Город оставит офисы себе

В период кризиса департамент имущества города Москвы в ближайшее время не намерен активно продавать нежилые помещения, которые находятся в его собственности. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это неудивительно: большинство крупных нежилых объектов, которые были интересны покупателям, продавались еще в 2006-2007 годах, а к 2008-2009 годам число громких сделок значительно снизилось.

Недавно заместитель мэра столицы, курирующий комплекс имущественно-земельных отношений города, Владимир Силкин заявил, что продажа гаражей, находящихся в собственности Москвы, является главным приоритетом при реализации городского имущества. «Сегодня для выполнения плана по сбору средств от продажи городского имущества мы считаем, что продавать в первую очередь надо гаражи, ведь у нас 8 тысяч машиномест, и 2-3 тысячи из них уже оформлены в городскую собственность, а 5 тысяч в настоящий момент оформляются», - цитирует его агентство РИА Новости. Вторым приоритетом, по его словам, является продажа доли города в инвестконтрактах.

Что же касается нежилых помещений, принадлежащих правительству Москвы, то, по его словам, город сейчас явно не торопится распродавать их. «Мы не исключаем для себя и возможность реализации объектов недвижимости. Проблема лишь в том, что в текущей экономической ситуации они будут продаваться за копейки», - заключил господин Силкин.

В этом году департамент имущества планирует получить от продажи 6 млрд рублей: 1,5 млрд рублей от продажи недвижимости, 3 млрд рублей - от продажи акций и оставшиеся 1,5 млрд рублей – от реализации инвестконтрактов.

Специалисты ИРН решили проанализировать основные тенденции проведения торгов по объектам департамента имущества за последние несколько лет.

Большинство выставляемых на продажу объектов – гаражи и небольшие нежилые помещения под офисы площадью в среднем 100-200 кв.м, в том числе в подвальных и цоколольных этажах. Стартовые и конечные цены по большинству объектов не превышают 30-50 млн рублей.

Практически все аукционы завершались с превышением конечной цены не более 20% по сравнению с начальной. Специалисты www.irn.ru приводят этому два объяснения. Первое - многие объекты не пользовались большим спросом у покупателей. Второе - при подготовке аукционов организаторы достаточно точно определяли стартовые цены.

Крупнейшие превышения конечных цен, по сравнению со стартовыми, - в 4-5 раз - были зафиксированы по помещениям в Центральном административном округе. Эти помещения расположены по адресам: ул. Б.Никитская, д. 58 площадью 286,8 кв.м - с 27 млн рублей до 111,4 млн рублей (победитель ООО «ВФД»), ул. Таганская, д. 38 стр. 1 площадью 277,9 кв.м – с 14,9 млн до 95,4 млн рублей (победитель частное лицо), ул. Спиридоновка, д. 4 стр. 2 площадью 411, 9 кв.м – с 56,2 до 519,2 млн рублей (победитель – частное лицо), ул. Машкова, д. 3 стр. 1 площадью 218,2 кв.м – с 20,7 млн рублей до 62 млн рублей (победитель ООО «Приоритет») и ул. Новый Арбат, д. 31/12 площадью 22,1 кв.м – с 1,4 млн рублей до 5,8 млн рублей. Большинство этих сделок были совершены в 2007 году.

Среди компаний с известными именами едва ли не самым активным покупателем объектов департамента имущества оказалась компания «Авгур инвест», подконтрольная девелоперу «Авгур Эстейт». В 2006 году копания приобрела на торгах ряд нежилых помещений на в Центральном, Юго-Западном, Восточном и Зеленоградском административных округах площадью 90-430 кв.м, заплатив за них суммарно примерно 220 млн рублей.

Два крупных объекта приобрела компания «Коалко». В 2007 году она выиграла аукцион по продаже здания по улице Лесная, 20, предложив за него 156,7 млн рублей при стартовой цене 111,7 млн рублей. А в 2008 году компания приобрела на аукционе 16,06% акций Московского завода по обработке цветных металлов (МЦОЗМ), расположенного на Серпуховском валу, на территории которого планировала строить большой офисный центр.

