Риэлтерский бизнес переживает самое серьезное потрясение

Риэлторам пора отказываться от старых схем работы на рынке. Помочь им в этом могут потребители, уверен генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

- Что происходит на рынке риэлторских услуг в последние месяцы?

- Резкое снижение количества сделок купли-продажи объектов жилого фонда, коммерческих помещений и земельных участков началось еще октябре. Хотя были, конечно, отдельные месяцы, когда количество сделок держалось на среднем уровне. Скажем, для нашего агентства неплохими были декабрь прошлого года и январь нынешнего. У многих специалистов тогда возникло ощущение, что рынок начал оживать. К сожалению, эти надежды оказались несколько преждевременными.

- В каком сегменте рынка недвижимости сейчас происходит наибольшее количество сделок?

- Меньше всего потребительский спрос снизился в сегменте жилья эконом-класса. К этой категории можно отнести квартиры до 3 млн рублей в черте города, комнаты и недорогие земельные участки с домами стоимостью до 1 млн рублей. Есть активность также в сегменте элитного жилья. Хотя дальше интереса со стороны покупателей дело, как правило, не идет. Люди хотят понять, какие есть предложения, надеются достать что-нибудь «из-под прилавка». И надо сказать, что сейчас на рынке появляются объекты, которых еще год назад в открытой продаже не было. Это касается и коммерческой недвижимости: можно видеть, сколько баннеров с предложением купить помещение или снять его в аренду сейчас висит на улицах города. А ведь всего несколько месяцев назад найти хорошее незанятое помещение на первом этаже было очень сложно. Но сейчас свободных площадей достаточно, и цена на них значительно снижена.

- Как спад потребительской активности отразился на вашем бизнесе?

- Так же, как и на других агентствах: во многих риэлторских компаниях обороты снизились на 50% и более. По официальной статистике Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, количество сделок купли-продажи с начала года упало на 20-30% по сравнению со средними показателями прошлого года, когда в обычный «спокойный» месяц в городе совершалось порядка 5 тысяч сделок с недвижимостью. Это общее количество операций – проведенных через агентства недвижимости и совершенных гражданами самостоятельно. Кстати, количество сделок, которые люди проводят сами (либо в «семейном кругу», либо обращаясь к частным агентам) существенно возросло в последнее время. В агентствах недвижимости, наоборот, наблюдается спад обращений граждан. В целом, начиная с октября прошлого года, объем сделок купли-продажи снизился существеннее, чем во время кризиса 1998 года. Я считаю, что сейчас риэлторский бизнес России переживает наиболее серьезное потрясение за свою историю.

- Долго ли рынок будет оставаться в шоковом состоянии?

- Уверен, что недолго: у населения копится отложенный спрос. Да и интерес к рынку недвижимости никуда не исчезал - в последнее время к нам в агентство поступает много звонков от населения. Число просмотров также растет. Если говорить о сегменте элитного жилья, то запросов на подбор объектов к нам поступает сейчас даже больше, чем год назад, когда рынок был на пике активности. Но, к сожалению, по большей части это только звонки и просмотры. У людей появился более широкий выбор, поэтому они не спешат тратить деньги, тщательно выбирая. Ну а многие просто ждут, что цена на квадратные метры упадет еще ниже. Рынок «стоит» из-за чисто психологического фактора: люди ждут, что будет дальше. Все боятся прогадать.

- По-вашему, петербуржцам не хватает качественной аналитики?

- К сожалению, люди не верят тому, что публикуют СМИ и говорят эксперты. И это легко объяснимо: сейчас в прессе можно найти множество полярных мнений о будущем рынка недвижимости. И такие противоречащие друг другу заявления мы слышим как от бизнесменов, так и от государственных деятелей. Люди понимают одно: ценовая ситуация на рынке сложная. Но я уверен, что дальнейшего снижения стоимости квадратных метров уже не будет. Есть определенный предел, ниже которого цена упасть не может – это себестоимость объекта. Некоторые сегменты рынка, например, жилье эконом-класса, к этому пределу уже подошли. Если говорить о пресловутом «ценовом дне», то в секторе жилищного строительства мы находимся очень близко от него. Сделки, которые сейчас проходят, идут по ценам предложения – снижаться уже некуда. Торг, конечно, присутствует, но дисконт составляет не более 5%. Дешевле продают, только если владельцу объекта срочно нужны деньги. Но такие продажи были на рынке и до кризиса.

