Продавцы собираются раскачать недвижимость

В феврале средние цены на московскую недвижимость повышались крайне медленно. Московский рынок застыл в ожидании: риэлтеры верят в повышение цен, покупатели надеются на снижение.

Показатель среднего уровня цен на московское жилье медленно, но все же повышается. По расчетам аналитического центра IRN, за февраль общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0,4% и составил $1814 за квадратный метр – против $1806 в январе (в январе прирост составлял около 0,2%).

Аналитики центра считают, что рост среднего ценового показателя обусловлен в основном сегментом дорогого жилья – современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти «сталинские» дома, элитное и полуэлитное жилье.

Цены на остальные типы квартир – почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах – остаются примерно постоянными, либо снижаются на 0,5% в месяц.

В феврале по сравнению с предыдущим месяцем на 0,3% снизилась средняя стоимость квартир, принадлежащих к «плохой панели» ($1570 за кв. м), цена на «обычную панель» (типовые площади) упала на 0,2% ($1608 за кв. м), стоимость квадратного метра «современной панели» (дома от 16 этажей) уменьшалась на 0,5% ($1750).

Цены на малометражные квартиры в кирпичных пятиэтажках упали на 0,1% и составили $1712 за кв. м. Цена на «сталинки» за месяц, напротив, повысилась на 1,2% и достигла $2212 за кв. м.

Поднялась на 0,7% стоимость квадратного метра и в современных монолитных домах – до $2024.

В среднем квартиры в панельных и блочных домах подешевели на 0,3% – до $1643 за кв. м, а в монолитных и кирпичных подорожали на 0,7% – до $1983 за кв. м.

Цена на однокомнатные квартиры в феврале повысилась на 0,1% ($1704 за кв. м), трехкомнатные – на 0,4% ($1782 за кв. м), многокомнатные – тоже на 0,4% ($1997 за кв. м) и понизилась на 0,4% на двухкомнатные квартиры ($1775 за кв. м).

По местоположению московский квадратный метр подорожал в Северном, Северо-Восточном, Восточном, Юго-Западном, Северо-Западном округах. Его цена варьировалась от $1643 (СВО) до $2083 (ЮЗО).

Стоимость жилья в Центральном, Юго-Восточном, Южном, Западном округах и за МКАД упала в среднем на 0,4% и балансировала между $1438 за кв. м (за МКАД) до $2714 за кв. м (ЦАО).

По мнению аналитиков IRN, текущее положение дел на рынке и его тенденциями в ближайшей перспективе, как и в январе, по-прежнему характеризуется неопределенностью.

Другими словами, насколько подорожает или подешевеет московское жилье в будущем, эксперты прогнозировать не решаются.

Участники рынка недвижимости каждый по-своему оценивают итоги февраля. Разноголосица царит не только при характеристике ценового уровня, но и касается особенностей квартирного спроса и предложения. Порой их оценки не только разнятся, но и прямо противоположны друг другу.

Средняя цена на новостройки в Центральном округе Москвы достигает $2900 за 1 кв. м: квадратный метр в панельном доме оценивается в $2300-2400, в кирпичном доходит до $3300», – рассказала «Газете.Ru» Нина Досекина, эксперт компании «Инком-Недвижимость». По ее данным, вторичный рынок жилой недвижимости в конце февраля предлагал квадратный метр в среднем за $1970, в панельных домах цена была $1736 за 1 кв. м и объем предложений на 20% больше, нежели в кирпичных, стоимость жилья в которых достигала $2284 за 1 кв. м.

«Квартиры подорожали только в центре Москвы, – заключает госпожа Досекина, – на периферии продавцы в большинстве случаев идут на снижение цены». По ее мнению, усиливается интерес к новостройкам, а на рынке вторичного жилья спрос не велик.

В компании «Миэль-недвижимость», напротив, считают, что период ожидания «доступного жилья» закончился и в феврале спрос сравнялся с предложением. «Традиционно высок спрос на дорогое жилье, поэтому цены в этом сегменте рынка постоянно растут, – комментирует Марина Толстик, управляющий директор компании, – это связано прежде всего с процессом переселения в Москву обеспеченных людей, которые предпочитают покупать квартиры в центральной части города». Пользуются спросом сталинские дома с железобетонными перекрытиями, жилье в 17-этажных, 22-этажных квартирах среднего ценового диапазона.

