История из жизни: банк потребовал вернуть кредит. Что делать?

История, которую прислали нам в редакцию – реальная. Выдав ипотечный кредит заемщику, но придравшись к сумме, указанной в договоре купли-продажи, формально не соответствующей рыночной цене квартиры, банк потребовал деньги назад. И грозится отобрать квартиру. Эксперты, к которым обратился Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru посоветовали не бояться суда и дали рекомендации заемщику – как себя вести.

Наступая на волочащиеся за ним тесемки кальсон,
нищий схватил Александра Ивановича за руку и быстро забормотал:
- Дай миллион, дай миллион, дай миллион!
После этого нищий высунул толстый нечистый язык и понес совершенную уже чепуху.
(И.Ильф, Е.Петров, «Золотой теленок»)

Во избежание недоразумений (мы не можем поручиться, что все написанное здесь – правда), мы выбросили из рассказа всю конкретику – имя, которым называет себя автор, город, где все описанное происходит, название банка. Просто ситуация. И попросили разобраться в ней экспертов рынка недвижимости и ипотеки. В будущем, вероятно, будем еще обращаться к этому жанру. А пока собственно история:

Около года назад я купил квартиру в ипотеку. Поскольку продавец владел этой недвижимостью меньше трех лет, он настоял, чтобы сумма в договоре была меньше миллиона. Получив такие документы, банк сказал, что налицо нецелевое использование кредита – он выдавал 5 млн., а заемщик, получается, потратил на квартиру всего 990 тысяч рублей. Где остальные 4 млн.? Теперь банк грозит квартиру отобрать. Хотя по кредиту я плачу исправно, никаких просрочек и задолженностей нет.

Не может быть, потому что не может быть никогда!

Прежде всего, опрошенные нами эксперты в принципе усомнились в правдоподобности изложенного. Они говорили, что ситуацию, при которой не известно, что будет записано в договоре, сложно себе представить – сделка идет под контролем банка с первой до последней минуты.

«Такого рода сделки – это, к сожалению, нормальная и распространенная сегодня практика, - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». – Банки всегда бывают в курсе всех нюансов, а тем более таких, что в договоре будет указана заниженная стоимость квартиры. В связи с этим кредитные организации более тщательно изучают историю и документы на квартиру, а также обязывают покупателя застраховать все риски. Для заемщика кредиты по такой схеме обходятся дороже».

«Шансы возникновения подобной ситуации практически равны нулю, поскольку всегда все аспекты сделки проговариваются заранее, фиксируются документально и контролируются представителями банка и риэлтором, - полностью соглашается Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Грамотный риэлтор или ипотечный брокер ни за что не допустит выход на подписание договора, не соответствующего требованиям банка. Представитель банка также никогда не пропустит не отвечающий правилам банка договор. Если по каким-либо причинам возникают спорные ситуации, то они решаются перед регистрацией сделки путем переговоров».

Так что объяснений этому странному феномену можно найти только два. Либо это какой-то совершенно «дикий» банк, который с ипотекой вообще не работает – а тут вдруг решил. Естественно, как только ситуация пошла чуть-чуть не так, как описано в учебниках по экономике – менеджеры запаниковали. Вторая возможность (на наш взгляд, куда более вероятная) – банк по каким-то своим резонам хочет добиться от заемщика досрочного погашения кредита. Вот и ищет, к чему придраться.

Банку не дадут в суде «включить дурака»

Заемщику, конечно, интереснее всего понять, действительно ли банк может квартиру отобрать – даже несмотря на образцовые платежи? К сожалению, однозначный ответ дать здесь невозможно – нужно видеть, что написано в документах, которые подписали стороны.

«В кредитном договоре всегда есть много «лазеек» для банка, позволяющих потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, - говорит Юрий Синяев («КОНТИ»). – Кроме того, иногда бывают объективные причины, когда банки требуют досрочного возврата кредита (например, стоимость залога уменьшилась и стала ниже суммы кредита)». Иными словами, если банк действительно захочет своего заемщика наказать, он сумеет сделать это – тем или иным способом.

