Есть стабилизация! Но - колебательная

Нет сегодня более увлекательного занятия, чем всеобщее стремление нащупать «дно» кризиса. Желательно, ножкой. «Дно» ищется как во времени — от наступившего второго квартала этого года до неизвестного квартала 2012-го, так и в его эквиваленте — деньгах. Скажем, на рынке недвижимости Москвы «дном» называется средняя цена квадратного метра от двух до четырех тысяч долларов. Хуже того, неизвестно, как долго мы будем «путешествовать по дну». Некоторые специалисты рынка, например, один из самых уважаемых, который полтора года назад уверенно предсказывал: «Цены вырастут вдвое за год — с весны 2008 года по весну 2009 года» и «рост продолжится еще 10–15 лет», сегодня подхватили фразу высокопоставленного чиновника о том, что «цены не будут расти 7-10 лет».

КДО daily задала своим экспертам вопросы «попроще».

КДО daily: Что, какие факторы, работают на остановку падения цен в ближайшей перспективе, скажем, в 2-3 месяца? Какие факторы работают на дальнейшее снижение? Какая планка может стать «последним рубежом»? В прогнозируемых обстоятельствах, разумеется. Далее. На чем, на каких постоянных величинах или общепризнанных последствиях кризиса могут быть основаны такие прогнозы, согласно которым цены не будут расти 7-10 лет?

Но начнем с первой группы вопросов. И важнейший фактор, работающий на остановку падения цен везде и всегда известен — рост активности на рынке. Он есть?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Действительно, по публичным заявлениям некоторых агентств, в марте к ним стали чаще обращаться продавцы квартир. При этом по непубличным данным, авансов и сделок в марте было меньше, чем в феврале. Это говорит о продолжающемся сокращении спроса. Все симптомы снижения налицо. При этом причина временной остановки цен в марте, по данным irn.ru, может быть проста — неуверенное поведение доллара. Значительная часть продавцов продолжает ориентироваться на валюту, и такие скачки сбивают их с толку.

Продавцы решили повременить с дальнейшим снижением. Если бы существовал реальный спрос, можно было бы ждать его реакции даже на временную остановку, но поскольку спроса нет, то эту остановку нельзя рассматривать как стабилизацию. Цены на жилье в Москве будут и дальше снижаться, пока не появится спрос.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: По нашим данным, за 4 квартал 2008 года количество обращений сократилось на 2/3, а за год — более чем в 5 раз. Однако в 1 квартале 2009 года покупательская активность начала повышаться и в целом за квартал — март к декабрю — выросла на 9%.

Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: На наш взгляд в ближайшие месяцы на рынке жилья для рублевых цен будет характерна колебательная стабилизация, чему будет способствовать главным образом растущий интерес со стороны покупателей. Он разноплановый и отмечается многими агентствами и экспертами рынка.

Андрей Ситарский, директор финансового управления девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: По сути, такова любая стабилизация на первом этапе. Основными факторами, обуславливающими снижение темпов падения цен на недвижимость, можно назвать стабилизацию курса рубля и цен на нефть, а также рост национального фондового рынка в марте. Все это стало для некоторой части покупателей сигналом для вывода о достижении рынком дна и привело к активизации спроса, пускай и незначительной. Если экономическая ситуация в стране будет ухудшаться, стоимость барреля опять пойдет вниз, рубль продолжит девальвироваться, покупатели опять затаятся и будут ждать нового локального минимума.

Наталья Бланкова: Остановка падения цен и оживление спроса на рынке влияют друг на друга и обратной связью. Покупатели стали интересоваться проектами и условиями продаж, посещают площадки.

КДО daily: Это может означать, например, то, что мелкие инвесторы «вышли на разведку». Я не спрашиваю абсолютных цифр количества сделок — это коммерческая тайна любой компании. Но растет ли количество сделок?

Наталья Бланкова: Именно это я имела в виду, когда говорила о росте покупательской активности.

Владислав Луцков: Немаловажным фактором в пользу этого стала существенная девальвация национальной валюты, что привело к значительному снижению ценового уровня в долларовом эквиваленте, что делает цены на жилье более доступными.

Наталья Бланкова: Действительно, в долларах в 1 квартале 2009 года средний уровень цен сократился на 7,4% по отношению к 4 кварталу 2008 года. В рублях же за 1 квартал текущего года цены выросли на 15,1% по отношению к 4 кварталу прошлого года и, между прочим, на 59% по отношению к 1 кварталу 2008 года.

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Количество сделок растет. На рынок постепенно, но выходит отложенный спрос. Свидетельство тому — увеличение продаж новостроек. В марте реализация жилья в компании выросла в два раза.

Примечательно, что в отличие от зимних месяцев в первый месяц весны повысился интерес к квартирам площадью от 100 кв. м и более. Доллар ослабевает, долгосрочного оптимизма на фондовом рынке также не наблюдается, люди возобновили поиск оптимальных инвестиционных инструментов, и многие отдают предпочтение недвижимости.

