Президент: ипотечные ставки снизятся до 12%. Риэлторы сомневаются

Президент РФ Дмитрий Медведев выступил с серией заявлений о необходимости снижения ставки ипотечного кредитования на 8 пунктов с нынешних 20% до 12%. Возможно ли это, и при каких условиях? Может ли снижение ипотечной ставки стимулировать спрос, и что мы получим в результате? На эти вопросы отвечают эксперты КДО daily.

КДО daily: На самом деле президент высказался еще смелее: снизить с нынешних 18-20% на 8-8,5 процентных пунктов. Наверное, не случайно Дмитрий Анатольевич вспомнил, что еще несколько лет назад он называл целью выход на 7-8% годовых. Серьезность намерений продемонстрировало последовавшее тут же увеличение уставного капитала АИЖК на 20 млрд. руб. и выделение агентству кредита на сумму 40 млрд., а также снижение ставки рефинансирования с 13% до 12,5% годовых. Но реальные механизмы рефинансирования — облигации, секьюритизация через продажу пулов закладных — сегодня не работают. Тогда как? Субсидирование государством? Давление на банки? Что стоит за заявлением президента?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: А кто его знает, что за этим стоит? Была ипотека, и вдруг — «нету». Дополнительный дискомфорт общества налицо. Пока президент сказал, что нужно обязательно субсидировать ставку по отдельным категориям граждан чтобы «не угробить идею» и это «единственный выход сейчас». В качестве краткосрочной меры — правильно. Если четко понимать, за чей счет, на какой срок, когда и какие другие механизмы заработают. А вообще надо не АИЖК раздувать, а банки стимулировать заниматься ипотекой. Остальное конкуренция сделает.

Марина Мелконян, директор Департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty: За заявлением президента стоит в первую очередь намерение показать народу, что ситуация в экономике стабилизируется и правительство предпринимает существенные меры для скорейшего выхода из кризиса. Все понимают, что экономика не может развиваться без кредитования, а сегодня мы поставлены в такую ситуацию, где условия кредитования делают нерентабельным бизнес и становятся непосильной ношей для покупателей недвижимости.

КДО daily: Как это связано со ставкой рефинансирования?

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Формально картина выглядит так: при получении кредитов по ставкам ниже ставок 3/4 рефинансирования (для валюты — 9%) разница платежей в соответствии с Налоговым кодексом считается доходом и облагается 13% налогом. Важную поправку при кредитовании вносит и уровень инфляции. Видимо, правительство нацелено на дальнейшее снижение ставки рефинансирования. Сегодня она уже снижена до 12,5%. Думаю, что заявления по поводу снижения ипотечных ставок говорят не только о том, что правительство намерено снизить стоимость кредитов, но и о намерении проводить жесткую финансовую политику для сдерживания инфляции.

Татьяна Гвоздь, старший специалист ООО «Пересвет-Ипотека»: Могу предположить, что в этом случае кредитовать физических лиц будет не любой банк, а именно само АИЖК. По сути само же государство решает, под какую процентную ставку оно, государство, может выдавать ипотечные кредиты.

Естественно коммерческие банки вынуждены предлагать свои ипотечные кредиты под гораздо большие процентные ставки. Так что у АИЖК в этом случае конкурентов просто нет.

Ольга Широкова, Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Уровень процентных ставок, вообще говоря, может быть установлен на любом уровне, если речь идет о субсидировании ставки для конечного потребителя. Это скорее вопрос политический.

Снижение же рыночных ставок зависит от развития ситуации в финансовой сфере. 11,5-12% при инфляции на уровне 8-9% вполне реально, но временные рамки выхода на такие условия сегодня определить довольно сложно.

КДО daily: Фальстарт?

Татьяна Гвоздь: Конечно же, с учетом финансового кризиса вала заемщиков ожидать не стоит. Даже при такой привлекательной ставке и снижении цен на недвижимость. Сейчас увеличивается количество дефолтных заемщиков и это заставит банки выдавать ипотечные кредиты очень осторожно. Безусловно, данную процентную ставку будут считать весьма приемлемой те заемщики, которые уверенны в завтрашнем дне: имеют стабильный доход, высокую квалификацию. А таких в сложившейся ситуации немного.

Александр Пыпин: В целом при проведении жесткой финансовой политики, стабилизации цен на наши сырьевые товары на мировом рынке не ниже современного уровня, стабильном курсе национальной валюты, снижение ставок по коммерческим ипотечным кредитам на 2%-3% в течение года вполне возможно.

Но это будет только 15%-16% годовых в рублях. Остальное придется кому-то субсидировать. Этот «кто-то» обычно — местные власти. Например, в Москве работает Московское ипотечное агентство (МИА), и сейчас оно выдает социальные кредиты под 11,7% годовых очередникам на квартиры, строящиеся по городскому заказу.

