Можно ли договориться с банком?

Советы заемщикам, которых не коснулась государственная программа.

Не все заемщики, испытывающие финансовые трудности, могут воспользоваться отсрочками в погашении ипотечного кредита в рамках государственной программы. Поэтому если платить по ипотеке становится сложно, выход у них один – обращаться в банк.

Обобщим все схемы

Реально ли в трудную минуту договориться с банком? Какие схемы реструктуризации кредитов существуют? Банки заявляют об индивидуальном принятии решения по каждому заемщику. Наш эксперт – директор департамента кредитования одной из брокерских компаний Татьяна Микеева обобщает все схемы, применяемые в таких случаях банкирами.

Отсрочка по выплате основного долга. Отсрочка на 6–12 месяцев по выплате основного долга, предоставляемая банком, – самая популярная мера среди банкиров. Заемщики в течение оговоренного срока (срок, условия и новый график погашения кредита фиксируются в дополнительном соглашении к кредитному договору) выплачивают лишь проценты по ипотеке. А размер основного долга кредита за данный срок распределяется далее на оставшиеся месяцы.

Однако в данном случае представителями банка могут быть увеличены процентная ставка и срок кредитования. Эта схема мало что изменит в финансовом положении тех клиентов, которые получили кредит недавно и погашают его аннуитетными платежами. Ведь первые годы погашения ипотеки по этой схеме заемщик выплачивает в основном банковские проценты.

Несколько месяцев совсем не платить. Банк способен посочувствовать плачевному положению заемщика. Внесение ежемесячного платежа может быть приостановлено на 3–6 месяцев. Банк идет на этот шаг, если у заемщика существенно изменились доходы. Например, с 35000 рублей до 8300. Далее будет изменен график погашения и увеличен размер ежемесячного платежа (или увеличен срок кредита), если позволяют условия кредитования и возраст заемщика.

Увеличение срока кредита. Это довольно интересная мера реструктуризации долга для банка. С точки зрения получения прибыли, чем больше срок кредита, тем больше процентов в итоге получит банк. В то же время увеличение срока кредитования может быть полезно и для заемщика, ведь ежемесячный платеж при этом снижается.

Например, при сумме кредита в $100 000 сроком на 10 лет под 13 процентов в долларах ежемесячный платеж равен $1493. При сроке кредита 20 лет он равен $1172. Экономия – $321. Платеж уменьшается на 20 процентов. Правда, данный способ реструктуризации скорее подходит молодым заемщикам, т. к. ограничением по сроку является возраст. Как правило, кредит должен быть погашен к моменту наступления пенсионного возраста клиента. Иногда банк выдвигает требование погасить кредит до наступления пенсионного возраста созаемщиков.

Изменение схемы начисления процентов. В мировой практике используется не менее десятка видов процентных ставок и способов начисления процентов по кредитам. Однако российские банки применяли лишь два способа расчета с клиентами – аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. А поскольку процентные ставки были на порядок ниже по дифференцированным платежам, то ряд заемщиков оформил кредиты со способом погашения именно по этой схеме.

Выбор схемы погашения кредита дифференцированными платежами был связан еще и с тем, что разница на экономии по переплате за весь срок кредита доходила до 25–30 процентов. Но здесь есть один нюанс: дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

Изменение схемы начисления процентов – самый простой и понятный путь реструктуризации кредита для банка, а для клиента – возможность значительно уменьшить ежемесячные выплаты. Например, при сумме кредита в $100 000 сроком на 10 лет под 13 процентов в долларах дифференцированный ежемесячный платеж равен $1938, а аннуитетный – $1493. Экономия – $445.

Изменение валюты кредита. Еще одна схема реструктуризации ипотечного долга – изменение валюты кредита: доллара или евро на рубль. Банками были разработаны программы рефинансирования. Предлагалось перевести действующую валютную ипотеку в рублевую (чтобы валюта кредита соответствовала валюте доходов заемщика). Цель благая: избежать колебаний валютных курсов и снизить риски заемщика.

Предлагалось также зафиксировать ежемесячный платеж в рублях. Но при первом простом расчете сразу стало понятно, что данная мера невыгодна. Весь нюанс заключался в конвертации. Стало понятно, что дешевле продолжать платить кредит в валюте, чем переводить его в рубли. Даже при том, что уже ежемесячные выплаты по действующему валютному кредиту выросли как минимум в 1,5–2 раза. Причем зарплаты вряд ли у кого-то из заемщиков выросли в ту же сторону и в той же пропорции.

Не в пользу этого способа реструктуризации долга говорят и технологии конвертации. Фактически при изменении валюты кредита заемщику придется пройти через оформление новой ипотечной сделки с соответствующими дополнительными расходами.

Сам себе продавец

Жизненные ситуации бывают разные. Иногда заемщика не спасает даже реструктуризация долга. Тогда квартиру придется продавать. К продаже ипотечной квартиры тоже можно подойти по-разному.

Самый невыгодный путь для заемщика – продажа по ликвидационной стоимости. Согласно Закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кредитор может компенсировать свои убытки за счет реализации имущества должника. Реализация этого имущества должна проходить на аукционе. Поэтому когда реализацией квартиры занимается банк, квартира выставляется на аукцион и продается по ликвидационной стоимости. Т. е. это та стоимость, по которой квартира может быть продана тогда, когда продажа носит вынужденный характер. Ликвидационная стоимость обычно составляет до 70 процентов от оценочной стоимости залога.

Реализацией имущества с согласия банка заемщик может заниматься и самостоятельно. Если ему удастся продать залог выгодно, то больших потерь при расторжении кредитного договора он не понесет. Ведь в таком случае все ранее выплаченные по кредиту деньги возвратятся к нему почти в полном объеме (за исключением ссудных процентов). Одобрение банка в сделке купли-продажи необходимо лишь для того, чтобы залог не продавался по заниженной цене.

Наталья Агафонова

Дата публикации: 11:59 10 апреля 2009

Источник: bpn.ru