Покупка новостройки у частника: ассортимент или цена?

В последние месяцы на «вторичке» выросло предложение квартир в новостройках. Спектр представленного «товара» впечатляет: продается жилье любого класса, метража, степени готовности, в Москве и Подмосковье. Впрочем, и у застройщиков с предложением тоже все в порядке. Тогда встает вопрос: у кого лучше покупать – у «частника» или у строительной компании? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

С причинами появления большого количества квартир на «вторичке» все ясно – квартиры, еще пару лет назад бывшие отличным инвестиционным инструментом, сейчас перестали быть таковым. Так что Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru сосредоточится на других аспектах: что именно продается, по каким ценам и имеет ли смысл такие квартиры покупать?

Ассортимент – полный!

Прежде всего, мы задались вопросом: что именно сегодня есть в продаже? Существуют ли какие-то категории (по местоположению, метражу, классу или еще чему-нибудь подобному), которые представлены более или менее прочих? Ответы экспертов сводились к тому, что здесь наблюдается практически полная гармония. «Сегодня на вторичном рынке новостроек представлен полный спектр квартир: как по площади и классу, так и по географии», - выразила всеобщее мнение Ольга Веденисова, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Мосстройреконструкция».

Объяснение этому феномену очень простое. В прежние времена инвестировали в недвижимость самые разные люди – и по финансовым возможностям, и по представлениям о том, какие квартиры являются самыми лучшими. Жилья они накупили всякого. Кризис же ударил практически по всем. «Многие оказались в сложном финансовом положении: необходимость погашения долгов заставляют людей выбрасывать на рынок приобретенные «про запас» квартиры в новостройках», - отмечает эксперт.

Даже если воздействие кризиса оказалось для некоторых собственников квартир не столь фатальным, он заставил многих изменить планы. Кто-то приобретал квартиру для собственного проживания в элитной новостройке, а теперь выясняется, что по карману будет жизнь только в доме бизнес-класса; другие, напротив, хотят продать большую квартиру в панельной новостройке и приобрести студию в элитном комплексе. Наконец, существуют те, кто банально боится, что их жилой комплекс просто не достроят – и во избежание риска избавляются от квартир.

При этом самыми незащищенными оказались дома бизнес-класса, которые позиционировались как «премиум». «Учитывая сегодняшнюю широту выбора, объекты, которые ранее презентовались как эксклюзивные, но на самом деле такими характеристиками не обладают, сегодня оказываются ненужными и от них стремятся избавиться, - подводит итог Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). – Зачем, например, жить в псевдоэлитном «термитнике», если за эти же деньги сегодня можно приобрести квартиры в клубных домах?».

Недострой не в моде. Совсем

На московском рынке всегда действовало правило: чем ближе объект к готовности, тем он дороже. В сегодняшних условиях оно работает, если можно так выразиться, с двойной силой. К прежним недостаткам квартир «на котловане» (необходимость ждать, пока жилье будет готово, платить за юридическое оформление) добавился еще один: покупатели опасаются, что застройщик не справится со своими обязательствами.

«При приобретении недвижимости покупатели стали более внимательно относиться к степени готовности дома, - отмечает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Риск переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в связи с известными проблемами у некоторых застройщиков привел к переориентации спроса на объекты, находящиеся на заключительных этапах строительства или уже сданных в эксплуатацию. Более того, некоторые клиенты готовы приобретать недвижимость только с уже оформленной «собственностью», то есть на вторичном рынке».

«Чем ближе объект к завершению, тем защищеннее чувствует себя покупатель, - полностью соглашается Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). – Если же объект к моменту начала кризиса находится на стадии фундамента, сомнения и риски покупателя растут: неопределенность будущего диктует и неопределенность сроков строительства». При этом, как отмечает эксперт, среди тех домов, которые все-таки продаются «на котловане», наиболее понятным и привлекательным для покупателя оказывается эконом-класс: панельный дом возводится быстро, риск долгостроя здесь уменьшается.

А нельзя ли перевести степень готовности объекта в деньги – так сказать, математически? Один из наших экспертов дал ответ и на этот вопрос. По мнению Элеоноры Саляховой, руководителя департамента городской недвижимости компании «КредитМакс», оформленное право собственности ведет к тому, что цена на квартиру взлетает на 30%. Что и говорить, ценится в наше время стабильность…

Не столько больше, сколько дольше

Эксперты наши советовали критически отнестись к одному тезису – о том, что количество подобных предложений выросло в разы. Рост, говорили они, действительно имеется, но вот с эпитетами надо бы поосторожнее… «Период паники частных инвесторов (точнее, тех из них, кто был склонен паниковать) пришелся на октябрь-ноябрь прошлого года, - говорит Элеонора Саляхова («КредитМакс»). – А с февраля-марта отмечен, наоборот, всплеск активности покупателей. Психологический накал инвесторов ослаб, они вздохнули и… ушли с рынка. Хотя, конечно, не все – сейчас рынок нащупывает равновесие».

