На окраинах Москвы квартиры подешевеют в 4 раза?!

Новое исследование: из-за кризиса в столице появятся свои «гарлемы», где цена квадратного метра упадет до 30-35 тысяч рублей. В общем-то не новость, что немалая часть столичной недвижимости значительно переоценена. И с началом кризиса именно это переоцененное жилье, особенно в отдаленных и неудобных районах, прежде всего и подешевело.

Аналитики недавно созданного интернет-портала MneDa.ru, однако, утверждают, что это еще цветочки. В проведенном ими достаточно масштабном исследовании под названием «Качество городской среды и жилая недвижимость Москвы», с которым они вчера ознакомили журналистов, доказывается: нынешние цены на столичные квартиры, хотя и отличаются в самых престижных и самых не престижных районах, пока плохо отражают качество жизни в разных уголках города. Кризис же будет способствовать тому, что Москва окончательно разделится на благополучные районы «для богатых» и неблагополучные - «для бедных», где и цены на жилье будут соответствующими. То есть в «богатых» районах квартиры в перспективе будут дорожать, а в «бедных» весьма существенно – где вдвое, а где и вчетверо - подешевеют.

Всю столицу эксперты разбили на 241 район, которые рассортировали в соответствии с примерно 50 показателями, так или иначе имеющими отношение к комфортности жизни и качеству городской среды: инфраструктура, экология, возможность выбраться в центр как на личном, так и общественном транспорте и т. п. Учитывались и такие факторы, как «объекты положительного соседства» - парки, архитектурные памятники, церкви, а также «объекты психологического дискомфорта» - вокзалы, рынки, промзоны, железные дороги, кладбища, следственные изоляторы.

Список районов-лидеров, честно говоря, не удивил. В топ-30 вошли преимущественно районы центра, а также юго-запада и запада (в частности, окрестности Воробьевых гор и Крылатское). Самые же самые – Патриаршие пруды, Никитская и Арбат.

Гораздо интереснее список столичных территорий, которые со временем могут превратиться в своеобразные московские «гарлемы», а то и гетто.

Территории Москвы, где наиболее высока опасность возникновения неблагополучных районов

1 - районы между Дмитровским и Коровинским шоссе,

2 - районы, примыкающие к Ярославскому шоссе,

3 - Гольяново, Метрогородок, Северное Измайлово,

4 - Текстильщики,

5 - Выхино, Вешняки, Кожухово, Жулебино,

6 - Бирюлево, Царицыно.

Все эти районы отвечают нескольким общим признакам.

- Они удаленные.

- Выбираться оттуда на автомобиле крайне проблематично – как правило, в район ведет какая-то одна дорога, где всегда дикие пробки.

- Метро либо нет, либо на станции несусветная давка (например, м. «Текстильщики»).

- Это типовые «брежневские» кварталы – и еще не лучшие образцы. И если у кварталов, застроенных пятиэтажками, есть перспективы обновления, то тут – глухо.

- По соседству – сплошные предприятия, зелени мало. Торгово-развлекательная инфраструтура развивается плохо, поскольку нет ни соответствующих помещений, ни земли, где бы их можно было построить.

- Это либо зоны массового проживания бывшей лимиты, либо кварталы, расположенные в непосредственной близости от крупнейших столичных вещевых рынков, - места обитания выходцев с Кавказа и из Средней Азии, причем далеко не самых грамотных и обеспеченных представителей этих диаспор.

Ну и наконец, о самом интересном. Исходя из выведенного ими индекса качества городской среды, аналитики MneDa.ru вычислили, в каких районах Москвы возможно наибольшее падение цен на жилье уже в течение ближайшего года – и на сколько именно.

Данные получились такие.

До 30-35 тысяч руб./кв. метр: Гольяново, Метрогородок, Бусиново, ближайший к МКАДу конец Ярославского шоссе, Западное Бирюлево, Капотня, Курьяново, Карачарово.

До 50-60 тысяч руб./кв.м.: Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево.

До 75-85 тысяч руб./кв.м.: Южное Бутово, Южное Чертаново, Восточное Бирюлево, Царицыно, Печатники, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северное Измайлово, Ховрино, Бескудниково.

Исследователи считают, что их прогнозы оправдаются с тем большей вероятностью, если из-за кризиса столичные власти не смогут выделять достаточно средств на окультуривание непрестижных столичных окраин – в частности, решать накопившиеся там транспортные и инфраструктурные проблемы.

- Знаете, есть такая еврейская мудрость: пусть дорога у моего дома будет самой разбитой и пусть по ней никто не ездит, - прокомментировал новое исследование вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Покупатели жилья в Москве неоднородны по своему составу, а у разных социальных слоев разные интересы и признаки качественности для них разные. Мне кажется, слишком смело утверждать, что цена квадратного метра снизится до какого-то конкретного уровня. Однако у исследования есть большой плюс – оно позволяет потребителю посмотреть на рынок столичного жилья не с привычной точки зрения «бери, что дают».

Елена Аракелян