Другим фактором, который будет влиять на рост цен, служит замораживание части новых проектов на стадии эскизного и рабочего проектирования. В связи со сложностями их вывода в реализацию в перспективе ожидается снижение предложения на первичном рынке, что будет весьма значимо в московском регионе, где в 2008 году и так существенно сократился объем сдаваемого жилья.

КДО daily: Цены продолжают падать, но покупательская активность уже начала расти?

Наталья Бланкова: Учтите, что если в декабре долларовые цены снизились на 7% по отношению к ноябрю, а в январе на 4,5% по отношению к декабрю, то в феврале и марте среднее снижение цен не превышает 2% в месяц. Это в условиях текущей финансовой нестабильности уже положительно. Об апрельском изменении цен мы узнаем только в мае. Некоторые предпочитают действовать уже сегодня. Да, на дальнейшее снижение цен работает постоянное снижение платежеспособного спроса, снижение доходов, растущая безработица. О стабильности и росте рынка недвижимости можно будет говорить лишь тогда, когда общая экономическая ситуация в стране пойдет на улучшение.

Именно тогда спрос будет повышаться постоянно и сложатся все условия уже для роста цен, и в первую очередь повлияет сложившийся дефицит новых качественных проектов. Ведь количество предложений на рынке новостроек постоянно сокращается с 2005 года, а кризис сократил и без того не большое количество объектов.

КДО daily: О! Родной закон №214-ФЗ о долевом строительстве вон когда еще начал на кризис работать...

Илья Шкоп: Тем более что это — снижение платежеспособного спроса, растущая безработица — факторы, как бы это помягче сказать, не абсолютные. Не важно, что 95% населения все равно не смогут купить жилье. Потому что все прошлые годы для роста цен хватало тех денег, что есть у остальных 5% населения. К сожалению.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»:

Пессимистичные прогнозы относительно дальнейшего падения цен на московском рынке недвижимости, как правило, обосновываются ситуацией на рынке недвижимости США. Действительно, снижение в некоторых штатах США цен на недвижимость на 50% не стало толчком для возвращения покупателей на рынок. Но, сравнивая рынок недвижимости России и США, эксперты забывают учесть тот факт, что уровень обеспеченности жильем в Америке в несколько раз превышает российские показатели. В то время как в США пустуют уже давно готовые жилые комплексы, в России непроданных квартир в заселенных домах очень мало. В СМИ некоторые аналитики преувеличивают размер уже произошедшего снижения цен в Москве.

Нашумевшее падение цен в 40% наблюдалось лишь в нескольких объектах, находящихся на «бумажной» стадии реализации. Понятное дело, что подобный дисконт — это попытка хоть как-то стимулировать спрос и «запустить» стройку, в условиях, когда потенциальные клиенты не видят положительной динамики строительства и опасаются пополнить список «обманутых дольщиков».

КДО daily: Так, где он — «последний рубеж обороны цен»? Ну, очень не хочется рассуждать о глубине «дна».

Сергей Лушкин: Он хорошо известен. Никто не отменял такое понятие как «себестоимость», ниже которой застройщики не станут продавать объекты. Уменьшение отпускных цен производителей бетона и металла незначительно сказалось на себестоимости строительства, поскольку основные затраты при реализации проекта приходятся на подготовку и согласование разрешительной документации, оформление прав на земельный участок, обременения, выполнение технических условий для подключения объекта к сетям, а также на строительно-монтажные работы.

КДО daily: Из перечисленного теоретически компания-застройщик имеет возможность снизить только затраты на СМР. Что это даст?

Сергей Лушкин: Доля стройматериалов в общих затратах на строительно-монтажные работы составляет около 35%, в конечной себестоимости объекта — около 15%, что при изменении цен на стройматериалы незначительно отражается на конечной стоимости объекта. Если же девелопер пошел на заметное снижение стоимости квадратного для возможности финансировать строительство, то, продав часть квартир по низкой цене, и, получив достаточное количество средств для «выживания» и продолжения деятельности, он, этого следует ожидать, «заморозит» продажи до «лучших времен» с целью компенсировать недополученную прибыль и восстановить рентабельность проекта.

КДО daily: То есть, насколько сегодня цены «прогнутся» в сторону себестоимости, даже к ней не прикоснувшись, настолько завтра «выгнутся»? Неужели все? Предел?

Сергей Лядов: Возможно, себестоимость строительства еще незначительно снизится. Но говорить о расчетах по изменению этого показателя можно будет только в конце года. Однако уже сегодня очевидно, что уменьшение строительных затрат, даже если оно произойдет, не отразится на конечной цене квадратного метра жилья. К перечисленным коллегой факторам формирования себестоимости я бы добавил стоимость финансирования, которая за прошедшие полгода существенно выросла. И то, что не до конца понятны последствия перехода отрасли на принципы саморегулирования.