За последние годы прошло несколько громких сделок. Самая известная – продажа гостиницы «Украина» в ноябре 2005 года. Тогда здание гостиницы – одна из семи московских сталинских высоток – было продано за 7,9 млрд рублей ($273 млн по курсу на момент продажи) при начальной цене 4,4 млрд рублей. Покупателем стало ООО «Бисквит», подконтрольное предпринимателю Зараху Илиеву, девелоперу строительства торгового комплекса «Европейский».

Другой крупный проданный объект – 20% акций гостиницы «Космос», расположенной недалеко от станции метро ВДНХ. Торги проходили в марте 2006 года. 33,537 млн акций приобрело ВАО «Интурист», подконтрольное компании АФК «Система», за 571,1 млн рублей. Компания тем самым довела размер своего пакета до контрольного: с 44% до 64%. Позднее победитель выкупил и пакет миноритария – компании ИПГ «Евразия», которой до сделки принадлежало 25,8% акций.

Еще один отель – «Советский» на Ленинградском проспекте - был продан в июне 2007 года структурам Шалвы Чигиринского за 1,6 млрд рублей при стартовой цене 1,2 млрд рублей. Новый владелец планировал реконструировать гостиницу, однако его планам не суждено было сбыться. В прошлом году у него, как и у большинства девелоперов, возникли проблемы с финансированием проектов, и в октябре 2008 года он был вынужден продать гостиницу нефтяной компании Sibir Energy за $156,7 млн. Правда, расставание с активом пока не окончательное: структурам Шалвы Чигиринский принадлежит около 50% Sibir Energy.

Громкие сделки проходили по продаже не только гостиничных объектов. В январе 2007 года на аукционе 11 мест в подземном паркинге жилого дома в Новогиреево были проданы более чем за $100 тыс. каждый, что примерно на $20 тыс. больше стоимости гаражей в центре Парижа. Победителями торгов стали жители того же дома. Это был первый случай, когда квадратный метр гаражей оказался дороже квадратного метра жилья в этом же доме.

Были и неудачные продажи. Например, в 2006 году городские власти дважды выставляли на торги 14,99% акций гостиницы «Байкал», которая расположена на северо-востоке Москвы. Начальная цена пакета двухзвездного отеля составляла 39,2 млн рублей. Однако никто не подал заявку на участие в торгах, поэтому аукционы признавались несостоявшимися.

Из-за отсутствия заявок дважды отменялись торги и по акциям еще более известной гостиницы – «Савой». На аукцион выставлялось 16% городских акций ОАО «Инфа-отель», владеющего гостиницей. Стартовая цена составляла 49,5 млн рублей.

До сих пор эти акции остаются в собственности города. Недавно стало известно, что власти Москвы приняли решение создать ОАО «Гостиничная компания», в которое будут внесены пакеты акций 17 гостиниц, находящихся в собственности столицы. 49% акций новой компании будет принадлежать столичному правительству, а 51% – инвестору. Как сообщили в мэрии, «инвесторы - это западные компании». Согласно замыслу городских властей, «Гостиничная компания» займется «улучшением материально-технической базы гостиничного фонда и повышением эффективности гостиничной отрасли за счет расширения предложения на рынке с использованием механизмов фондового рынка».

Анализ перечней продаваемых объектов показывает, что самые крупные и интересные объекты были выставлены на торги еще в 2005-2007 годах. Одни были проданы, а те, которые продать не удалось, до сих пор находятся в собственности города. В 2008-2009 годах на аукционы выставлялись, в основном, гаражи и небольшие нежилые помещения, причем, в последние полгода доля гаражей существенно выросла. Как считают в www.irn.ru, в ближайшее время не стоит ждать громких сделок с объектами департамента имущества. Департамент, как и многие продавцы, решил переждать кризис и не торопиться с выставлением интересных объектов.