Цены на жилье в столице достигли дна?

Прогнозы экспертов на счет будущего московского рынка недвижимости расходятся.

Итоги марта: квартиры дешевеют в рублях

Март для рынка жилья – месяц знаковый. С началом весны обычно “просыпается” большинство потенциальных покупателей квартир. Кстати, согласно первоначальным кризисным прогнозам, на март-апрель должен был прийтись период ценового дна. То есть стоимость столичного квадратного метра, как предполагалось, к этому времени уже должна была упасть достаточно, чтобы дальше стабилизироваться или даже начать расти.

И что же?

В марте цены на квадратные метры стали падать не только в долларах, но и в рублях. Нельзя сказать, что бы это подешевение было очень ощутимым, но с 175 тыс. рублей до уровня ниже 150 тыс. рублей столичный квадрат просел (данные metrinfo.ru). До этого рублевые цены, строго говоря, топтались на месте. А рассказы о снижении стоимости квартир – в долларах - у простого обывателя с рублевой зарплатой вызывали скорее недоумение: ведь получалось, что цены на квартиры падали примерно на столько же, на сколько и рубль.

Аналитики, однако, именно долларовые цены считают “реальными”. А эти цены, хотя в целом за март и упали на 8% (данные “Индикаторов рынка недвижимости”), в последние недели стали снижаться уже как-то не активно – на невнятные 0,7 – 0,8%. Кроме того, практически перестало падать в цене самое дешевое жилье (хрущевки, старые панельки), за счет которого в первую очередь и набирались проценты в минус в среднем по городу.

На основании этого многие эксперты, а тем более риэлторы и строители, заговорили о стабилизации.
- Теперь моей зарплаты хватит аж на четверть квадратного метра!

Будет ли второе дно?

Об особенностях статистики, касающейся московского рынка недвижимости, можно говорить много. Разные центры, а тем более аналитические отделы риэлторских компаний, так и не сошлись во мнениях, на сколько же в целом упали цены на столичное жилье с начала кризиса. Называются самые разные цифры – от 25% до потрясающих воображение 50-55% (интересно, где продаются такие квартиры?). Большинство обозревателей, однако, более-менее сходится во мнении, что сейчас средняя цена столичного квадрата в долларах приблизилась к почти забытому рубежу в $4000 - 4500.

Выводы из этого обстоятельства делаются разные, прямо-таки противоположные.

Версия 1. Все, что могло подешеветь на рынке столичного жилья, уже, подешевело. Дальше возможна только небольшая корректировка.

По прикидкам аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” (irn.ru), квадрат может скинуть еще с сотню долларов, а потом – после майских праздников или даже ближе к лету – рынок окончательно успокоится (хотя в известном смысле там и так спокойнее некуда – сделок почти нет) на рубеже примерно в $4000.

Существует и более радикальное мнение: вниз все еще идут цены предложения (то есть почем квартира выставлена на продажу), а вот цены реальных сделок уже достигли дна и уменьшаться не будут. Основываясь на этом, представитель одной из крупнейших риэлторских компаний Москвы даже сделал категорическое заявление: в следующие полгода все рассказы о снижении цен будут заведомо дезинформацией потребителей. (Знакомые слова. Застройщики вот тоже любят поговорить о том, что в отсутствии покупателей виновата не экономическая ситуация, а журналисты.)

Предполагается, что за периодом стабилизации вероятен новый рост цен. Поскольку новые стройки в большинстве своем заморожены, и через какое-то время это вызовет дефицит квартир. Да и покупатели, отложившие сделки в ожидании грядущего подешевения, слишком долго ждать не будут.

Правда, прогнозы на счет грядущего подорожания, исходящие не от застройщиков и риэлторов, становятся все более осторожными. Скажем, если по осени руководитель IRN.RU Олег Репченко считал, что новая волна роста цен начнется в первые месяцы 2010 года, то сейчас аналитики этого центра на счет столь долгосрочного будущего высказываются достаточно неопределенно: после стабилизации, которая займет не меньше полугода, может, жилье подорожает, а может, и подешевеет.

Версия 2. Кризис не закончился, и нынешнее дно не последнее.