- Что делают в этой ситуации риэлторы?

- Сейчас перед любой компанией, агентством недвижимости в том числе, стоит одна главная задача – сократить расходы. Мы уменьшаем количество арендуемых помещений и оптимизируем размещение персонала. Нескольких сотрудников, к сожалению, пришлось уволить. Но о сокращении большого количества людей речь не шла никогда. Хотя зарплаты уменьшились у всех. В целом говорить о рентабельности бизнеса сейчас сложно – она близка к нулю. Но многим компаниям борьба за выживание придает новый импульс к развитию. Я даже благодарен кризису – нашему агентству он поможет выйти на новый уровень. А пока трудности в финансовом секторе не закончились, мы предпочитаем экономить на рекламе: почти всю активность по продвижению компании и наших объектов мы перенесли в Интернет. В целом, объем затрат на рекламу у нас сократился почти на 50%.

- То есть реклама для агентства недвижимости – это статья, на которой можно безболезненно экономить?

- Нет,далеко не безболезненно. Но экономить на ней можно, тем более что рекламные бюджеты у большинства агентств были в последнее время слегка подраздуты. Да и сама необходимость в имиджевой рекламе для риэлторских компаний умерла еще несколько лет назад. К примеру, объявлениям, утверждающим, что такое-то агентство недвижимости – самое лучшее, уже никто не верит. А вот сообщения с параметрами конкретного объекта и указанием, кто его продает, работают на двести процентов.

Я считаю, что сейчас надо от прямой рекламы переходить к инструментам пиара. Это выгодно для всех: потребители получат полезную для себя информацию от участников рынка, а агентства недвижимости - малозатратный в финансовом плане способ «продвигать» свой бизнес.

- Агентские комиссионные тоже сократятся?

- Их невозможно сократить. Хотя мы давно работаем над этим вопросом. Американская схема раздела комиссионных между агентством и агентом 50х50, по которой в России работают с начала 90-х годов, на мой взгляд, доказывает свою несостоятельность. Вопрос, насколько выгодны агентству недвижимости услуги агентов-фрилансеров, сейчас вышел на первый план. Многие руководители понимают, что принципы работы с персоналом необходимо менять. Например, в нашем агентстве людей переводят в штат, на комбинированную оплату. То есть сотрудники будут получать фиксированный оклад и проценты от проведенных сделок. Я уверен, работа агентов в офисе облегчит контроль за ходом сделки и снизит риски для наших клиентов. Этот механизм более эффективен во всех отношениях. Однако он и более затратен - не все фирмы пока могут позволить себе работать таким образом. Поэтому многое в схеме нужно дорабатывать. Она еще абсолютно «сырая». Работать по ней начали только в прошлом году в Москве. И результаты увидеть пока сложно, в том числе из-за кризиса. Но к западным стандартам возвращаться нет смысла – они еще меньше подходят к российским реалиям. В американскую схему поверили, потому что в начале 90-х годов ничего лучше в нашей стране не было. Но в США, где агент несет колоссальную ответственность за сделку, он вполне справедливо получает половину и более от комиссионного вознаграждения. В России же агент претендует на 50% комиссионных, практически ни за что не отвечая.

- Стоит ли ждать банкротства петербургских риэлторских компаний?

- Среди известных, давно работающих на рынке, успешных агентств недвижимости банкротств не будет точно. Особенно таких, как мы наблюдали в конце 90-х годов. У риэлторских компаний ведь нет огромных долгов. Возможно, кто-то тихо уйдет с рынка, но это его право.

Я думаю, что к концу кризиса агентств недвижимости в Петербурге станет меньше, но они и дальше будут покрывать 95-98% рынка. Люди сами редко решаются провести такую сложную сделку, как купля-продажа недвижимости. Чаще всего обращаются к профессионалам.

- Нуждается ли риэлторский бизнес в государственной поддержке?

- Я думаю, самое главное, чтобы государство нам не мешало. Хотя господдержка, конечно, нужна. Риэлторская деятельность социально ответственна - любая ошибка при сделках с недвижимостью чревата для потребителей самыми серьезными последствиями. В то же время, государство риэлторский бизнес никак не регулирует: нет ни специальных государственных образовательных программ, ни каких-либо профильных нормативных актов.