По данным госпожи Толстик, одним из наиболее популярных и ликвидных предложений на рынке остаются небольшие, 1-2-комнатные квартиры стоимостью до $100 тыс. Риэлтеры прогнозируют медленное, стабильное повышение цен на квартиры без резких скачков.

«Это связано как с высоким спросом, так и с падением курса доллара», – поясняет управляющий директор «Миэль-недвижимость».

По ее мнению, сейчас и риэлтеры, и покупатели, и продавцы жилья ожидают введения в практику нового Жилищного кодекса, который должен во многом изменить юридическую сторону процесса купли-продажи недвижимости.

«На рынке типового жилья предложение опережает спрос, – уверен Владлен Волошин, аналитик ИК «Велес-Капитал», – есть тенденции к скидыванию инвестиционных квартир, поскольку падает доходность по инвестированию строительства жилья.

Спрос на «вторичку» есть всегда, поскольку люди в большинстве случаев не готовы ждать, поэтому уступки при продажи маловероятны». По мнению Волошина, этот спрос зачастую определяет цены и на первичном рынке. Что касается элитного жилья, то он считает, что «хорошее, качественное предложение всегда на вес золота».

В компании Pauls Yard полагают, что, в отличие от января, во второй месяц нового года рынок элитной недвижимости оживился. По их данным, в новостройках стоимость квадратного метра колеблется от $4 тыс. до $12 тыс. за кв. м, на вторичном рынке – от $10 тыс. до $15 тыс. за кв. м.

«Самые дорогие – это клубные дома на Остоженке, Замоскворечье, Арбате, площадью от 100 до 140 кв. м», – рассказывает Анна Миронова, сотрудник компании.

Сделкой месяца она назвала продажу сразу двух пентхаузов в элитном жилом комплексе на нулевом цикле. Стоимость квадратного метра «виртуальных» пентхаузов – $10 тыс., а купили их, невзирая на отсутствие вида из окна.

«Нынешний рост на жилье, скорее всего, связан с падением доллара, – считает Андрей Бекетов, независимый аналитик, – это своего рода попытка компенсировать потери из-за понижения валютного курса».

По его расчетам, если на начало февраля вторичный рынок недвижимости предлагал 1 кв. метр в среднем за $1971, то в конце месяца цена предложения достигла $1996 за кв. метр. В панельных домах стоимость квадратного метра возросла с $1736 до $1749, в кирпичных домах – с $2290 до $2329. Порядка 60% предложений рынка в феврале приходилось на квартиры в панельных (блочных) домах и около 40% – в кирпичных (монолитных) домах.

«Существенно возросли объемы рынка, – заметил господин Бекетов. – Это свидетельствует о том, что его участники заняли выжидательную позицию».

«Средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья увеличилась на 1,4%, рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 0,8%, а в кирпичных – 1,9 %. На рынке новостроек общий рост цен составил 0,7%, в секторе жилья бизнес-класса цены поднялись на 3,8%», – сообщает Андрей Бекетов и высказывает предположение, что продавцы квартир пробуют раскачать рынок. По его словам, цены на квартиры в различных типах домов увеличились почти везде, за исключением квартир, расположенных в пятиэтажных кирпичных домах, а рост средней цены предложения в ЦАО потянул за собой и среднюю цену по городу. «Частота подачи объявлений о продаже начала снижаться, продавцы уже не хотят продавать квартиры любой ценой, – считает аналитик, – и пока непонятно, как на это отреагирую потенциальные покупатели, но «продавливать» рынок им становится все сложнее и сложнее».

«Учитывая опыт февраля, можно предположить, что и в марте продавцы попробуют как минимум удержать цены на имеющемся уровне, а как максимум – поднять их примерно на 1%», – прогнозирует Андрей Бекетов.

По мнению аналитиков корпорации «Бест-Недвижимость», показатели продаж января-февраля не предвещают падения цен, а к лету цены поднимутся – на 10%.