«Причиной роста количества выставленных на продажу объектов является, скорее всего, не их массовый «сброс», а увеличенный срок экспозиции», - считает Сергей Лушкин («Квартал Эстейт»). С этим тезисом согласна и Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). «Количество сделок на рынке существенно уменьшилось, - отмечает она. – Покупатели ведут себя очень осторожно, следя за аналитикой и опасаясь не дождаться цен «дна».

Продавцы (при отсутствии острой необходимости продать) убирают свои предложения. Рынок новостроек сегодня насыщен, но экспонируются в течение длительного времени одни и те же квартиры».

Выбирайте: ассортимент или цена

Покупателей квартир обычно интересуют вопросы простые и практические. Например, у кого лучше приобретать новостройку? У застройщика (или представляющего его интересы риэлтора – это, в принципе, одно и то же) или у частного лица? Плюсы и минусы, как всегда, обнаружились у каждого варианта.

Безусловным преимуществом застройщика является более широкий выбор – на каждом объекте он предлагает большое количество квартир, отличающихся метражом, расположением и прочими параметрами. «Если квартира приобретается для собственного проживания, то это серьезный аспект, - отмечает Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). – Покупателям тут важна не только цена, но и этаж, и виды из окон, и планировки».

А вот с ценой все «с точностью до наоборот»: частные лица, оказавшиеся в тяжелой ситуации, готовы снижать куда сильнее, чем закаленные профессионалы. Застройщики, конечно, тоже предлагают различные скидки и бонусы, однако их размеры… Подтверждение этому тезису автор без труда нашел среди частных объявлений: квартира в строящемся 18-этажном панельном доме на Ботанической улице (район м. «ВДНХ»). 11-й этаж, 57 кв. м общей площади, кухня 9. Приемка этого здания Госкомиссией запланирована на март 2010 года, продавец обещает муниципальную отделку: пол, обои, сантехнику… И предлагается все это за 4 млн. 439 тыс. рублей, т.е. менее чем по 79000 руб. за кв. м. Сегодня это цены в лучшем случае Реутова, а квартиры в срединном поясе Москвы продаются никак не меньше чем по 100-120 тыс. руб. за «квадрат».

Где не страшно?

Помимо широты выбора и цены, покупателей по понятным причинам интересуют еще и вопросы безопасности. Все боятся, что компания-застройщик по тем или иным причинам не сможет завершить проект. Однако – по дружным уверениям наших экспертов – вопрос этот никак не связан с тем, у кого мы покупаем квартиру – у юрлица или частного инвестора.

«Все зависит от того, какой договор заключал первоначальный покупатель (инвестор), - отмечает Сергей Лушкин («Квартал Эстейт»). – Если это договор инвестирования, предметом которого является привлечение средств на строительство жилого дома (такие документы были возможны до 1 апреля 2005 года, т.е. до вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве…»), то он не подлежит государственной регистрации. Переоформление прав на квартиру на нового инвестора (покупателя) по такому договору осуществляется на основании норм ГК, посредством заключения сделки уступки права (требования)». (Читайте нашу статью «Договор переуступки: кто, кому, что и зачем уступает»)

Что до строек, которые стартовали позднее, то тут права покупателей серьезно защищены названным 214-м законом. «При приобретении квартир не принципиально, кто является продавцом: застройщик или частное лицо, - говорит Ольга Веденисова («Мосстройреконструкция»). – Все переходы права тут подлежат государственной регистрации».

Если же вспомнить о перспективе «вляпаться» в долгострой, то тут в сегодняшней ситуации есть простое правило: надо покупать квартиру в доме, уже сданном Госкомиссии, или близком к этому. Независимо от того, кто выступает продавцом.

Суровая правда жизни состоит в том, что проблемы одного человека часто становятся источником возможностей для другого. Звучит цинично, но… Вспомним Маслоу с его знаменитым стаканом воды – в нормальных условиях этот самый стакан продать невозможно, а умирающий от жажды в пустыне отдаст за него любые деньги. Так и с новостройками, которые продают сегодня незадачливые частные инвесторы – если постараться, там можно найти очень интересные варианты.

Единственное «но» - придется разбираться в не всегда понятных бумагах, плюс огромной «неизвестной» на сегодня является устойчивость застройщика, его способность довести проект до завершения. Если собственных познаний в этих вопросах не хватает – покупать следует при помощи грамотного специалиста.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 13:15 27 апреля 2009

Источник: bpn.ru