С другой стороны, изъятие предмета залога (а именно это, если называть вещи своими именами, является единственной действительно эффективной формой давления на заемщика) возможно только через суд. Дело это, во-первых, страсть какое неспешное. Во-вторых, у заемщика там очень сильные позиции: по кредиту он исправно платит. В-третьих, при получении ипотечного кредита совершенно обязательной (требование закона!) является оценка квартиры. Имея на руках заключение об оценке, заемщик элементарно докажет, что банк знал о том, сколько стоит квартира.

Вообще, предложение рассмотреть спор в суде может оказаться в такой ситуации «волшебным»: банк, рассудив, сам откажется от разбирательства. Дело в том, что продажа квартиры по заниженной цене – налоговое преступление. Разумеется, главным окаянцем тут оказывается продавец – это он убегает от налогов. Но и покупатель с ипотечным банком – соучастники. Причем если покупатель, скорее всего, сумеет выкрутиться (он – частное лицо, в экономике не силен и вообще не знает, откуда такие цифры в договоре взялись: ему риэлтор с ипотечным брокером сказали, что «так надо»), то банку так «включить дурака» не получится. Солидная структура со штатными юристами – и не понимает азов гражданского и налогового законодательства?

Последствия для банка могут оказаться самыми печальными – сейчас месяца не проходит, чтобы не появилась новость о том, что Центробанк лишил лицензии очередных 2-3 бедолаг.

Шаги к справедливости

Шаг первый - поговорить с банком

Причем постараться добиться внятных ответов на вопросы. Банк – крупная структура, со своей иерархией, чинопочитанием и прочими «прелестями». Очень может случиться так, что некий в высшей степени начальственный товарищ дал указание «разобраться с этим Ивановым», совершенно не конкретизировав, что это значит. И активное давление, ощущаемое заемщиком – результат того, что рядовой исполнитель решил, что недобдеть – это хуже, чем перебдеть. Если в такой ситуации удастся добраться до «головы» (человека, который действительно вправе принимать решение) – весьма вероятно, что проблема сама собой рассосется.

Шаг второй – продемонстрировать «законопослушание»

Это принципиально важный момент – строжайшим образом соблюдать все требования кредитного договора. Банк совершенно очевидно пошел на конфликт и ищет поводы, к которым можно было бы прицепиться. Задача заемщика – не дать такой возможности. Поэтому следует своевременно вносить все причитающиеся платежи (и лучше не откладывать это на последний день – если касса будет закрыта, кому-то что-то доказать не получится), предоставлять все оговоренные договором справки и т.п.

Шаг третий – напомнить о ЦБ

И, наконец, заемщику хорошо бы дать понять банку, что он (заемщик) прочитал в своей жизни кое-что кроме букваря. Объяснить, почему именно требования банка незаконны, сказать, что адреса надзорных структур (Центробанка, прокуратуры) известны и в случае чего написать туда жалобу не составит труда.

Что не надо делать

А вот чего наши консультанты делать не рекомендовали – это пытаться брать с продавца расписку о том, за какую сумму реально была продана квартира. Во-первых, он вряд ли даст – это означает признаться, что мухлевал с налогами. Учитывая масштабы цен на недвижимость, ответственность тут будет уже не административная, а уголовная. А во-вторых, ничего принципиально во взаимоотношениях заемщика с банком такая бумага не изменит.

Зато может здорово помешать самому заемщику, если – как мы написали в конце предыдущей главы – дело дойдет до суда. Напирать на собственное незнание будет гораздо сложнее.

Как уже было много раз написано (и нами, и не нами), финансовый кризис поставил многие банки в очень тяжелое положение. А утопающий, как известно, хватается за соломинку – идея что-то «состричь» со своих клиентов кажется некоторым банкам страшно привлекательной. Кто-то пытается без законных на то оснований повысить процентную ставку, кто-то требует досрочного погашения кредита. Заемщику в такой ситуации требуются железные нервы плюс знание законов. Так же рекомендуется хорошо помнить о том, что ни о каком отъеме квартиры без решения суда речи быть не может. И совершенно не факт, что суд в таком деле встанет на сторону банка.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 17:15 17 апреля 2009

Источник: bpn.ru