Сторонники этой версии напоминают о том, что покупатель не просто выжидает дна, а у большинства банально нет денег и перспективы на будущее не вполне внятные.

- С точки зрения технического анализа (используется при изучении ценовых тенденций) цены на московскую недвижимость приближаются к уровню, где они могут сделать передышку. Может создаться иллюзия, что дно достигнуто, рынок свое отпадал. Стоимость жилья даже может незначительно подпрыгнуть вверх. Но спустя какое-то время падение цен вновь захлестнет рынок, - говорит Александр Анохин, ведущий аналитик поисковика недвижимости domdot.ru.

Иными словами, речь идет о возможности второго дна: после стабилизации начнется не повышение цен на жилье, а новое понижение. Такое развитие событий тем более вероятно, если кризис будет углубляться и последует новая волна девальвации рубля.

Советы покупателям

Не забывайте просить скидку!

В какой валюте цены ни считай, а с начала кризиса ситуация остается неизменной: для реального покупателя значение имеет не только (а зачастую даже – не столько) цена, сколько размер скидки, на которую готов пойти продавец. По утверждению риэлторов, сейчас на вторичном рынке она в среднем составляет до 15%. Проще всего выторговать дискаунт в таких случаях:

- квартира находится дальше, чем в 10 минутах ходьбы от метро,

- это пятиэтажка или девятиэтажка постройки 60-70 годов в отдаленном районе,

- давно не делался ремонт,

- квартира многокомнатная (больше трех комнат) –такие сейчас пользуются наименьшим спросом,

- продавец уже давно не может сбыть с рук свое жилище,

- вы готовы расплатиться прямо завтра, без всяких рассрочек.

А в этих ситуациях на скидку больше 2-3% лучше не рассчитывать:

- квартира стоимостью до 200 тыс. долларов в удобном месте, пусть и в спальном районе или даже в Подмосковье, - это «хиты» спроса,

- сталинки, «цековские», «совминовские» дома в Центральном округе.

А в это время

Нет денег на квартиру - купите комнату

- Спрос на комнаты остается стабильным, - сообщила нам генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом» Ольга Петровицкая. У кого-то подрастают дети, кто-то разводится, и жилье нужно делить. А стандартную двушку в Москве без доплаты сейчас можно разменять только на две комнаты либо в лучшем случае на однушку и комнату.

Эксперты советуют переориентироваться на приобретение комнат также тем, кто планировал покупать квартиру, но из-за снижения доходов в связи с кризисом не может взять ипотечный кредит на «целое» жилье.

- Если позволяют средства, то имеет смысл вложить их в комнату - пусть это будет для вас стартом, основой для улучшения жилищных условий в будущем, - говорит Ольга Петровицкая. - Так вы потратите деньги гораздо продуктивнее, чем отдавая их «чужому дяде» за аренду.

Еще один экономный вариант - покупка доли в праве собственности на квартиру. Такое приобретение обойдется в среднем на 15 - 20 процентов дешевле, чем отдельная комната. Однако в придачу покупатель рискует получить немало хлопот, в первую очередь разбирательства и споры с соседями при попытке выделить жилплощадь, соответствующую приобретенной доле в праве собственности (подробности - в «Вашем доме» 24.06.2008, 15.07.2008 и на сайте kp.ru).

Совет: наименее рискованный вариант - покупка доли в праве собственности, когда есть гарантия получить комнату при разделе квартиры «в натуре». Речь идет о приобретении одной второй доли в двушке, одной третьей доли в трешке и т. д. Это гораздо менее проблематичные варианты, чем, скажем, половина доли в однушке или одна четверть доли в трехкомнатной квартире.

Цифры

По данным АН «Новый дом», на начало апреля комнаты площадью 10 - 12 кв. м в типовых панельных домах продаются по таким ценам:

+ в пределах Кольцевой линии метро - порядка 3 - 3,5 млн. руб.;

+ 4 - 5 станций метро от кольца метро - 2,5 - 3,2 млн. руб.;

+ конечные станции метро, спальные районы - от 1,8 млн. руб.

Елена Аракелян, Анна Добрюха

Дата публикации: 10:37 09 апреля 2009

Источник: bpn.ru