового. Увеличивать количество игроков на рынке, снижать бюрократические препоны, частично компенсировать затраты девелоперов на участках с относительно невысокой рентабельностью строительных проектов. И то, и другое, и третье — бесспорные прерогативы государства. В общем, необходимые шаги властей для оживления рынка, повышении доступности жилья и развития строительной отрасли вполне очевидны. Однако реализация указанных мероприятий связана с большими расходами бюджета, а главное, скорее всего, столкнется с российской действительностью, когда хорошие идеи «загибаются» при реализации.

Омар Гаджиев: Уже обсуждается вопрос о том, чтобы в период кризиса обложить сверхприбыли большими налогами. Вполне вероятно, мы и к этому придем. Для того чтобы понять, что такое «сверхприбыль», можно сравнить аналогичные данные по разным странам. Естественно, 100% прибыли – это сверхприбыли. Для девелоперской отрасли считается нормальной прибыль в размере 25%. Кроме того, есть такое понятие, как ценовой сговор. Какое-то время назад чиновники заявляли, что будут разбираться с этим вопросом, но дело так ничем и не закончилось. Я считаю, что в этом направлении нужно продолжать работать. Ведь разобрались же они, пусть не с первой попытки с продавцами бензина! Установили, что те действительно держат искусственно цены на бензин, в то время как во всем мире цены на нефть упали. Так и на рынке недвижимости нужно собирать новые данные. То есть для того, чтобы действия властей не выглядели экспериментом, необходимо быть последовательными.

КДО daily: В конце марта Олег Толкачев, сенатор от Москвы и председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству выдвинул две идеи, я бы сказал, «веером». Для загорода — создание госкорпорации по малоэтажному строительству, чья продукция на выходе будет стоить $500-550 за квадратный метр, а для города — «создание государственного фонда по аренде жилья», т.е. государственного доходного жилья, то, что во всем мире и называется «социальным». А на следующий день мэр столицы Юрий Лужков на заседании городского правительства озвучил уже «букет» предложений, которые год назад казались немыслимыми...

Михаил Храмов: Отказ от строительства жилья в Подмосковье и заявление о том, что пятую часть территории Москвы можно застроить соцжильем?

КДО daily: В первую очередь. Последние лет 6-7 стучали себя кулаком в грудь, дескать, в Москве строить больше негде, выдавили из города три четверти застройщиков и вдруг такой поворот темы: можно «мобилизовать еще 15-20% дополнительных земельных ресурсов города». Ну и внезапно открывшиеся глаза на то, что количество согласований и поборы за них — официальные и неофициальные — главный тормоз строительства в столице.

Михаил Храмов: Думаю, все три предложения лежат в одной плоскости. Соображения самые общие. Столичные власти славятся тем, что умеют предугадывать повороты федеральной политики, пока те еще только формируются. Видимо, вывод сделан: возврата к прежнему рынку недвижимости, когда было ясно, кто, что и где будет строить через пять, семь и десять лет, а кому туда лучше и не соваться, такого «рынка» по пожеланиям федеральных властей быть не должно. Приходится приспосабливаться. Главным девелопером станут региональные власти, и изыскивать резервы они должны в своих «вотчинах». За это будут отчитываться и отвечать. Поэтому взялись расчищать и бюрократические завалы — именно перед собой.

КДО daily: А с воплощением-то идей как будет? В частности, государственным арендным.

Омар Гаджиев: Окупаемость доходных домов довольно долгая. Тем более что ставки найма в государственных доходных домах должны быть существенно ниже рыночных. Выход — госкорпорация, обеспечивающая застройщикам разумную прибыль.

Светлана Земцова: По словам Олега Толкачева, почти половина жилья в Голландии — государственное, сдаваемое в аренду, то есть доходное. В Англии — больше трети. В общем, это и есть решение проблемы доступного жилья.

КДО daily: Ну, как в Голландии у нас не будет, и как в Англии не будет. По качеству, во всяком случае.

Сергей Лушкин: Важно, чтобы те, кто может себе это позволить, в том числе наниматели жилья в доходных домах, улучшившие свое материальное положение, могли купить более комфортное жилье с привлечением механизмов кредитования, в первую очередь — ипотечного. Если еще и государство поможет частичным субсидированием процентной ставки.

КДО daily: И сдерживать рост цен коммерческого жилья будет огромный массив государственного арендного.

Михаил Храмов: А вот здесь проблема. У нас ведь как обнаружат какую-нибудь панацею, так сразу превращают ее в «генеральную линию», с соответствующими последствиями для всех остальных механизмов.

Альберт Акопян

Дата публикации: 13:59 06 апреля 2009

Источник: bpn.ru