Отраслевой закон «О риэлторской деятельности» мог бы привнести ясность в нашу работу. Но сейчас даже сами риэлторы не знают, чего они больше хотят – чтобы закон, наконец, был принят или чтобы все осталось как есть. Ведь в России любой нормативный акт в процессе принятия может быть изменен с точностью до наоборот. Поэтому сейчас разговоры о том, что риэлторам нужен свой закон, немного поутихли – все боятся, что если он появится, то работать станет еще сложнее. Кстати, это очень негативно отражается на риэлторской деятельности в целом. Порог входа на наш рынок очень низкий. Не важно, есть у человека опыт или нет, умеет ли он работать с недвижимостью - никто это не проверяет. Поэтому, если судить по рекламе, в Петербурге существует около 500 агентств недвижимости. Но реально из этого количества на рынке работает 100-150 компаний. Остальные – либо подставные фирмы, открытые для совершения одной сделки, либо откровенные мошенники, либо непрофессиональные продавцы.

- Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга, в которой вы председатель комиссии по защите прав потребителей, пытается навести порядок в этой сфере?

- Ассоциация пытается цивилизовать рынок, ввести определенные нормативные рамки для работы на нем. Но наши стандарты деятельности носят добровольный характер. Хотя, если изучить мировой опыт, во многих странах добровольная сертификация существует давно и ценится гораздо выше, чем государственная. Поработав при лицензировании, я понимаю, что никакое государство не может эффективно контролировать рынок риэлторских услуг. Поэтому все полномочия (по обучению сотрудников, приему экзаменов, проверке дееспособности компаний) должны быть в ведении профессионального объединения участников рынка. И на основании его рекомендации должна выдаваться государственная лицензия. Это оптимальный вариант и для самих риэлторов, и для чиновников.

- Не проиграют ли от этого потребители риэлторских услуг?

- Наши граждане в первую очередь выиграют от такого разделения труда. Но главная проблема в том, что потребители, то ли по незнанию, то ли просто от лени, как правило, даже не пытаются узнать подробности о компании, которой доверяют свои деньги и имущество. И такой симбиоз доверчивости и лени свойственен всем слоям нашего общества – от рабочих до академиков. Если в 90-е годы это еще можно было объяснить отсутствием достоверной информации об агентствах недвижимости, то сейчас сведения об их деятельности легкодоступны. Но люди не интересуются. Хотя именно потребители, помимо государства, могут помочь нам сделать риэлторский бизнес лучше. Если люди будут осмысленно подходить к выбору риэлторской компании, наводить о ней справки, это заставит больше агентств недвижимости думать о своей репутации и проходить добровольную сертификацию.

ДОСЬЕ

Александр Менделевич Гиновкер

Родился в 1951 году в Москве.

В 1974 году окончил с отличием Кировский политехнический институт по специальности инженер-электрик.

В 1979 году в Ленинградском Политехническом институте присуждена ученая степень «к.т.н.», в 1982 – ученое звание «доцент».

Автор нескольких десятков изобретений, научных и методических трудов по энергетике.

С 1990 года работает в сфере недвижимости.

С 1996 года – директор Агентства недвижимости «НЕВСКИЙ ПРОСТОР».

С 2003 года - председатель комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО), вице-президент АРСПб и ЛО. Почетный член АРСПб. Награжден Дипломами АРСПб.

С 2006 года - председатель Управляющего совета по сертификации риэлторской деятельности СПб и ЛО. Работал в подразделениях Российской Гильдии Риэлторов.

С 2006 года является членом Попечительского совета СПб Политехнического университета, с 2008 г. – доцент Факультета Экономики и Менеджмента, ведет курс «Основы риэлторского бизнеса», соавтор учебника «Риэлторское дело».

Награжден Грамотами Губернатора и Вице-губернатора СПб за вклад в развитие риэлторского бизнеса.

В 2007 году прошел деловую стажировку в США для топ-менеджеров риэлтерских компаний.

Автор нескольких сотен публикаций по проблемам рынка недвижимости.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 10:05 24 апреля 2009

Источник: bpn.ru