Илья Шкоп: Вот и в Удмуртии собираются давать молодым семьям ипотечные кредиты под 5%, как раз за счет субсидирования. Это маленький проект — тысяча квартир — но конкретный, просчитанный по средствам. Что касается влияния общеэкономической ситуации, то президент выразил уверенность, что в первой половине марта произошел перелом в девальвационных ожиданиях. В доказательство он привел сокращение доли валютных депозитов населения и бизнеса и баланс между спросом и предложением на внутреннем валютном рынке. Боюсь, говорить уверенно о переломе еще рано.

КДО daily: Но сможет ли снижение ипотечной ставки стимулировать спрос? Не получим ли мы то, что уже проходили?

Илья Шкоп: Еще как может. Если кредит под 11-12% годовых в рублях станет реально доступен широким массам, то цены начнут расти уже через 6 месяцев с гарантией. Не забывайте, цены ведь от этого уровня ипотеки уже на 40% упали. Есть куда отыгрывать.

Александр Пыпин: Согласен. Если при ставке 18% и начальном взносе 30% за стандартную квартиру в России (20 лет, квартира за 3 млн. рублей, из них почти 1 млн. — начальный взнос) ежемесячный платеж составляет 30 тыс., то при ставке 12% он снижается до 20 тыс., а при ставке 8% — до 15 тыс. рублей. Т.е., если сейчас ипотеку на среднероссийскую квартиру может получить домохозяйство с доходом 60 тыс. рублей в месяц, то при ставке 8% — 30 тысяч рублей в месяц. А таких домохозяйств у нас в шесть раз больше.

Ольга Широкова: Снижение ипотечной ставки — это один из способов стимуляции спроса, но он работает только в условиях относительной стабильности, как ценовой ситуации, так и общей экономической. Людям невыгодно брать кредит, когда цены на жилье снижаются. Кроме того, принимать на себя крупные и долгосрочные долговые обязательства в условиях неопределенности относительно будущего готовы немногие.

Доказательство этому — меры по многократному снижению базовой процентной ставки, предпринимавшиеся ФРС США, и не имевшие значимого действия в условиях продолжающегося падения цен. В Москве, где сейчас наблюдается временная «передышка» на рынке жилья, меры по снижению ипотечных ставок могут стимулировать латентный спрос, однако кардинально изменить ситуацию эти меры не помогут.

КДО daily: Какие надежды на агентство по рестуктуризации? Слышалось что-то такое, дескать, три солидных банка просто дожимают АРИЖК, чтобы оно рефинансировало их пулы плохих долгов. Или все-таки реструктурироваться будут долги конкретных заемщиков, как это заявляется?

Александр Пыпин: Думаю, второе. В прошедшие месяцы АРИЖК только формировалось — набирало штат, создавало региональную структуру, налаживало взаимодействие с банками и заявителями. На данный момент количество реструктурированных кредитов невелико. Обещают, что смогут рассматривать сотни заявлений в неделю.

Илья Шкоп: Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков на днях сообщил, что почти 45% заемщиков, обращающихся за помощью в агентство, получают отказ. А вообще, по его оценкам, проблемы по выплатам могут возникнуть не более чем у четверти из 750 тысяч заемщиков. Понятно, цифры привязаны к сегодняшней экономической ситуации. Но честно сказать, критерии отбора претендентов вызывают вопросы. То, что это должно быть единственное жилье, понятно. Но что значит «резкое сокращение доходов»? Как после выплаты ежемесячного платежа можно прожить в Москве или другом крупном городе даже на два прожиточных минимума? Изначально допускается, что люди как-то хитрят и что-то утаивают? Наконец, жилье не должно быть «элитным». А кто это будет определять?

КДО daily: Что может «обломить» надежды?

Александр Пыпин: Далеко не всем из тех, кто в принципе мог бы потянуть ипотеку, удастся накопить начальный взнос. Проведенное банками повышение начальных взносов до 30%-50% существенно ограничивает массовость ипотеки.

Ольга Широкова: Но есть и такое парадоксальное явление. В 2006-2007 годах объемы задолженности по ипотечным кредитам увеличивались высокими темпами, что было связано как с ростом спроса на кредиты в условиях либерализации условий ипотечного кредитования, так и с высоким ростом цен на жилье. В 2006 году объемы задолженности по ипотеке выросли в Москве в 2,3 раза, в 2007-м — в 1,8 раза. В 2008 году в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования, а также общей дестабилизацией ситуации в стране и на рынке жилья, в частности, темпы роста снизились — за год объемы задолженности увечились только на 60%.

Илья Шкоп: Мы понимаем, что 11-12% годовых в рублях, это очень хорошо. Но кроме ставки по ипотеке есть еще несколько критериев отсечений заемщика от денег. В первую очередь размер первоначального взноса. Он круто вырос еще осенью. Что будет с этим? Есть такие критерии выдачи кредита, как год постройки дома, размер дохода заемщика после вычета выплат по кредитам и т.д. Массовой сделать ипотеку вновь можно только ослабив все эти условия. Ну, и, в конце концов, рост цен, который может вызвать массовая ипотека, обрадует не каждого. И тут мы опять упираемся в возможности строительной отрасли.

Альберт Акопян

Дата публикации: 15:21 27 апреля 2009

Источник: bpn.ru