КДО daily: Все-таки трудно избавиться от ощущения, что между себестоимостью, не строительной, инвестиционной, и разумной нормой прибыли как-то затерялись никак не меньше тысячи или тысячи пятисот долларов на квадратный метр.

Илья Шкоп: Вы, очевидно, хорошо знакомы со всеми составляющими инвестиционной себестоимости?

Сергей Лядов: «Ценовой рубеж» у каждого объекта свой. Он определяется комплексом факторов: рентабельностью проекта, конкурентным окружением...

КДО daily: И если я вздумаю продавать чуть ниже, чем вокруг, ко мне придут товарищи из налоговой и спросят, на каком основании я снижаю налогооблагаемую базу?

Сергей Лядов: Продолжим. Определяется финансовой устойчивостью застройщика, необходимостью, или ее отсутствием, платить по кредитам. Снижение цен, если и возможно, то лишь в рамках маркетинговых акций компаний, которые, как правило, распространяются на ограниченный круг квартир и носят кратковременный характер.

КДО daily: Тогда по поводу прогнозов с прицелом на 7-10 лет.

Андрей Ситарский: Данные прогнозы могут быть основаны на понимании того, что для бурного роста цен на недвижимость в ближайшие годы нет предпосылок. Во всяком случае, сегодня они не просматриваются. Для роста необходим устойчивый спрос, но его сейчас некому обеспечивать.

Спекулятивные сделки, подогревавшие рынок последние годы и доходившие, по разным оценкам, до 70% объемов рынка, прекратились. Большому количеству покупателей квартир для собственного проживания тоже неоткуда взяться — кругом все теряют работу, мирятся с понижениями зарплаты и, в целом, готовятся к худшему. Да, через некоторое время рынок достигнет дна, но не стоит ожидать, что после этого произойдет «отскок» и за пару лет цены вернутся на докризисный уровень. Сколько мы будем идти по этому дну, и под каким углом к поверхности, предсказать сейчас не возьмется никто.

Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба»: Такие прогнозы не имеют смысла, поскольку ситуация на рынке недвижимости и в строительной индустрии напрямую зависит от состояния экономики страны. Поэтому долгосрочные и даже среднесрочные прогнозы развития рынка недвижимости во многом должны базироваться на прогнозных экономических показателях. К сожалению, перспективы экономической ситуации далее 1 года не могут обрисовать не только профильные отраслевые аналитики, но и специализированные учреждения, занимающиеся макроэкономическим прогнозированием.

КДО daily: Какие, например? На чьи прерогативы покушаемся?

Светлана Земцова: Сейчас. В целом можно сказать, что состояние экспортно-ориентированной сырьевой российской экономики целиком и полностью зависит от конъюнктуры на международных рынках. Основной фактор изменения цен на рынке недвижимости городских территорий, который характеризуется хронической ограниченностью и недостатком предложения, носит преимущественно монетарный характер. Таким образом, говоря о ценовом прогнозе на рынке недвижимости на 7-10 лет вперед, аналитик тем самым утверждает о наличии у него прогнозов по международным рынкам экспортируемого Россией сырья, оттоку/ притоку капитала, сальдо торгового и платежного балансов страны на аналогичный период. Такой горизонт планирования макроэкономических показателей отсутствует не только в различных организациях России, которые занимаются планированием, но и у ведущих мировых инвестбанков и таких международных институтов, как МВФ и Всемирный Банк.
Что качается дисбалансов объема спроса и предложения, то они влияют лишь на локальную динамику изменения цен, то есть воздействуют на них на небольших временных интервалах, как правило, от одного до двух лет.

Наталья Бланкова: Маловероятно, что цены не будут расти 7-10 лет. Во-первых, инфляцию в нашей стране никто не отменял, во-вторых, дефицит предложения на фоне растущего послекризисного спроса вызовет очередную волну роста цен. На рынке уже давно сформировался отложенный спрос и с ростом благосостояния граждан интерес к жилой недвижимости возрастет, а объем предложения вряд ли восстановиться в ближайшие 3-4 года хотя бы до показателей первой половины 2008 года.

Илья Шкоп: Такие прогнозы могут быть построены на модели, в которой Россия не будет развивать экономику те же 7-10 лет. А это глупость. Даже если Россия засядет в кризисе еще на пару лет, то после спада будет подъем. А подъем экономики — это рост спроса на все! Если же говорить конкретнее, то я ожидаю, что в 2010 году кризиса в РФ уже не будет. Соответственно появится, и начнет расти спрос на самое дешевое на тот момент жилье и аренду офисов. Для Москвы — это жилье и офисы в районе МКАД и ближайшее Подмосковье.

Сергей Лушкин: Такой комментарий: «Тезис о том, что цены на недвижимость не будут расти в течение 7-10 лет, оставлю без комментария» — принимается?

Альберт Акопян

Дата публикации: 14:25 09 апреля 2009

Источник: bpn.ru