Приватизация: старт после фальстарта

Представители малого и среднего бизнеса Петербурга на этой неделе выкупят у «Фонда имущества Петербурга» первые пять арендуемых помещений в рамках федерального закона №159. Заявки на выкуп уже подали 330 представителей малого бизнеса, но сами малые предприниматели полагают, что собственниками сможет стать лишь их десятая часть: слишком дорого город оценивает свою недвижимость.

Приватизация арендованных помещений идет в рамках ФЗ №159, вступившего в силу в январе 2009 года и подразумевающего целевой выкуп помещений представителями малого и среднего бизнеса. Параметры выкупа каждый регион определял сам. В Петербурге малым предпринимателям разрешено выкупать арендуемые помещения площадью до 500 кв. м с рассрочкой платежа на два года.

330 смелых

Как рассказали в пресс-службе КУГИ, кроме этих пяти, необходимые заявления по выкупу помещений уже подали 330 малых предпринимателей Петербурга.

Продажа только этих помещений может принести городу минимум $100 млн. По данным ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», средняя цена объектов нежилого фонда в Санкт-Петербурге составляет $1,6 тыс. за кв. м. В целом же рыночная стоимость помещений, подлежащих выкупу согласно городскому закону № 748-137, может колебаться в пределах от 30 000 руб. до 350 000 руб. за кв. м.

«На ближайшем подходе в КУГИ еще около 20 распоряжений о продаже. Процесс шел бы гораздо быстрее, если бы арендаторы должным образом выстраивали свои арендные отношения с городом. Как оказалось практически у всех предпринимателей есть задолженности по арендной плате. А многие, получив право на целевой выкуп, восприняли его как разрешение вовсе не платить аренду», - рассказал заместитель директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Антон Бучнев.

Всего же малый бизнес арендует в Петербурге 15,6 тыс. помещений. Из них, по расчетам Ассоциации малого бизнеса, в сфере потребительского рынка реально смогут выкупиться не более 10%. Основная претензия, которую предъявляют городу малые предприниматели, – это завышенная оценка отчуждаемых помещений. Так, два нежилых помещения на Малой Морской ул., 5, город оценил в $4,5 тыс. за метр. А помещение площадью 338 кв. м на углу Малой Садовой улицы и Невского проспекта - в 95,3 млн рублей ($8,3 тыс. за кв. м). Оценивает помещения по заказу города ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

С такой оценкой своей оценки не согласен генеральный директор «ГУИОН» Александр Чупраков. «В качестве инструментов определения рыночной стоимости кв. м площади вышеуказанных помещений нами были использованы актуальные рыночные данные, результаты экономико-математического моделирования и экспертных опросов. Методика, которую мы применили для оценки арендованных помещений, ничем не отличается от методик оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, используемых профессиональными оценщиками России и зарубежными специалистами в аналогичных случаях», - говорит он.

По словам Александра Чупракова, согласно закону №748-137, объектами оценки для выкупа являются нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях. Такого рода объекты недвижимости оцениваются, как правило, с использованием двух методов (оба этих метода были применены при оценке объектов на Малой Морской ул.): метода сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Метод сравнительного анализа продаж основан на использовании информации о ценах продаж аналогичных объектов, недавно проданных или предлагаемых к продаже на рынке недвижимости. Метод прямой капитализации базируется на использовании рыночной арендной ставки за аналогичные помещения, которая преобразовывается в стоимость с использованием рыночно обоснованной ставки капитализации.

Один неудачник

Первая попытка приватизировать помещения представителем малого бизнеса провалилась. В начале марта о готовности выкупить два помещения площадью 244 кв. м за 38,5 млн рублей заявили владельцы арт-кафе «Палитра» на Малой Морской улице, 5. Однако, как выяснилось позднее, ГУИОН разделил здания на литеры А и Б, поэтому пришлось вносить изменения в договор купли-продажи, что затормозило приватизацию. Вслед за этим на заседании правительства некая компания "Дельта" получила здание, в котором располагается это арт-кафе, под гостиничный проект на инвестиционных условиях. Первоначально предполагалось, что в здании расположится отель финской гостиничной сети Omena (владелец Omena Hotellit Oy). Но представители Omena опровергли эту информацию. «Сейчас ведутся переговоры по нескольким адресам. Малая Морская была в списке рассматриваемых объектов, но, насколько мне известно, этот адрес не является приоритетным. Но не факт, что этот проект будет реализован», - рассказала Наталья Латышева, заместитель директора (по развитию) компании «Невский синдикат»,являющаяся одним из консультантов сети.

Павел Никифоров

Дата публикации: 11:55 22 апреля 2009

Источник: bpn.ru