Векселя на новостройку: чем они угрожают покупателю жилья

Одной из довольно часто используемых схем при продаже новостроек является т.н. «вексельная». Сейчас ее популярность несколько поубавилась, а вот в конце 90-х и в первые годы нынешнего десятилетия она была очень распространенной. Что это за зверь такой – вексель, что он делает на рынке недвижимости и не опасен ли покупателям – на все эти вопросы искал ответы корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

«У меня в голове опилки, длинные слова меня только огорчают», - говорил любимый детьми (и не только ими) Винни-Пух. Что ж, он мог себе это позволить – не понимать длинные и чересчур мудреные слова. Покупателям недвижимости (и «первички» в частности) такая роскошь недостижима – в предлагаемых им договорах часто написано много странного и непонятного. Приходится разбираться.

В чем заключается схема

Для начала – как обычно, разбираемся с терминами. «Вексель – это именная ценная бумага, письменное долговое обязательство строго установленной законом формы, выдаваемое заемщиком (векселедателем) кредитору (векселедержателю), - говорит Анастасия Зикрянь, ведущий специалист юридического управления финансово-строительной корпорации «Лидер». – Вексель дает векселедержателю право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку указанной в нем суммы денег – об этом говорится в главе 7 Гражданского кодекса РФ».

Иными словами (если немного «перевести» с юридического языка на общегражданский), вексель – это обязательство заплатить в определенный момент времени определенную сумму денег. На первый взгляд, не очень понятно, какое отношение все это имеет к рынку новостроек. Но – не будем торопиться. «Смысл схемы состоит в том, что продавец передает покупателю вексель на сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры, - разъясняет Анастасия Зикрянь. – А когда в будущем подойдет срок погашения векселя, он будет обменен на квартиру».

Застройщику оно выгоднее

Сложно и мудрено – и это мягко говоря. Но звезды, как мы знаем, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. Зачем застройщики придумали такую схему? Ответ прост и циничен – чтобы ни за что не отвечать! «Застройщик не несет по этому договору никаких обязательств, - категоричен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – Вексель не имеет никакого отношения к покупке квартиры в новостройке. Это мнимая сделка».

Как отмечает эксперт, схема крайне ненадежна для покупателя. В договоре указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. «Юридически к квартире этот документ никакого отношения не имеет. В момент погашения векселя компания может просто выплатить деньги, и никакой суд не обяжет ее предоставить квартиру. Таким образом, эта схема является не более чем договором под честное слово продавца, никаких иных гарантий получения квартиры у покупателя нет», - подводит итог Дмитрий Таганов.

«Вероятность того, что покупателю удастся доказать в суде, что под предоставлением денежных средств застройщику подразумевалось получение квартиры – нулевая, - полностью соглашается Анастасия Зикрянь (корпорация «Лидер»). – Во всех оформленных сторонами документы будут красоваться только циферки, обозначающие сумму денежных средств и сроки их предоставления и возврата векселедержателю. Ни о какой квартире там и речи нет».

Вексель против налоговой инспекции

Изначально (до 2005 года) вексельная схема использовалась застройщиками в основном для того, чтобы прятать свои финансовые потоки от налоговых органов. В игру под названием «два пишем, семь на ум пошло» тогда играли все – и не только на рынке недвижимости. Продавцы в магазинах старались не пробивать чеки, любые мало-мальски значительные расчеты между физическими и юридическими лицами проводились чемоданами наличных – и все с единственной целью: не оставить следов.

На вторичном рынке недвижимости продавцы радостно писали в договорах цену «по БТИ». Стоит ли удивляться, что и «первичники» решили, что они не рыжие – и стали использовать векселя, причем на суммы, существенно меньшие, чем квартира стоила в действительности.

Автору известен случай, когда в 1999 году при покупке новостройки за $40 тысяч покупателям было предложено подписать вексельное соглашение на сумму меньше 400 тысяч руб. Вспомнив тогдашний курс доллара (порядка 25 руб.) и произведя элементарные математические действия, получаем, что застройщик показывал надзорным органам доход более чем в два раза меньше реального.

