Советы хозяевам квартир: если арендатор вдруг окажется свиньей…

В предыдущих статьях, посвященных тому, как правильно оформить отношения при найме квартиры, мы уже упоминали, что закон в большей степени стоит на стороне арендаторов жилья. Вплоть до того, что съемщик имеет право не съезжать с квартиры по требованию хозяев, если с его стороны были соблюдены все формальности.

Однако тот же закон дает возможность собственнику застраховать свои интересы, вовремя зафиксировав их в договоре найма. Текст договора заранее нужно подготовить таким образом, чтобы в нем обязательно содержались следующие положения:

1) дата заключения договора и срок действия договора - хозяину выгоднее указывать срок действия договора до 1 года, так как с точки зрения закона это дает ему больше преимуществ;

2) подробные реквизиты сторон договора: ФИО, паспортные данные, регистрация, контактные телефоны - как можно больше параметров, по которым можно точно определить личные данные арендатора (не помешает их тут же проверить);

3) размер арендной платы - ставку лучше изначально привязать к какому-нибудь твердому значению, к слову, в нынешних условиях ее можно привязать к рублевому эквиваленту бивалютной корзины (для примера, 250 долларов и 250 евро за квартиру в месяц по курсу ЦБ на момент оплаты);

4) порядок изменения арендной ставки - можно просто указать на возможность изменения размера арендных платежей определенное число раз в течение срока действия договора по инициативе собственника, а можно привязать размер изменения к индексу инфляции или фиксированной процентной ставке;

5) порядок оплаты коммунальных услуг - данный вид платежей в договоре лучше выделить отдельным пунктом, чтобы четко обозначить статью расходов, также указать основания для определения сумм оплаты (показания счетчиков, выставленные счета) и ответственного за своевременное перечисление платежей обслуживающим организациям;

6) сроки оплаты и пени в случае просрочки - собственнику выгоднее дисциплинировать арендатора жестко установленными сроками оплаты (например, до 5 числа каждого месяца) и взимать плату вперед, а также установить чувствительный для съемщика размер пеней за каждый день просрочки;

7) порядок использования помещения - в этом пункте прописать слагаемые тихой размеренной жизни для постояльца, т.е. запрет на гулянки, превышение допустимого уровня шума, проведение лабораторных опытов над обитающими в квартире тараканами и т.п.;

8) условия для досрочного расторжения договора по инициативе хозяина - например, в случае продажи помещения или наступления других важных жизненных обстоятельств (хотя это может быть с успехом опротестовано в суде);

9) величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания - указать размер залога в денежном выражении, обязанность его передачи со стороны арендатора по факту заключения договора, основания для удержания в случае порчи имущества или нарушения других существенных условий договора;

10) сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем - пункт, необходимый для предотвращения случаев нелегальной субаренды либо превращения индивидуальной квартиры в рабочее общежитие;

11) ответственность арендатора за причинение ущерба, по сумме превышающего размер внесенного залога;

12) порядок уведомления сторон договора об изменении существенных условий договора либо его прекращения - для доказательств в суде лучше всего это делать при помощи писем с уведомлением.

Естественно, что дополнениями (приложениями) к договору найма должны служить подробная опись передаваемого имущества и акт приема-передачи квартиры. В описи желательно указать состояние имущества, чтобы избежать ситуации, когда объект имущества в течение периода аренды был серьезно испорчен, а доказать это документально невозможно. Договор найма (с приложениями) достаточно заключить в простой письменной форме, с подписями сторон на каждой странице, чтобы документ имел юридическую силу.

Если при поиске арендаторов для своей квартиры, Вы пользуетесь услугами агентов по найму жилья, то предпочтительно заранее утвердить с ними свою форму договора, которую они будут предлагать подписать нанимателям. Безнаказанно превратить Вашу квартиру в свинарник тогда точно не получится.

Комментарий риэлтора

Роман Вихлянцев, Генеральный директор агентства недвижимости «Аврора недвижимость»:

- Во избежание конфликтных ситуаций, следует заранее определить степень ответственности в случае нанесения ущерба квартире (а также квартирам соседей) из-за залива, пожара и прочих происшествий.

Кроме того, традиционная подстраховка - внесение жильцом страхового платежа на случай порчи имущества, а так же авансовый платёж за последний месяц проживания. Это гарантирует, что арендатор неожиданно не исчезнет.

Но лучшая страховка - это адекватная оценка самой личности постояльца и постоянный контроль за состоянием квартиры и сроками оплаты коммунальных платежей.

Дата публикации: 17:18 17 апреля 2009

Источник: bpn.ru