«Миэль» не сошелся с налоговой в оценке

Налоговая инспекция продолжает взыскания с крупных московских риэлтерских компаний. На этот раз инспекция доначислила 200,5 миллиона рублей налогов ЗАО «Миэль-недвижимость» (входит в холдинг "Миэль"). 8 апреля холдинг официально аргументировал свою позицию, а петербургские риэлторы с интересом наблюдают за развитием событий, полагая, впрочем, что их это никак не коснется.

По мнению налогового органа, в компании цены сделок на квартиры в строящихся домах за тот период были ниже рыночных, что привело к уменьшению налогооблагаемой базы. Холдинг «Миэль» посчитал это требование необоснованным и оспорил решение налоговой в арбитражном суде.

Московский опыт

В этом, как и в предыдущем случаем с ЗАО МИАН, налоговики придрались к схемам, по которым компании продавали квартиры в самостоятельно построенных домах. Петербургским риэлторам это не грозит, считают участники рынка: в большинстве своем они не увлекались инвестициями в первичный рынок и не использовали серые схемы, которые сейчас «на карандаше» у налоговой.

Налоговая инспекция, ранее проверявшая ЗАО МИАН, предъявила претензии к ЗАО «Миэль-недвижимость», пишет «Коммерсантъ». Основную часть из 200,5 миллиона рублей претензий составляет сумма налога на прибыль. Налоговики посчитали, что цены, по которым компания реализовывала права на квартиры, были существенно ниже рыночных, что позволяло занижать базу по налогу на прибыль. Всего по мнению налоговой в 2006 году с применением схем уклонения от налогов было совершено примерно 450 сделок. В ходе проверки мытари выявили, что в ряде случаев квартиры продавались по заниженным ценам. Например, в одно и то же время в одном и том же доме на одном этаже одинаковые квартиры одинаковой площади были проданы одному клиенту по 40 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а другому - по 70 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Налоговики также обратили внимание на то, что цена различалась даже в разных договорах, заключенных с одним и тем же клиентом по поводу одной квартиры. Происходило это так: сначала одна компания холдинга заключала с гражданином договор бронирования строящейся квартиры, не допускающий ее повторной продажи. В этом договоре указывалась более высокая цена, которая, по мнению налоговиков, соответствовала рыночной. Затем клиент заключал уже с самим ЗАО «Миэль-недвижимость» договор соинвестирования или предварительный договор купли-продажи, цена в котором была существенно ниже. Какую именно цену платил клиент, представители сторон в суде не объясняли. Но на сумму разницы между ценами инспекция доначислила налог на прибыль.
Ответный шаг

В холдинге «Миэль» не отрицают факт доначисления налогов. «Компания уже оспаривает решение налоговой инспекции в суде», - заявила Юлия Абашина, руководитель пресс-службы. В официальном заявлении компания так объясняет свою позицию: «Для определения рыночной стоимости реализованных квартир, ответчик привлек компанию-оценщика, чей отчет вызвал недоверие юристов «Миэль». Согласно отчету, стоимость квартир в недостроенном доме определяется, исходя из рыночной стоимости квартир на вторичном рынке. Хотя известно, что стоимость квартиры в готовом и обжитом доме всегда выше, чем в новостройке. Кроме того, квартиры оценивались только исходя из количества комнат и месторасположения дома, без учета многочисленных индивидуальных характеристик, которые в значительной степени определяют конечную стоимость объекта. Стоимость аналогичных по площади квартир в одном доме может различаться на 15-20% в зависимости от планировочного решения, этажа, вида из окна и т.п.

Кроме того, очевидно, что на разных стадиях строительства цена продажи изменяется. Квартира, проданная на нулевом цикле, будет существенно дешевле аналогичной, реализованной, когда дом уже был под крышей. Таким образом, в одном налоговом периоде одинаковые квартиры могут быть проданы по разным ценам, поскольку находятся в разной степени готовности». Так по данным «Аналитического консалтингового центра «Миэль» за период с 01.01 по 31.12.2006 года цены на новостройки Москвы выросли на 104%, а на квартиры в новостройках Подмосковья на 93,8%.

Компания делится успешным опытом борьбы с налоговиками: «Последний раз «Миэль» обращался в суд с иском к налоговой инспекции в 1998 году. Тогда компания выиграла процесс – все налоговые претензии к компании были отклонены и налоговые службы были вынуждены вернуть компании значительную сумму».

Творческий подход

Петербургским риэлторам такие неприятности не грозят, считают сами риэлторы. В большинстве своем они не увлекались инвестициями в первичный рынок и, соответственно, не использовали «серые» схемы, которые сейчас «на карандаше» у налоговой. «У нас компаний, которые смешивают риэлтерский и строительный бизнес, можно по пальцам пересчитать. Так что это не наш случай», - уверен Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость». С ним согласен Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»: «Это московская ситуация. В Петербурге агентства не берут на себя такие функции. У нас риэлтор выполняет исключительно посреднические услуги и за это получает свое вознаграждение. В Москве же основные деньги приносит именно оказание дополнительных услуг, в том числе за счет эксклюзивного представления застройщика и операций, связанных с налоговой оптимизацией. Кроме того, Москва более дорогой город, и этот факт зачастую подталкивает компании к «творческому» подходу при установлении цены».

Один из немногих многопрофильных холдингов, который занимается и риэлтерским, и строительным бизнесом, - Setl Group. Но и там налоговой не боятся. «АН «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) реализует квартиры в строящихся домах Setl City. Последняя работает на всех строящихся объектах по 214 ФЗ, согласно которому с покупателями заключается договор долевого участия, подлежащий обязательной регистрации в ФРС. Поэтому в данном случае применение никаких серых схем невозможно», - заверяет Илья Еременко, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».

Павел Никифоров

Дата публикации: 10:52 09 апреля 2009

Источник: bpn.ru