Покупателям, конечно, такое положение не нравилось. Тут и соучастие в налоговых нарушениях, и уже упоминавшаяся незащищенность. Застройщик элементарно мог вернуть деньги – причем даже не реально заплаченные $40 тысяч (что тоже плохо, учитывая постоянный рост цен на рынке), а записанные в договоре $15-16 тысяч. Но что покупатели могли поделать? Практически перманентное состояние нашего рынка в те годы – быстрый рост цен и значительное превышение числа желающих купить квартиры над числом этих самых квартир. В подобных условиях «волшебные» слова застройщиков «не хотите – не надо!» и «дверь у нас там!» действовали безотказно – покупатели чертыхались, но деньги доставали.

Справедливости ради стоит отметить два обстоятельства. Застройщики, хотя и имели юридическую возможность «кинуть» своих покупателей и выплатить им стоимость векселя (а квартиру продать другому – подороже), в реальности так не поступали. Во всяком случае, масштабных скандалов на эту тему автор не помнит. А, во-вторых, к началу 2000-х была придумана «защита» для покупателей: деньги, вложенные в вексель, страховались, причем на сумму, совпадавшую не с ценой векселя, а с реальной ценой квартиры. Понятно, что такая страховка не компенсировала потерь от роста цен – но хоть что-то.

Иные времена

1 апреля 2005 года стал не только очередным ежегодным «Днем дурака» со всевозможными розыгрышами и приколами. В этот день вступил в силу уже ставший знаменитым «Закон о дольщиках» (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»). О нем писали несметное количество раз – этот закон, в частности, облагает застройщиков огромным количеством ограничений. Соответственно, у продавцов первички появился новый стимул использовать различные обходные схемы – чтобы не подпадать под действие данного закона. Тем более что, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, в данном случае нельзя говорить о «нарушении законодательства» - возможность расчетов векселями не противоречит действующим российским и международным законам.

Российское законодательство вообще чрезвычайно либерально – очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Продает один человек другому московскую квартиру за 990 тыс. руб. – а мы так договорились! И придраться не к чему. Так и с новостройками – их продавцы объявили, что продавать будут только так, как удобно им, а кому не нравится – могут не покупать. В результате в 2007-8 годах, по оценке Дмитрия Таганова («Инком»), на векселя и аналогичную им схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось 80-90% всех продаж новостроек.

Государство, недополучавшее налогов, пыталось с этим бороться. Постоянно появлялись и принимались различные законопроекты с названиями вроде «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», целью которых было запретить все «схемы», обязав участников процесса продавать новостройки только по правилам 214-го ФЗ – и никак иначе. И всякий раз результат оказывался предсказуемым, то есть никаким – уж чего-чего, а обходить всевозможные запреты, отыскивать в законах «лазейки» отечественные бизнесмены умеют! Положительный результат принес, как ни парадоксально это звучит, кризис (это, вероятно, вообще единственный пример его позитивного влияния на рынок недвижимости) – борясь за сильно поредевших покупателей, застройщики были вынуждены придумывать для них различные «завлекалочки». В том числе объявить, что все оформление у них происходит в соответствии с 214-м законом, без расчетов «под столом».

Поэтому сейчас число предложений, при которых покупателям предлагают купить вексель, радикально сократилось. Вопрос только в том, можно ли воспринимать это как добрую волю застройщиков (о чем застройщики, понятно, бесперебойно трубят), или так поступать заставили обстоятельства?

Формально, вексельная схема не является нарушением закона. Однако предложение заключить откровенно мнимую сделку само по себе подозрительно – ясно, что продавец здесь что-то скрывает или нарушает. Кстати, вовсе не факт, что налицо явная уголовщина – может статься, что резоны куда более невинные.

Например, уже многократно упоминавшийся 214-й закон позволяет привлекать деньги частных лиц только после полного оформления прав собственности или аренды на земельный участок для строительства. Может быть, у застройщика еще не выправлены все бумаги, они будут готовы только через месяц – а деньги на строительство нужны уже сейчас.

С другой стороны, зададим простой вопрос: а зачем это нужно? Застройщику – понятно, а нам, покупателям? Предложения на рынке в достатке, у большинства предлагаемых объектов документация в порядке. Так что рисковать, связываясь с сомнительными схемами, явно не стоит.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:08 13 апреля 2009

Источник: bpn.ru